Чем отличается кадастровая стоимость от балансовой
Подборка наиболее важных документов по запросу Чем отличается кадастровая стоимость от балансовой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2023 N 02АП-1295/2023, 02АП-1303/2023, 02АП-1304/2023 по делу N А82-3934/2015
Требование: Об отмене определения о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение оставлено без изменения.В отличие от рыночной стоимости, кадастровая стоимость не учитывает особенности состояния имущества, возможность его эксплуатации, а также сезонность, спрос и состояние рынка недвижимости, платежеспособность населения. Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Кадастровая стоимость не может являться рекомендуемой при заключении сделок в отношении частной собственности.
Требование: Об отмене определения о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение оставлено без изменения.В отличие от рыночной стоимости, кадастровая стоимость не учитывает особенности состояния имущества, возможность его эксплуатации, а также сезонность, спрос и состояние рынка недвижимости, платежеспособность населения. Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Кадастровая стоимость не может являться рекомендуемой при заключении сделок в отношении частной собственности.
Подборка судебных решений за 2013 год: Статья 54 "Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(В.Н. Трофимов)Руководствуясь ст. 350 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, суд пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно определил начальную продажную стоимость заложенного по договору ипотеки земельного участка исходя из согласованной сторонами залоговой стоимости данного имущества по названному договору, поскольку документов, свидетельствовавших о существенном отличии рыночной стоимости имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора залога и учтенной судом первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества, в материалах дела не имелось и сторонами не было представлено. При этом суд отклонил довод залогодателя о том, что при определении начальной стоимости заложенного имущества следовало принять во внимание кадастровую стоимость земельного участка, т.к. такое требование не обеспечивало баланса интересов сторон и не было основано на нормах действующего законодательства. Указывая на несоответствие залоговой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, залогодатель не заявил ходатайство о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости предмета залога и не доказал принятия мер к установлению реальной, по его мнению, стоимости предмета залога.
(В.Н. Трофимов)Руководствуясь ст. 350 ГК РФ, ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, суд пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно определил начальную продажную стоимость заложенного по договору ипотеки земельного участка исходя из согласованной сторонами залоговой стоимости данного имущества по названному договору, поскольку документов, свидетельствовавших о существенном отличии рыночной стоимости имущества от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора залога и учтенной судом первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества, в материалах дела не имелось и сторонами не было представлено. При этом суд отклонил довод залогодателя о том, что при определении начальной стоимости заложенного имущества следовало принять во внимание кадастровую стоимость земельного участка, т.к. такое требование не обеспечивало баланса интересов сторон и не было основано на нормах действующего законодательства. Указывая на несоответствие залоговой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, залогодатель не заявил ходатайство о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости предмета залога и не доказал принятия мер к установлению реальной, по его мнению, стоимости предмета залога.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как провести переоценку основных средств и учесть ее результаты при применении ФСБУ 6/2020
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, существенное изменение кадастровой стоимости за более короткий период, чем установлен организацией для проведения переоценок, свидетельствует о том, что организации следует проверить ранее применявшуюся периодичность проведения переоценки. Ведь это может означать, что справедливая стоимость объекта ОС также меняется быстрее, чем предполагалось изначально.
(КонсультантПлюс, 2025)Кроме того, существенное изменение кадастровой стоимости за более короткий период, чем установлен организацией для проведения переоценок, свидетельствует о том, что организации следует проверить ранее применявшуюся периодичность проведения переоценки. Ведь это может означать, что справедливая стоимость объекта ОС также меняется быстрее, чем предполагалось изначально.
Статья: О новой концепции налога на недвижимость физических лиц и механизме ее реализации
(Шмелев Ю.Д., Маргулис Р.Л.)
("Финансы", 2012, N 1)Кроме того, обложение жилой недвижимости, принадлежащей юридическим и физическим лицам, одним налогом вызовет много трудностей при определении налоговой базы и ставки налога как такового. В соответствии с действующим налоговым законодательством налог на жилое имущество с кадастровой стоимостью до 300 тыс. руб., принадлежащее физическому лицу, взимается по ставке, не превышающей 0,1%, а такое же имущество, принадлежащее юридическому лицу, облагается налогом по ставке 2,2% от балансовой стоимости имущества. Таким образом, если не учитывать механизм определения налоговой базы, ставки различаются в 22 раза. Поскольку балансовая стоимость отличается от кадастровой (на начальном этапе эксплуатации объекта) в 10 - 15 раз в зависимости от региона, можно сделать вывод, что налоговая нагрузка физических и юридических лиц по отдельным объектам жилой недвижимости может отличаться в 200 - 300 раз. Таким образом, для того, чтобы объединить в один налог жилую недвижимость и физических, и юридических лиц, придется существенно понижать налоговую нагрузку юридических лиц за счет повышения налоговой нагрузки физических лиц, что противоречит социальной и регулирующей функции налога. Следует также отметить, что механизм определения налоговой базы по данным бухгалтерского баланса наиболее оптимален для юридических лиц и абсолютно неприемлем для физических. Таким образом, в случае обложения жилой недвижимости юридических и физических лиц одним налогом для каждого вида налогоплательщиков придется устанавливать разные ставки и использовать различные механизмы определения налоговой базы.
(Шмелев Ю.Д., Маргулис Р.Л.)
("Финансы", 2012, N 1)Кроме того, обложение жилой недвижимости, принадлежащей юридическим и физическим лицам, одним налогом вызовет много трудностей при определении налоговой базы и ставки налога как такового. В соответствии с действующим налоговым законодательством налог на жилое имущество с кадастровой стоимостью до 300 тыс. руб., принадлежащее физическому лицу, взимается по ставке, не превышающей 0,1%, а такое же имущество, принадлежащее юридическому лицу, облагается налогом по ставке 2,2% от балансовой стоимости имущества. Таким образом, если не учитывать механизм определения налоговой базы, ставки различаются в 22 раза. Поскольку балансовая стоимость отличается от кадастровой (на начальном этапе эксплуатации объекта) в 10 - 15 раз в зависимости от региона, можно сделать вывод, что налоговая нагрузка физических и юридических лиц по отдельным объектам жилой недвижимости может отличаться в 200 - 300 раз. Таким образом, для того, чтобы объединить в один налог жилую недвижимость и физических, и юридических лиц, придется существенно понижать налоговую нагрузку юридических лиц за счет повышения налоговой нагрузки физических лиц, что противоречит социальной и регулирующей функции налога. Следует также отметить, что механизм определения налоговой базы по данным бухгалтерского баланса наиболее оптимален для юридических лиц и абсолютно неприемлем для физических. Таким образом, в случае обложения жилой недвижимости юридических и физических лиц одним налогом для каждого вида налогоплательщиков придется устанавливать разные ставки и использовать различные механизмы определения налоговой базы.
Нормативные акты
Приказ Росстата от 23.12.2024 N 675
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"При переоценке объектов недвижимого государственного (муниципального) имущества до кадастровой стоимости накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию, срок полезного использования пересматривается. Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренных балансовой стоимости и срока полезного использования.
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"При переоценке объектов недвижимого государственного (муниципального) имущества до кадастровой стоимости накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию, срок полезного использования пересматривается. Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренных балансовой стоимости и срока полезного использования.
Приказ Росстата от 05.12.2023 N 622
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"При переоценке объектов недвижимого государственного (муниципального) имущества до кадастровой стоимости накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию, срок полезного использования пересматривается. Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренных балансовой стоимости и срока полезного использования.
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"При переоценке объектов недвижимого государственного (муниципального) имущества до кадастровой стоимости накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию, срок полезного использования пересматривается. Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренных балансовой стоимости и срока полезного использования.
Статья: К проблеме права на актуализацию кадастровой стоимости
(Савиных В.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2019, N 6)Возможное отличие между кадастровой стоимостью и текущей рыночной стоимостью, обусловленное изменением тех или иных характеристик объекта недвижимости, не отраженных в ЕГРН, хотя и создает риск нарушения принципов равенства и экономической обоснованности налогообложения, не связано с незаконными действиями публичных органов, поэтому налогоплательщик лишен возможности добиться актуализации кадастровой стоимости посредством признания тех или иных действий публичных органов незаконными.
(Савиных В.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2019, N 6)Возможное отличие между кадастровой стоимостью и текущей рыночной стоимостью, обусловленное изменением тех или иных характеристик объекта недвижимости, не отраженных в ЕГРН, хотя и создает риск нарушения принципов равенства и экономической обоснованности налогообложения, не связано с незаконными действиями публичных органов, поэтому налогоплательщик лишен возможности добиться актуализации кадастровой стоимости посредством признания тех или иных действий публичных органов незаконными.
Статья: Баланс частных и публичных интересов при распределении судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной
(Корнеева С.Ю.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2018, N 6)Как следует из п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости <10>, если рыночная стоимость отличается от кадастровой менее чем на 30%, то для пересмотра кадастровой стоимости достаточно отчета об оценке, а если более, то требуется также экспертное заключение, подтверждающее, что отчет составлен без нарушений. В этой связи имеется позиция, согласно которой именно в этих 30% и заложен приемлемый диапазон отклонений кадастровой стоимости.
(Корнеева С.Ю.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2018, N 6)Как следует из п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости <10>, если рыночная стоимость отличается от кадастровой менее чем на 30%, то для пересмотра кадастровой стоимости достаточно отчета об оценке, а если более, то требуется также экспертное заключение, подтверждающее, что отчет составлен без нарушений. В этой связи имеется позиция, согласно которой именно в этих 30% и заложен приемлемый диапазон отклонений кадастровой стоимости.
Вопрос: Как в справке о наличии имущества и обязательств на забалансовых счетах (далее - справка в составе баланса (ф. 0503730)) отразить операции по забалансовому счету 01, если земельный участок на начало года числился на этом счете, а в конце года был переведен на забалансовый учет?
("Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 12)Ответ: Согласно нормам п. 21 Инструкции N 33н <1> показатель по счету 01 "Имущество, полученное в пользование" (строка 010) справки в составе баланса (ф. 0503730) формируется в разрезе недвижимого имущества, в том числе непроизведенных активов (земельные участки в пользовании), и движимого имущества, с группировкой по видам материальных ценностей, утвержденной учреждением в рамках формирования учетной политики с учетом требований учредителя по раскрытию информации в бухгалтерской отчетности учреждения о составе имущества, расчетов и обязательств. В силу изменений, внесенных в Инструкцию N 157н <2>, земельные участки с забалансового счета переводятся на счета балансового учета и кадастровая стоимость земельного участка будет отражена в балансе (ф. 0503730). Если такие операции совершаются в 2014 г., то показатель по коду строки 012 на начало года будет отличаться от показателя, сформированного по этой строке на конец года. Причина возникшего расхождения отражается в пояснительной записке (ф. 0503760). В ней же объясняется изменение валюты баланса.
("Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 12)Ответ: Согласно нормам п. 21 Инструкции N 33н <1> показатель по счету 01 "Имущество, полученное в пользование" (строка 010) справки в составе баланса (ф. 0503730) формируется в разрезе недвижимого имущества, в том числе непроизведенных активов (земельные участки в пользовании), и движимого имущества, с группировкой по видам материальных ценностей, утвержденной учреждением в рамках формирования учетной политики с учетом требований учредителя по раскрытию информации в бухгалтерской отчетности учреждения о составе имущества, расчетов и обязательств. В силу изменений, внесенных в Инструкцию N 157н <2>, земельные участки с забалансового счета переводятся на счета балансового учета и кадастровая стоимость земельного участка будет отражена в балансе (ф. 0503730). Если такие операции совершаются в 2014 г., то показатель по коду строки 012 на начало года будет отличаться от показателя, сформированного по этой строке на конец года. Причина возникшего расхождения отражается в пояснительной записке (ф. 0503760). В ней же объясняется изменение валюты баланса.
Вопрос: Об определении стоимости имущества казны РФ, передаваемого в качестве взноса в собственность автономной некоммерческой организации, в целях бухгалтерского (бюджетного) учета.
(Письмо Минфина России от 07.06.2019 N 02-07-10/42823)Вместе с тем Департамент не располагает документами, в соответствии с которыми принимающей стороне предоставлено право на проведение оценки объекта, принадлежащего передающей стороне. В изложенной ситуации не усматриваются основания для отражения в бухгалтерском учете передающей стороной предназначенных для отчуждения основных средств по справедливой стоимости, определенной на основании представленного принимающей стороной отчета об оценке и существенно отличающейся от кадастровой и балансовой стоимости данных основных средств.
(Письмо Минфина России от 07.06.2019 N 02-07-10/42823)Вместе с тем Департамент не располагает документами, в соответствии с которыми принимающей стороне предоставлено право на проведение оценки объекта, принадлежащего передающей стороне. В изложенной ситуации не усматриваются основания для отражения в бухгалтерском учете передающей стороной предназначенных для отчуждения основных средств по справедливой стоимости, определенной на основании представленного принимающей стороной отчета об оценке и существенно отличающейся от кадастровой и балансовой стоимости данных основных средств.
"Способы оптимизации налоговой нагрузки на бизнес"
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2023)Каждый налог должен иметь экономическое основание и учитывать фактическую способность бизнеса к его уплате. Экономический кризис заставил собственников недвижимости усомниться в справедливости налога на имущество. Как оказалось, кадастровая стоимость объектов в ряде случаев отличается от их рыночной цены. В результате бизнес вынужден фактически переплачивать налог или искать правды в суде.
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2023)Каждый налог должен иметь экономическое основание и учитывать фактическую способность бизнеса к его уплате. Экономический кризис заставил собственников недвижимости усомниться в справедливости налога на имущество. Как оказалось, кадастровая стоимость объектов в ряде случаев отличается от их рыночной цены. В результате бизнес вынужден фактически переплачивать налог или искать правды в суде.
Вопрос: Бюджетному учреждению от муниципального образования передан в бессрочное пользование земельный участок. В акте приема-передачи указана одна стоимость, а в выписке из ЕГРН - кадастровая стоимость земли, которая отличается от стоимости земельного участка в акте. По какой стоимости поставить на учет земельный участок?
("Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2020, N 1)Вопрос: Бюджетному учреждению от муниципального образования передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок. При этом в акте приема-передачи указана одна стоимость, а в выписке из ЕГРН - кадастровая стоимость земли, которая отличается от стоимости земельного участка, отраженного в акте. По какой стоимости поставить на учет земельный участок?
("Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2020, N 1)Вопрос: Бюджетному учреждению от муниципального образования передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок. При этом в акте приема-передачи указана одна стоимость, а в выписке из ЕГРН - кадастровая стоимость земли, которая отличается от стоимости земельного участка, отраженного в акте. По какой стоимости поставить на учет земельный участок?
Статья: Комментарий к Федеральному закону от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц"
(Диркова Е.Ю.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2014, N 21)Инвентаризационная и кадастровая стоимость
(Диркова Е.Ю.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2014, N 21)Инвентаризационная и кадастровая стоимость
Статья: Как приватизировать унитарное предприятие: пошаговая инструкция
(Гришина О.П.)
("Бухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятиях", 2020, N 2)Применительно к вышеприведенным примерам показатели вступительной отчетности АО будут отличаться от итоговой отчетности УП по следующим статьям:
(Гришина О.П.)
("Бухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятиях", 2020, N 2)Применительно к вышеприведенным примерам показатели вступительной отчетности АО будут отличаться от итоговой отчетности УП по следующим статьям:
Статья: Бизнес подвели под кадастр
("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", 2014, N 1)В то же время более высокие выплаты по данному налогу могут негативно повлиять на стоимость российской недвижимости, так как чистый доход собственников объектов будет снижаться. Особенно это относится к старым зданиям, построенным в начале 1990-х гг., кадастровая стоимость которых будет существенно отличаться от балансовой.
("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", 2014, N 1)В то же время более высокие выплаты по данному налогу могут негативно повлиять на стоимость российской недвижимости, так как чистый доход собственников объектов будет снижаться. Особенно это относится к старым зданиям, построенным в начале 1990-х гг., кадастровая стоимость которых будет существенно отличаться от балансовой.