Целевое финансирование застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Целевое финансирование застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 18 "Использование денежных средств застройщиком" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 18 "Использование денежных средств застройщиком" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, как правомерно отмечено ответчиком, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об НДС при осуществлении уполномоченным банком в сфере жилищного строительства банковского сопровождения, предусматривающего контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств.
(Письмо Минфина России от 24.08.2023 N 03-07-05/80550)Вопрос: Пунктом 1 ст. 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что застройщик при направлении распоряжения обязан представлять в банк документы (или копии документов), являющиеся основанием для составления распоряжения. В свою очередь, на основании п. 2 ст. 18.2 Закона N 214-ФЗ банк при принятии распоряжения к исполнению контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
(Письмо Минфина России от 24.08.2023 N 03-07-05/80550)Вопрос: Пунктом 1 ст. 18.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что застройщик при направлении распоряжения обязан представлять в банк документы (или копии документов), являющиеся основанием для составления распоряжения. В свою очередь, на основании п. 2 ст. 18.2 Закона N 214-ФЗ банк при принятии распоряжения к исполнению контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 28.11.2025 N 03-03-05/115804)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 28.11.2025 N 03-03-05/115804)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что, являясь застройщиком многоквартирного дома, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), общество в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома неправомерно определило налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период. По мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве - помещению (квартире). При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, не было оснований.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что, являясь застройщиком многоквартирного дома, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), общество в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома неправомерно определило налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период. По мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве - помещению (квартире). При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, не включаются в состав расходов. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, не было оснований.
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)1. Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами. Такие целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)1. Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами. Такие целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
Готовое решение: Какие банковские услуги облагаются НДС, а какие нет
(КонсультантПлюс, 2025)открытие и ведение банковских счетов клиентов, в том числе предоставление сведений об операциях и остатках по счетам (Письмо Минфина России от 13.06.2019 N 03-07-05/43116). Если банк при ведении счетов либо при переводе денег по поручению клиента по его счетам осуществляет в рамках требований законодательства или по инициативе клиентов банковское сопровождение, которое предусматривает контроль за целевым использованием денежных средств, к подобным действиям также может применяться освобождение от НДС по пп. 3 п. 3 ст. 149 НК РФ (Письмо Минфина России от 06.02.2024 N 03-07-05/9484). Это касается, например, случаев, когда банк ведет расчетные счета застройщиков и в составе данной услуги контролирует целевое расходование средств на этих счетах (Письма Минфина России от 13.03.2023 N 03-07-05/20580, от 30.01.2019 N 03-07-05/5134);
(КонсультантПлюс, 2025)открытие и ведение банковских счетов клиентов, в том числе предоставление сведений об операциях и остатках по счетам (Письмо Минфина России от 13.06.2019 N 03-07-05/43116). Если банк при ведении счетов либо при переводе денег по поручению клиента по его счетам осуществляет в рамках требований законодательства или по инициативе клиентов банковское сопровождение, которое предусматривает контроль за целевым использованием денежных средств, к подобным действиям также может применяться освобождение от НДС по пп. 3 п. 3 ст. 149 НК РФ (Письмо Минфина России от 06.02.2024 N 03-07-05/9484). Это касается, например, случаев, когда банк ведет расчетные счета застройщиков и в составе данной услуги контролирует целевое расходование средств на этих счетах (Письма Минфина России от 13.03.2023 N 03-07-05/20580, от 30.01.2019 N 03-07-05/5134);
Статья: Вопросы конкуренции залоговых прав участника долевого строительства и залогодержателя данных прав в деле о банкротстве застройщика
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)Одним из оснований, позволяющим заимодавцу потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по возврату займа, является ухудшение условий обеспечения либо его утрата по причинам, за которые заимодавец не отвечает <9>. Банкротство застройщика, не исполнившего обязанность по передаче дольщику объекта строительства, влечет существенное ухудшение обеспечения. Это обусловлено тем, что трансформация от залога прав до залога готового объекта становится невозможной. И в качестве обеспечения у заимодавца остаются права дольщика. При таких обстоятельствах возникают основания требовать от заемщика досрочного исполнения обязательств. В свою очередь заемщик далеко не всегда готов досрочно погасить имеющуюся задолженность. В рассматриваемой ситуации повышающим коэффициентом предпринимательского риска заимодавца является то обстоятельство, что фактически заемщик не владеет имуществом в виде земельных участков, а также возведенных на нем объектов. Данное имущество находится в собственности застройщика и составляет его конкурсную массу. При указанных обстоятельствах оправданными будут действия заимодавца по подаче заявления о включении суммы задолженности по договору целевого займа в реестр кредиторов застройщика в виде требований, обеспеченных залогом имущества, в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Подобные случаи нашли свое отражение в судебной практике. При рассмотрении дела о банкротстве застройщика по общим правилам банкротства организации дольщику было отказано в признании за ним статуса залогового кредитора. Основанием к отказу послужили установленные обстоятельства оплаты долевого взноса за счет целевого займа и передача банку в залог прав участника строительства. Возникшая конкуренция была разрешена в пользу банка путем включения кредитной задолженности в третью очередь реестра кредиторов должника <10>. В другом случае суд посчитал, что целевой кредит и нахождение у банка в залоге прав дольщика не являются безусловным условием для наделения заимодавца правами участника долевого строительства <11>. Также при одновременном рассмотрении судом заявлений заимодавца и дольщика, последнему было отказано во включении его требований в реестр по причине недействительности договора, предусматривающего его участие в долевом строительстве. В свою очередь, требования заимодавца были учтены судом в третьей очереди реестра требований кредиторов, с обеспечением в виде залога объекта долевого строительства, ввиду отсутствия с его стороны доказанных фактов недобросовестного поведения <12>. Применительно к настоящему исследованию приведенные случаи показывают, что суть рассматриваемой конкуренции может заключаться в определении баланса между формальным и фактическим основаниями для предъявления требований. С формальной позиции у застройщика перед заимодавцем нет обязательств. Застройщик отвечает перед участником строительства за невыполнение обязанностей по строительству объекта. Вместе с этим права участника строительства были оплачены застройщику из средств целевого займа. Фактически ипотекой заимодавца обременено имущество застройщика-банкрота, которым также обеспечены права требования участника строительства.
(Курдюков Е.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2024, N 3)Одним из оснований, позволяющим заимодавцу потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по возврату займа, является ухудшение условий обеспечения либо его утрата по причинам, за которые заимодавец не отвечает <9>. Банкротство застройщика, не исполнившего обязанность по передаче дольщику объекта строительства, влечет существенное ухудшение обеспечения. Это обусловлено тем, что трансформация от залога прав до залога готового объекта становится невозможной. И в качестве обеспечения у заимодавца остаются права дольщика. При таких обстоятельствах возникают основания требовать от заемщика досрочного исполнения обязательств. В свою очередь заемщик далеко не всегда готов досрочно погасить имеющуюся задолженность. В рассматриваемой ситуации повышающим коэффициентом предпринимательского риска заимодавца является то обстоятельство, что фактически заемщик не владеет имуществом в виде земельных участков, а также возведенных на нем объектов. Данное имущество находится в собственности застройщика и составляет его конкурсную массу. При указанных обстоятельствах оправданными будут действия заимодавца по подаче заявления о включении суммы задолженности по договору целевого займа в реестр кредиторов застройщика в виде требований, обеспеченных залогом имущества, в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Подобные случаи нашли свое отражение в судебной практике. При рассмотрении дела о банкротстве застройщика по общим правилам банкротства организации дольщику было отказано в признании за ним статуса залогового кредитора. Основанием к отказу послужили установленные обстоятельства оплаты долевого взноса за счет целевого займа и передача банку в залог прав участника строительства. Возникшая конкуренция была разрешена в пользу банка путем включения кредитной задолженности в третью очередь реестра кредиторов должника <10>. В другом случае суд посчитал, что целевой кредит и нахождение у банка в залоге прав дольщика не являются безусловным условием для наделения заимодавца правами участника долевого строительства <11>. Также при одновременном рассмотрении судом заявлений заимодавца и дольщика, последнему было отказано во включении его требований в реестр по причине недействительности договора, предусматривающего его участие в долевом строительстве. В свою очередь, требования заимодавца были учтены судом в третьей очереди реестра требований кредиторов, с обеспечением в виде залога объекта долевого строительства, ввиду отсутствия с его стороны доказанных фактов недобросовестного поведения <12>. Применительно к настоящему исследованию приведенные случаи показывают, что суть рассматриваемой конкуренции может заключаться в определении баланса между формальным и фактическим основаниями для предъявления требований. С формальной позиции у застройщика перед заимодавцем нет обязательств. Застройщик отвечает перед участником строительства за невыполнение обязанностей по строительству объекта. Вместе с этим права участника строительства были оплачены застройщику из средств целевого займа. Фактически ипотекой заимодавца обременено имущество застройщика-банкрота, которым также обеспечены права требования участника строительства.
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Относительно определения финансового результата застройщиком отмечаем, что, по нашему мнению, финансовый результат от использования целевых средств определяется как сумма не использованных целевых средств застройщиком и не возвращенных дольщикам".
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Относительно определения финансового результата застройщиком отмечаем, что, по нашему мнению, финансовый результат от использования целевых средств определяется как сумма не использованных целевых средств застройщиком и не возвращенных дольщикам".
Готовое решение: Как заключить договор эскроу
(КонсультантПлюс, 2025)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Требованиям к уровню кредитного рейтинга, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать указанным Требованиям к уровню кредитного рейтинга (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
(КонсультантПлюс, 2025)В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует Требованиям к уровню кредитного рейтинга, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита. Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать указанным Требованиям к уровню кредитного рейтинга (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
Статья: Особенности определения доходов при УСН при использовании счета эскроу
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
(Рябинин В.)
("Малый бизнес: учет, налоги, право", 2025, N 6)Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
"Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит (ч. 1.1).
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)- в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит (ч. 1.1).
Статья: Учет у застройщика нежилых апартаментов
(Давыдова О.В.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Таким образом, расходы застройщика, произведенные в рамках целевого финансирования, не учитываются при определении базы по налогу на прибыль организаций. Но важно помнить: налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
(Давыдова О.В.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Таким образом, расходы застройщика, произведенные в рамках целевого финансирования, не учитываются при определении базы по налогу на прибыль организаций. Но важно помнить: налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
Статья: Расчет действительной стоимости доли в ООО
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 12)4. Любые целевые выплаты, например средства участников долевого строительства. В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и/или инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Таким образом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства <4>, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием. Данные средства носят целевой характер, поэтому не могут быть отнесены к доходам ООО. Такую позицию высказал, например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 09.10.2012 по делу N А02-771/2011.
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 12)4. Любые целевые выплаты, например средства участников долевого строительства. В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и/или инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Таким образом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства <4>, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием. Данные средства носят целевой характер, поэтому не могут быть отнесены к доходам ООО. Такую позицию высказал, например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 09.10.2012 по делу N А02-771/2011.
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.