Чистота сделки
Подборка наиболее важных документов по запросу Чистота сделки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)К. подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)К. подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
Статья: Критерии "юридической чистоты" сделки в контексте федерального законодательства о банкротстве
(Луценко С.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 3)"Вестник арбитражной практики", 2023, N 3
(Луценко С.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 3)"Вестник арбитражной практики", 2023, N 3
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. В соответствии с судебной практикой приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020 N Ф04-4669/2020 по делу N А03-18095/2019; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2020 N Ф09-4441/20 по делу N А60-68372/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N 309-ЭС20-19894).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. В соответствии с судебной практикой приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020 N Ф04-4669/2020 по делу N А03-18095/2019; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2020 N Ф09-4441/20 по делу N А60-68372/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N 309-ЭС20-19894).
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: "Суть правовой превенции в том, что... посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем" <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: "Суть правовой превенции в том, что... посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем" <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
"Крупные сделки и сделки с заинтересованностью. Итоги реформы"
(отв. ред. А.А. Кузнецов)
("Статут", 2024)В литературе высказываются также рекомендации для оборота, вполне понятные с точки зрения практикующих юристов, однако прямо противоположенные заданным Верховным Судом РФ ориентирам, например, во всех случаях предварительно получать требуемые корпоративные согласования для обеспечения юридической чистоты совершаемой сделки и во избежание последующих проблем, в частности, ввиду последующей смены руководства или изменения корпоративного контроля в обществе <2>. Вместе с тем целью разъяснений Верховного Суда РФ было в том числе уменьшение транзакционных издержек при заключении сделок, с которыми были вынуждены сталкиваться участники оборота. Рекомендация всегда получать одобрение, безусловно, позволяет в максимальной степени минимизировать возможные риски. Однако следование ей не всегда малообременительно в практических реалиях, - например, ввиду необходимости соблюдения сжатых сроков заключения сделок, рисков породить беспочвенный конфликт между участниками в отношении ординарной сделки, заблокировав текущую деятельность общества, а также необходимости привлечения к согласованию труднодоступных лиц (например, находящихся за границей, что особенно актуально для компаний с иностранным участием) и обоснования того, зачем требуется соблюдать порой весьма громоздкие корпоративные процедуры для одобрения вполне рутинных сделок.
(отв. ред. А.А. Кузнецов)
("Статут", 2024)В литературе высказываются также рекомендации для оборота, вполне понятные с точки зрения практикующих юристов, однако прямо противоположенные заданным Верховным Судом РФ ориентирам, например, во всех случаях предварительно получать требуемые корпоративные согласования для обеспечения юридической чистоты совершаемой сделки и во избежание последующих проблем, в частности, ввиду последующей смены руководства или изменения корпоративного контроля в обществе <2>. Вместе с тем целью разъяснений Верховного Суда РФ было в том числе уменьшение транзакционных издержек при заключении сделок, с которыми были вынуждены сталкиваться участники оборота. Рекомендация всегда получать одобрение, безусловно, позволяет в максимальной степени минимизировать возможные риски. Однако следование ей не всегда малообременительно в практических реалиях, - например, ввиду необходимости соблюдения сжатых сроков заключения сделок, рисков породить беспочвенный конфликт между участниками в отношении ординарной сделки, заблокировав текущую деятельность общества, а также необходимости привлечения к согласованию труднодоступных лиц (например, находящихся за границей, что особенно актуально для компаний с иностранным участием) и обоснования того, зачем требуется соблюдать порой весьма громоздкие корпоративные процедуры для одобрения вполне рутинных сделок.
Статья: Продавец скрыл наличие обременений и (или) ограничений в отношении земельного участка. Правовая позиция судов
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 3)В заключение также отметим, что при покупке земельного участка добросовестному покупателю необходимо убедиться в чистоте сделки, а именно в отсутствии наложения обременения или ограничения прав на указанный земельный участок, поскольку, как показывает практика, далеко не всегда суды встают на сторону покупателя по данной категории дел.
(Аржанникова Н.)
("Жилищное право", 2025, N 3)В заключение также отметим, что при покупке земельного участка добросовестному покупателю необходимо убедиться в чистоте сделки, а именно в отсутствии наложения обременения или ограничения прав на указанный земельный участок, поскольку, как показывает практика, далеко не всегда суды встают на сторону покупателя по данной категории дел.
Путеводитель по корпоративным процедурам. Порядок заключения сделки по отчуждению доли третьему лицу6. Иные положения, направленные на обеспечение юридической чистоты сделки (заверения и гарантии).
Статья: Due diligence при аренде коммерческой недвижимости
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
Готовое решение: Какие договоры считаются посредническими и как составить такой договор
(КонсультантПлюс, 2025)Если помимо сделок вы намерены поручить посреднику и фактические действия, например поиск клиентов, вам подойдет агентирование. Обычно агентирование используется для смешанных, комплексных услуг. Например, по сделке с недвижимостью требуется не только подписать договор, но и найти объект, провести переговоры, проверить юридическую чистоту сделки. Чтобы ограничить агента в действиях, выбирайте модель поручения: агент будет следовать вашим указаниям и делать все от вашего имени. Дать агенту больше свободы поможет модель комиссии.
(КонсультантПлюс, 2025)Если помимо сделок вы намерены поручить посреднику и фактические действия, например поиск клиентов, вам подойдет агентирование. Обычно агентирование используется для смешанных, комплексных услуг. Например, по сделке с недвижимостью требуется не только подписать договор, но и найти объект, провести переговоры, проверить юридическую чистоту сделки. Чтобы ограничить агента в действиях, выбирайте модель поручения: агент будет следовать вашим указаниям и делать все от вашего имени. Дать агенту больше свободы поможет модель комиссии.
"Конвергенция частноправового регулирования общественных отношений сквозь призму эффективности права: монография"
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2023)Сертификат о праве, которым владел правообладатель, играл роль юридического документа, только если в случае какого-нибудь форс-мажора (пожара, воровства) уничтожалась Поземельная книга. Тем самым государство снимало с владельца права необходимость охранять свое право, беря это на себя. Подделка сертификата злоумышленником или его утеря уже не грозили законному владельцу проблемами. Оставалась, однако, угроза возможности совершения государственным чиновником ошибки или преступления, проявляющегося в безосновательном внесении записи в Поземельную книгу и причинении впоследствии ущерба или лишении зарегистрированного права. Вопрос гарантии добросовестному покупателю бесповоротной передачи приобретенного им права и его невозврата в случае выяснения обстоятельств, порочащих чистоту сделки, о которых он не мог знать, также не был решен <285>.
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2023)Сертификат о праве, которым владел правообладатель, играл роль юридического документа, только если в случае какого-нибудь форс-мажора (пожара, воровства) уничтожалась Поземельная книга. Тем самым государство снимало с владельца права необходимость охранять свое право, беря это на себя. Подделка сертификата злоумышленником или его утеря уже не грозили законному владельцу проблемами. Оставалась, однако, угроза возможности совершения государственным чиновником ошибки или преступления, проявляющегося в безосновательном внесении записи в Поземельную книгу и причинении впоследствии ущерба или лишении зарегистрированного права. Вопрос гарантии добросовестному покупателю бесповоротной передачи приобретенного им права и его невозврата в случае выяснения обстоятельств, порочащих чистоту сделки, о которых он не мог знать, также не был решен <285>.