Целевое финансирование застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Целевое финансирование застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 18 "Использование денежных средств застройщиком" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 18 "Использование денежных средств застройщиком" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, как правомерно отмечено ответчиком, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об НДС при осуществлении уполномоченным банком в сфере жилищного строительства банковского сопровождения, предусматривающего контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств.
(Письмо Минфина России от 24.08.2023 N 03-07-05/80550)Вопрос: Пунктом 1 ст. 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что застройщик при направлении распоряжения обязан представлять в банк документы (или копии документов), являющиеся основанием для составления распоряжения. В свою очередь, на основании п. 2 ст. 18.2 Закона N 214-ФЗ банк при принятии распоряжения к исполнению контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
(Письмо Минфина России от 24.08.2023 N 03-07-05/80550)Вопрос: Пунктом 1 ст. 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что застройщик при направлении распоряжения обязан представлять в банк документы (или копии документов), являющиеся основанием для составления распоряжения. В свою очередь, на основании п. 2 ст. 18.2 Закона N 214-ФЗ банк при принятии распоряжения к исполнению контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 14.10.2024 N 03-03-06/1/99294)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 14.10.2024 N 03-03-06/1/99294)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что, являясь застройщиком многоквартирного дома, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), общество в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома неправомерно определило налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период. По мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве - помещению (квартире). При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, не было оснований.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что, являясь застройщиком многоквартирного дома, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), общество в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома неправомерно определило налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период. По мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве - помещению (квартире). При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, не было оснований.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 настоящего Федерального закона, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами. Такие целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 настоящего Федерального закона, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами. Такие целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2025)средства участников долевого строительства, аккумулированные на счетах организации-застройщика. Эти средства относятся к средствам целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)средства участников долевого строительства, аккумулированные на счетах организации-застройщика. Эти средства относятся к средствам целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
Статья: Учет у застройщика нежилых апартаментов
(Давыдова О.В.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Таким образом, расходы застройщика, произведенные в рамках целевого финансирования, не учитываются при определении базы по налогу на прибыль организаций. Но важно помнить: налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
(Давыдова О.В.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Таким образом, расходы застройщика, произведенные в рамках целевого финансирования, не учитываются при определении базы по налогу на прибыль организаций. Но важно помнить: налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Относительно определения финансового результата застройщиком отмечаем, что, по нашему мнению, финансовый результат от использования целевых средств определяется как сумма не использованных целевых средств застройщиком и не возвращенных дольщикам".
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Относительно определения финансового результата застройщиком отмечаем, что, по нашему мнению, финансовый результат от использования целевых средств определяется как сумма не использованных целевых средств застройщиком и не возвращенных дольщикам".
Статья: Юридический комментарий к статье 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)Отметим, что может показаться, что между частью 3 статьи 13 комментируемого Закона и данной правовой нормой возникает коллизия. Однако это не так. В части 3 статьи 13 комментируемого Закона речь идет о случае, когда застройщик не использует средства целевого кредита для жилищного строительства. В частности, эта правовая норма применяется в случае строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства с оплатой необходимых отчислений в государственный компенсационный фонд.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)Отметим, что может показаться, что между частью 3 статьи 13 комментируемого Закона и данной правовой нормой возникает коллизия. Однако это не так. В части 3 статьи 13 комментируемого Закона речь идет о случае, когда застройщик не использует средства целевого кредита для жилищного строительства. В частности, эта правовая норма применяется в случае строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства с оплатой необходимых отчислений в государственный компенсационный фонд.
Готовое решение: Какие банковские услуги облагаются НДС, а какие нет
(КонсультантПлюс, 2025)- открытие и ведение банковских счетов клиентов, в том числе предоставление сведений об операциях и остатках по счетам (Письмо Минфина России от 13.06.2019 N 03-07-05/43116). Если банк при ведении счетов либо при переводе денег по поручению клиента по его счетам осуществляет в рамках требований законодательства или по инициативе клиентов банковское сопровождение, которое предусматривает контроль за целевым использованием денежных средств, к подобным действиям также может применяться освобождение от НДС по пп. 3 п. 3 ст. 149 НК РФ (Письмо Минфина России от 06.02.2024 N 03-07-05/9484). Это касается, например, случаев, когда банк ведет расчетные счета застройщиков и в составе данной услуги контролирует целевое расходование средств на этих счетах (Письма Минфина России от 13.03.2023 N 03-07-05/20580, от 30.01.2019 N 03-07-05/5134);
(КонсультантПлюс, 2025)- открытие и ведение банковских счетов клиентов, в том числе предоставление сведений об операциях и остатках по счетам (Письмо Минфина России от 13.06.2019 N 03-07-05/43116). Если банк при ведении счетов либо при переводе денег по поручению клиента по его счетам осуществляет в рамках требований законодательства или по инициативе клиентов банковское сопровождение, которое предусматривает контроль за целевым использованием денежных средств, к подобным действиям также может применяться освобождение от НДС по пп. 3 п. 3 ст. 149 НК РФ (Письмо Минфина России от 06.02.2024 N 03-07-05/9484). Это касается, например, случаев, когда банк ведет расчетные счета застройщиков и в составе данной услуги контролирует целевое расходование средств на этих счетах (Письма Минфина России от 13.03.2023 N 03-07-05/20580, от 30.01.2019 N 03-07-05/5134);
Статья: Вопросы конкуренции залоговых прав участника долевого строительства и залогодержателя данных прав в деле о банкротстве застройщика
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)Одним из оснований, позволяющим заимодавцу потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по возврату займа, является ухудшение условий обеспечения либо его утрата по причинам, за которые заимодавец не отвечает <9>. Банкротство застройщика, не исполнившего обязанность по передаче дольщику объекта строительства, влечет существенное ухудшение обеспечения. Это обусловлено тем, что трансформация от залога прав до залога готового объекта становится невозможной. И в качестве обеспечения у заимодавца остаются права дольщика. При таких обстоятельствах возникают основания требовать от заемщика досрочного исполнения обязательств. В свою очередь заемщик далеко не всегда готов досрочно погасить имеющуюся задолженность. В рассматриваемой ситуации повышающим коэффициентом предпринимательского риска заимодавца является то обстоятельство, что фактически заемщик не владеет имуществом в виде земельных участков, а также возведенных на нем объектов. Данное имущество находится в собственности застройщика и составляет его конкурсную массу. При указанных обстоятельствах оправданными будут действия заимодавца по подаче заявления о включении суммы задолженности по договору целевого займа в реестр кредиторов застройщика в виде требований, обеспеченных залогом имущества, в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Подобные случаи нашли свое отражение в судебной практике. При рассмотрении дела о банкротстве застройщика по общим правилам банкротства организации дольщику было отказано в признании за ним статуса залогового кредитора. Основанием к отказу послужили установленные обстоятельства оплаты долевого взноса за счет целевого займа и передача банку в залог прав участника строительства. Возникшая конкуренция была разрешена в пользу банка путем включения кредитной задолженности в третью очередь реестра кредиторов должника <10>. В другом случае суд посчитал, что целевой кредит и нахождение у банка в залоге прав дольщика не являются безусловным условием для наделения заимодавца правами участника долевого строительства <11>. Также при одновременном рассмотрении судом заявлений заимодавца и дольщика, последнему было отказано во включении его требований в реестр по причине недействительности договора, предусматривающего его участие в долевом строительстве. В свою очередь, требования заимодавца были учтены судом в третьей очереди реестра требований кредиторов, с обеспечением в виде залога объекта долевого строительства, ввиду отсутствия с его стороны доказанных фактов недобросовестного поведения <12>. Применительно к настоящему исследованию приведенные случаи показывают, что суть рассматриваемой конкуренции может заключаться в определении баланса между формальным и фактическим основаниями для предъявления требований. С формальной позиции у застройщика перед заимодавцем нет обязательств. Застройщик отвечает перед участником строительства за невыполнение обязанностей по строительству объекта. Вместе с этим права участника строительства были оплачены застройщику из средств целевого займа. Фактически ипотекой заимодавца обременено имущество застройщика-банкрота, которым также обеспечены права требования участника строительства.
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)Одним из оснований, позволяющим заимодавцу потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по возврату займа, является ухудшение условий обеспечения либо его утрата по причинам, за которые заимодавец не отвечает <9>. Банкротство застройщика, не исполнившего обязанность по передаче дольщику объекта строительства, влечет существенное ухудшение обеспечения. Это обусловлено тем, что трансформация от залога прав до залога готового объекта становится невозможной. И в качестве обеспечения у заимодавца остаются права дольщика. При таких обстоятельствах возникают основания требовать от заемщика досрочного исполнения обязательств. В свою очередь заемщик далеко не всегда готов досрочно погасить имеющуюся задолженность. В рассматриваемой ситуации повышающим коэффициентом предпринимательского риска заимодавца является то обстоятельство, что фактически заемщик не владеет имуществом в виде земельных участков, а также возведенных на нем объектов. Данное имущество находится в собственности застройщика и составляет его конкурсную массу. При указанных обстоятельствах оправданными будут действия заимодавца по подаче заявления о включении суммы задолженности по договору целевого займа в реестр кредиторов застройщика в виде требований, обеспеченных залогом имущества, в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Подобные случаи нашли свое отражение в судебной практике. При рассмотрении дела о банкротстве застройщика по общим правилам банкротства организации дольщику было отказано в признании за ним статуса залогового кредитора. Основанием к отказу послужили установленные обстоятельства оплаты долевого взноса за счет целевого займа и передача банку в залог прав участника строительства. Возникшая конкуренция была разрешена в пользу банка путем включения кредитной задолженности в третью очередь реестра кредиторов должника <10>. В другом случае суд посчитал, что целевой кредит и нахождение у банка в залоге прав дольщика не являются безусловным условием для наделения заимодавца правами участника долевого строительства <11>. Также при одновременном рассмотрении судом заявлений заимодавца и дольщика, последнему было отказано во включении его требований в реестр по причине недействительности договора, предусматривающего его участие в долевом строительстве. В свою очередь, требования заимодавца были учтены судом в третьей очереди реестра требований кредиторов, с обеспечением в виде залога объекта долевого строительства, ввиду отсутствия с его стороны доказанных фактов недобросовестного поведения <12>. Применительно к настоящему исследованию приведенные случаи показывают, что суть рассматриваемой конкуренции может заключаться в определении баланса между формальным и фактическим основаниями для предъявления требований. С формальной позиции у застройщика перед заимодавцем нет обязательств. Застройщик отвечает перед участником строительства за невыполнение обязанностей по строительству объекта. Вместе с этим права участника строительства были оплачены застройщику из средств целевого займа. Фактически ипотекой заимодавца обременено имущество застройщика-банкрота, которым также обеспечены права требования участника строительства.
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать Критериям, утвержденным названным Постановлением Правительства РФ (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
(КонсультантПлюс, 2025)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать Критериям, утвержденным названным Постановлением Правительства РФ (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.