Договор аренды квартиры с залогом
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды квартиры с залогом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 02.10.2024 по делу N 88-23051/2024 (УИД 16RS0049-01-2022-002934-36)
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Аренда жилых помещений; 3) Залог недвижимого имущества (ипотека); 4) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) О признании договора недействительным; 2) О признании договора недействительным; 3) О признании договора залога недействительным.
Требования физического лица: 4) О выселении из жилого помещения.
Обстоятельства: Оспариваемые сделки фактически прикрывают договор займа.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Отказано.Денежные средства от продажи квартиры ФИО1 передала ФИО4 ФИО1 были подписаны не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи недвижимого имущества и договор аренды с правом выкупа. ФИО1, не обладая познаниями в юриспруденции, была введена в заблуждение относительно природы заключаемых ею сделок - договора купли-продажи и договора аренды, так как полагала, что получает денежные средства под залог квартиры.
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Аренда жилых помещений; 3) Залог недвижимого имущества (ипотека); 4) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) О признании договора недействительным; 2) О признании договора недействительным; 3) О признании договора залога недействительным.
Требования физического лица: 4) О выселении из жилого помещения.
Обстоятельства: Оспариваемые сделки фактически прикрывают договор займа.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено; 4) Отказано.Денежные средства от продажи квартиры ФИО1 передала ФИО4 ФИО1 были подписаны не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи недвижимого имущества и договор аренды с правом выкупа. ФИО1, не обладая познаниями в юриспруденции, была введена в заблуждение относительно природы заключаемых ею сделок - договора купли-продажи и договора аренды, так как полагала, что получает денежные средства под залог квартиры.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Залог будущей вещи, объектов незавершенного строительства и ДДУ
(КонсультантПлюс, 2025)"...Истцы заключили с ООО... договоры о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, разрешение на строительство которого получено в августе 2004 года... Впоследствии между ОАО... (залогодержатель) и ООО... (залогодатель) в обеспечение кредитного договора заключен договор ипотеки, согласно которому залогодателем передано в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество - не завершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии в инвестировании, заключенных с истцами, и право аренды соответствующего земельного участка.
(КонсультантПлюс, 2025)"...Истцы заключили с ООО... договоры о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, разрешение на строительство которого получено в августе 2004 года... Впоследствии между ОАО... (залогодержатель) и ООО... (залогодатель) в обеспечение кредитного договора заключен договор ипотеки, согласно которому залогодателем передано в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество - не завершенный строительством многоквартирный дом, указанный в договорах о долевом участии в инвестировании, заключенных с истцами, и право аренды соответствующего земельного участка.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. Лица, обладающие правомочиями пользователя (заключившие с залогодателем договоры аренды, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, являющиеся членами семьи нанимателя и т.д.) либо имеющие вещные права на заложенное имущество (за исключением права собственности), имеют право участвовать в рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество, а значит, имеют соответствующие права и обязанности, предусмотренные процессуальным законодательством.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. Лица, обладающие правомочиями пользователя (заключившие с залогодателем договоры аренды, найма жилого помещения, безвозмездного пользования, являющиеся членами семьи нанимателя и т.д.) либо имеющие вещные права на заложенное имущество (за исключением права собственности), имеют право участвовать в рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество, а значит, имеют соответствующие права и обязанности, предусмотренные процессуальным законодательством.
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Статья: Практические вопросы нотариального удостоверения медиативных соглашений, заключенных по спорам между супругами
(Ефимова Т.В.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 2)Кроме того, не всегда учитываются требования закона о необходимости получения предварительного разрешения на сделку: в частности, не представляется согласие кредитора в случае перехода прав на заложенное имущество, а также согласие собственника имущества, которое требуется в силу договора при переходе имущественных прав и обязанностей по договору аренды.
(Ефимова Т.В.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 2)Кроме того, не всегда учитываются требования закона о необходимости получения предварительного разрешения на сделку: в частности, не представляется согласие кредитора в случае перехода прав на заложенное имущество, а также согласие собственника имущества, которое требуется в силу договора при переходе имущественных прав и обязанностей по договору аренды.
Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Если обратиться к истории развития института права застройки в России, можно наблюдать похожую картину. В дореволюционный период для целей строительства использовалось в основном право аренды <34>. Однако дореволюционное законодательство по общему правилу допускало сдачу земли в аренду на короткий срок не более 12 лет (ст. 1692, ч. 1, т. X Свода законов Российской империи). Аренда на больший срок (до 36 лет) была допущена только Законом от 15 марта 1911 г. <35>, но не пользовалась популярностью на практике ввиду необходимости уплаты гербовых пошлин за весь срок аренды <36>. При этом институт краткосрочной аренды отличался тем, что устанавливал исключительно личную связь между сторонами договора <37>. В связи с этим при прекращении договора краткосрочной аренды застройщик оказывался полностью зависимым от собственника и вынужден был подчиняться его требованиям относительно повышения арендной платы и установления других невыгодных условий аренды либо сносить возведенные постройки <38>. Такое положение дел создавало финансовые затруднения для застройщиков, которые не имели возможности получить кредит под залог своего права на землю, что отражалось в ценах на жилье, через которые застройщики стремились окупить строительство <39>. Невозможность принять вновь предложенное арендодателем существенное увеличение арендной платы после окончания срока аренды и окупить постройки приводила к печальной практике намеренных поджогов арендаторами построек с целью получения за них по крайней мере страховых выплат <40>.
(Иванова Е.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Если обратиться к истории развития института права застройки в России, можно наблюдать похожую картину. В дореволюционный период для целей строительства использовалось в основном право аренды <34>. Однако дореволюционное законодательство по общему правилу допускало сдачу земли в аренду на короткий срок не более 12 лет (ст. 1692, ч. 1, т. X Свода законов Российской империи). Аренда на больший срок (до 36 лет) была допущена только Законом от 15 марта 1911 г. <35>, но не пользовалась популярностью на практике ввиду необходимости уплаты гербовых пошлин за весь срок аренды <36>. При этом институт краткосрочной аренды отличался тем, что устанавливал исключительно личную связь между сторонами договора <37>. В связи с этим при прекращении договора краткосрочной аренды застройщик оказывался полностью зависимым от собственника и вынужден был подчиняться его требованиям относительно повышения арендной платы и установления других невыгодных условий аренды либо сносить возведенные постройки <38>. Такое положение дел создавало финансовые затруднения для застройщиков, которые не имели возможности получить кредит под залог своего права на землю, что отражалось в ценах на жилье, через которые застройщики стремились окупить строительство <39>. Невозможность принять вновь предложенное арендодателем существенное увеличение арендной платы после окончания срока аренды и окупить постройки приводила к печальной практике намеренных поджогов арендаторами построек с целью получения за них по крайней мере страховых выплат <40>.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Истец передал Ответчику Квартиру по передаточному акту от "___" ________ _____ г. N _____/другому документу. О расчетах Истца с Ответчиком свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Истец передал Ответчику Квартиру по передаточному акту от "___" ________ _____ г. N _____/другому документу. О расчетах Истца с Ответчиком свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Аналогичная ситуация имеет место в случае аренды (ст. 617 ГК РФ). Эффект следования в аренде проявляется в том, что переход права собственности на объект аренды влечет автоматический переход к новому собственнику комплекса прав и обязанностей арендодателя. Из этого, в частности, следует, что позиция кредитора в обязательстве по внесению арендных платежей переходит к приобретателю предмета аренды. То же касается и позиции должника в согласованных в договоре и тесно связанных с предоставлением права аренды обязательствах арендодателя (например, обязательство осуществить капитальный или текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж в конце срока договора, обеспечить безопасность на проходной офисного здания и т.п.). Так, если право собственности на сданную в аренду вещь перешло к другому лицу, именно последнее обязано вернуть арендатору обеспечительный платеж, который при заключении договора аренды был уплачен арендатором первоначальному арендодателю (Определение СКЭС ВС РФ от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Аналогичная ситуация имеет место в случае аренды (ст. 617 ГК РФ). Эффект следования в аренде проявляется в том, что переход права собственности на объект аренды влечет автоматический переход к новому собственнику комплекса прав и обязанностей арендодателя. Из этого, в частности, следует, что позиция кредитора в обязательстве по внесению арендных платежей переходит к приобретателю предмета аренды. То же касается и позиции должника в согласованных в договоре и тесно связанных с предоставлением права аренды обязательствах арендодателя (например, обязательство осуществить капитальный или текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж в конце срока договора, обеспечить безопасность на проходной офисного здания и т.п.). Так, если право собственности на сданную в аренду вещь перешло к другому лицу, именно последнее обязано вернуть арендатору обеспечительный платеж, который при заключении договора аренды был уплачен арендатором первоначальному арендодателю (Определение СКЭС ВС РФ от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025).
Статья: Некоторые таможенные аспекты международного лизинга
(Арабян М.С., Попова Е.В., Фрэнк Е.С.)
("Таможенное дело", 2021, N 2)В странах гражданского права лизинг стал рассматриваться как особая форма договора, а в странах с общим правом аренда земли стала формой собственности; аренда личного имущества рассматривалась как особый вид залога.
(Арабян М.С., Попова Е.В., Фрэнк Е.С.)
("Таможенное дело", 2021, N 2)В странах гражданского права лизинг стал рассматриваться как особая форма договора, а в странах с общим правом аренда земли стала формой собственности; аренда личного имущества рассматривалась как особый вид залога.
Статья: Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чревато
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 9)- арендатор в отношении арендодателя и наоборот (при условии, что запись о договоре аренды есть в ЕГРН);
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 9)- арендатор в отношении арендодателя и наоборот (при условии, что запись о договоре аренды есть в ЕГРН);
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)е) право пользования жилым помещением по основаниям договора пожизненного содержания с иждивением;
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)е) право пользования жилым помещением по основаниям договора пожизненного содержания с иждивением;
"Справочник по доказыванию в арбитражном процессе"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. И.В. Решетниковой)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2022)- арендатор в отношении имущества, переданного ему по договору аренды, против третьих лиц. При этом в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. То есть арендатор как истец для подтверждения права на предъявление виндикационного иска должен предоставить не только договор аренды, но и доказательства передачи ему имущества, например акт приема-передачи;
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. И.В. Решетниковой)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2022)- арендатор в отношении имущества, переданного ему по договору аренды, против третьих лиц. При этом в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. То есть арендатор как истец для подтверждения права на предъявление виндикационного иска должен предоставить не только договор аренды, но и доказательства передачи ему имущества, например акт приема-передачи;
Вопрос: О применении НПД при сдаче в аренду (субаренду) жилого помещения.
(Письмо Минфина России от 09.03.2023 N 03-11-11/19781)При этом согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
(Письмо Минфина России от 09.03.2023 N 03-11-11/19781)При этом согласно пункту 3 части 2 статьи 6 Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).