Арендодатель пандемия
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендодатель пандемия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Заключение договора аренды на новый срок или его продление
(КонсультантПлюс, 2025)Вопреки позиции заявителя [арендодателя - ред.], требования Предпринимателя направлены на реализацию им предусмотренного законом права на продление договора с учетом правового регулирования в период пандемии... Арендодатель не вправе отказать в продлении договора аренды при наличии совокупности обстоятельств, указанных в пункте 5 статьи 19 Закона N 98-ФЗ..."
(КонсультантПлюс, 2025)Вопреки позиции заявителя [арендодателя - ред.], требования Предпринимателя направлены на реализацию им предусмотренного законом права на продление договора с учетом правового регулирования в период пандемии... Арендодатель не вправе отказать в продлении договора аренды при наличии совокупности обстоятельств, указанных в пункте 5 статьи 19 Закона N 98-ФЗ..."
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение или изменение договора аренды из-за форс-мажора в связи с коронавирусом
(КонсультантПлюс, 2025)"...Арендатор... направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора, сославшись на невозможность его дальнейшего исполнения по причине пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19), ссылаясь на то, что распространение новой коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы, то есть форс-мажорным обстоятельством. В связи с чем с... по... приостановлена работа предприятий общественного питания, и деятельность ответчика подпадает под данные ограничения, так как помещение арендуется под кафе-пекарню. В этой связи ответчик не мог использовать арендуемое помещение в связи с прямым запретом государственных органов.
(КонсультантПлюс, 2025)"...Арендатор... направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора, сославшись на невозможность его дальнейшего исполнения по причине пандемии коронавирусной инфекции (COVID-19), ссылаясь на то, что распространение новой коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы, то есть форс-мажорным обстоятельством. В связи с чем с... по... приостановлена работа предприятий общественного питания, и деятельность ответчика подпадает под данные ограничения, так как помещение арендуется под кафе-пекарню. В этой связи ответчик не мог использовать арендуемое помещение в связи с прямым запретом государственных органов.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли установить в договоре аренды неустойку за односторонний отказ арендатора от договора
(КонсультантПлюс, 2025)Исковые требования мотивированы тем, что сумма неустойки в размере 1 815 480 руб. является необоснованной выгодой для арендодателя, а для арендатора чрезмерно высокой; поскольку арендатор действовал добросовестно, несмотря на тяжелое финансовое положение в период пандемии, просил снизить размер неустойки до 100 000 руб., а оставшуюся часть обеспечительного платежа в размере 854 125 руб. 51 коп., с учетом зачета соответствующей части неустойки, взыскать с банка в пользу предпринимателя.
Можно ли установить в договоре аренды неустойку за односторонний отказ арендатора от договора
(КонсультантПлюс, 2025)Исковые требования мотивированы тем, что сумма неустойки в размере 1 815 480 руб. является необоснованной выгодой для арендодателя, а для арендатора чрезмерно высокой; поскольку арендатор действовал добросовестно, несмотря на тяжелое финансовое положение в период пандемии, просил снизить размер неустойки до 100 000 руб., а оставшуюся часть обеспечительного платежа в размере 854 125 руб. 51 коп., с учетом зачета соответствующей части неустойки, взыскать с банка в пользу предпринимателя.
Статья: Ежегодная научная конференция центра частного права
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Поэтому в начале пандемии арендодатели относили все негативные последствия, риски на арендаторов как владельцев вещи. На самом деле, риски лежат на арендодателе вещи как ее собственнике. Он получает арендную плату за реализацию возможности передать свою вещь в пользование. И эта возможность не только физическая, но и коммерческая. Если у объекта были определенные коммерческие характеристики и они по причинам, не зависящим от арендатора, меняются, этот риск также в значительной степени относится на арендодателя. Учитывая, что старая концепция аренды еще сильна, законодатель принял специальный закон Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", ст. 19 которого посвящена защите арендатора в этой ситуации и значительному переложению рисков, связанных с пандемией, на арендодателя. Арендатор получил право на отсрочку, право на уменьшение арендной платы, в определенных случаях право на отказ от договора.
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Поэтому в начале пандемии арендодатели относили все негативные последствия, риски на арендаторов как владельцев вещи. На самом деле, риски лежат на арендодателе вещи как ее собственнике. Он получает арендную плату за реализацию возможности передать свою вещь в пользование. И эта возможность не только физическая, но и коммерческая. Если у объекта были определенные коммерческие характеристики и они по причинам, не зависящим от арендатора, меняются, этот риск также в значительной степени относится на арендодателя. Учитывая, что старая концепция аренды еще сильна, законодатель принял специальный закон Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", ст. 19 которого посвящена защите арендатора в этой ситуации и значительному переложению рисков, связанных с пандемией, на арендодателя. Арендатор получил право на отсрочку, право на уменьшение арендной платы, в определенных случаях право на отказ от договора.
Нормативные акты
"Отдельные вопросы составления консолидированной финансовой отчетности организаций, связанные с условиями деятельности в 2020 г."29 мая 2020 г. Совет по МСФО выпустил поправку в МСФО (IFRS) 16 "Уступки по договорам аренды в связи со вспышкой COVID-19". Данная поправка к МСФО (IFRS) 16 позволяет в качестве упрощения практического характера арендаторам не проводить анализ того, являются ли какие-либо уступки по договорам аренды, обусловленные пандемией, модификациями договора аренды. Вместо этого арендаторы, которые применят данное упрощение практического характера, будут учитывать такие уступки, как если бы они не являлись модификацией договора аренды. Названные поправки не предусматривают каких-либо изменений для арендодателей.
Статья: Дистанционная форма отношений субъектов гражданского права в период пандемии COVID-19 и ее влияние на российскую экономику
(Зинковский М.А.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2021, N 9)Коронавирус, как пандемия, подтолкнул государство и коммерческие организации к созданию дистанционной формы отношений между субъектами гражданского права. Некоторые предприниматели в ходе исполнения, например, договоров нередко заявляли арендодателям о факте наличия коронавируса как непреодолимой силы.
(Зинковский М.А.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2021, N 9)Коронавирус, как пандемия, подтолкнул государство и коммерческие организации к созданию дистанционной формы отношений между субъектами гражданского права. Некоторые предприниматели в ходе исполнения, например, договоров нередко заявляли арендодателям о факте наличия коронавируса как непреодолимой силы.
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В 2020-м году мир столкнулся с пандемией новой коронавирусной инфекции (COVID-19).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В 2020-м году мир столкнулся с пандемией новой коронавирусной инфекции (COVID-19).
"Участие государства в процессе несостоятельности (банкротства): монография"
(Суходольский И.М.)
("Юстицинформ", 2024)превентивные средства понимаются как публично-правовые средства, реализуемые государством до возникновения признаков неплатежеспособности (например, в условиях упомянутой пандемии государством принят комплекс мер превентивного характера, направленных на недопущение массового банкротства, в частности Банком России было снижено максимальное значение эквайринговых комиссий по онлайн-покупкам до уровня не более 1% <285>, объявлены так называемые временные арендные каникулы, в соответствии с которыми арендодатели были обязаны предоставлять арендаторам отсрочку по арендным платежам в регионах, в которых введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а арендаторы были вправе требовать снижения арендной платы в случае невозможности использования арендуемого помещения по назначению <286>, действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность в сферах, наиболее пострадавших от пандемии, а также в отношении стратегических и системообразующих организаций <287>. Показательно, что соответствующие средства реализованы путем интервенции как в частноправовые отношения (например, изменение прав и обязанностей арендаторов и арендодателей), так и в публично-правовые отношения (например, централизованное установление максимального значения эквайринговых комиссий);
(Суходольский И.М.)
("Юстицинформ", 2024)превентивные средства понимаются как публично-правовые средства, реализуемые государством до возникновения признаков неплатежеспособности (например, в условиях упомянутой пандемии государством принят комплекс мер превентивного характера, направленных на недопущение массового банкротства, в частности Банком России было снижено максимальное значение эквайринговых комиссий по онлайн-покупкам до уровня не более 1% <285>, объявлены так называемые временные арендные каникулы, в соответствии с которыми арендодатели были обязаны предоставлять арендаторам отсрочку по арендным платежам в регионах, в которых введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а арендаторы были вправе требовать снижения арендной платы в случае невозможности использования арендуемого помещения по назначению <286>, действовал мораторий на возбуждение дел о банкротстве в отношении индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность в сферах, наиболее пострадавших от пандемии, а также в отношении стратегических и системообразующих организаций <287>. Показательно, что соответствующие средства реализованы путем интервенции как в частноправовые отношения (например, изменение прав и обязанностей арендаторов и арендодателей), так и в публично-правовые отношения (например, централизованное установление максимального значения эквайринговых комиссий);
"Конвергенция частноправового регулирования общественных отношений сквозь призму эффективности права: монография"
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2023)Дело по признанию должника финансово несостоятельным или банкротом для кредиторов является способом получить от лица средства в счет уплаты долга. В момент конкурсных процедур имущество должника сохраняется, принудительное возвращение имущества осуществляется арендодателю, что было во временном пользовании у лица, которое признали банкротом.
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2023)Дело по признанию должника финансово несостоятельным или банкротом для кредиторов является способом получить от лица средства в счет уплаты долга. В момент конкурсных процедур имущество должника сохраняется, принудительное возвращение имущества осуществляется арендодателю, что было во временном пользовании у лица, которое признали банкротом.
Статья: Риски невозможности использования арендованного имущества и неполучения арендной платы: анализ применения положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебной практике
(Сергеев А.П., Терещенко Т.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Общеизвестно, что в условиях пандемии некоторым арендаторам недвижимого имущества были предоставлены льготы, например в виде дополнительной возможности в силу закона потребовать от арендодателя отсрочки по уплате арендной платы или ее уменьшения в связи с невозможностью использовать арендованное имущество (части 1 - 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"; далее - Закон N 98-ФЗ).
(Сергеев А.П., Терещенко Т.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Общеизвестно, что в условиях пандемии некоторым арендаторам недвижимого имущества были предоставлены льготы, например в виде дополнительной возможности в силу закона потребовать от арендодателя отсрочки по уплате арендной платы или ее уменьшения в связи с невозможностью использовать арендованное имущество (части 1 - 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"; далее - Закон N 98-ФЗ).
Статья: Существенное изменение обстоятельств как основание для изменения или расторжения договора
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)В-третьих, Суд обратил внимание на то, что, даже если обстоятельство носило чрезвычайный и непредотвратимый характер, для целей применения ст. 451 ГК РФ необходимо установить причинно-следственную связь между препятствием и возникшими на стороне должника затруднениями при исполнении обязательства. В данном случае арендатор должен был доказать, что количество посетителей в его магазине уменьшилось именно в связи с пандемией, а не вследствие иных факторов (например, появления в непосредственной близости от арендуемого помещения конкурента, возникшей еще до начала пандемии убыточности деятельности и т.д.). В этот раз причиной отказа в удовлетворении иска арендатора послужило отсутствие доказательств того, что его торговая точка пострадала более других, поток покупателей в его магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин. Более того, было установлено, что арендатор обратился к арендодателю с предложением о снижении размера арендной платы еще в январе 2020 года, ссылаясь на то, что предусмотренный договором размер платы является выше рыночного (т.е. арендатор намеревался досрочно прекратить арендные отношения еще до возникновения пандемии).
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)В-третьих, Суд обратил внимание на то, что, даже если обстоятельство носило чрезвычайный и непредотвратимый характер, для целей применения ст. 451 ГК РФ необходимо установить причинно-следственную связь между препятствием и возникшими на стороне должника затруднениями при исполнении обязательства. В данном случае арендатор должен был доказать, что количество посетителей в его магазине уменьшилось именно в связи с пандемией, а не вследствие иных факторов (например, появления в непосредственной близости от арендуемого помещения конкурента, возникшей еще до начала пандемии убыточности деятельности и т.д.). В этот раз причиной отказа в удовлетворении иска арендатора послужило отсутствие доказательств того, что его торговая точка пострадала более других, поток покупателей в его магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин. Более того, было установлено, что арендатор обратился к арендодателю с предложением о снижении размера арендной платы еще в январе 2020 года, ссылаясь на то, что предусмотренный договором размер платы является выше рыночного (т.е. арендатор намеревался досрочно прекратить арендные отношения еще до возникновения пандемии).
Статья: Юридический механизм соразмерного уменьшения цены в российском и зарубежном праве
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)Аналогичный подход предлагает А.Н. Гуна, по мнению которого ст. 612 ГК РФ телеологически следует толковать не как право требования об уменьшении, а как автоматическую возможность платить соразмерно, поскольку арендодатель не может исправить недостаток (вероятно, имеется в виду невозможность исправления за прошедший период) и претендовать на полную оплату <117>.
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)Аналогичный подход предлагает А.Н. Гуна, по мнению которого ст. 612 ГК РФ телеологически следует толковать не как право требования об уменьшении, а как автоматическую возможность платить соразмерно, поскольку арендодатель не может исправить недостаток (вероятно, имеется в виду невозможность исправления за прошедший период) и претендовать на полную оплату <117>.
Статья: Due diligence при аренде коммерческой недвижимости
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Сравнительно недавно волна пандемии вскрыла огромное количество рисков и проблем, связанных с арендой коммерческой недвижимости. Многие арендаторы, проявив беспечность при заключении договора аренды, теряли свой бизнес. Например, арендатор особое внимание уделяет только пунктам договора, касающимся предмета аренды и размера арендной платы. Но на самом деле договор содержит множество подводных камней, например условие о невозможности арендатора отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. И вот при возникновении у арендатора финансовых проблем арендодатель отказывается снижать арендную ставку или предоставлять рассрочку платежа. Запрет на одностороннее расторжение не дает арендатору право выйти из договора, задолженность по арендной плате продолжает расти. В итоге арендодатель ограничивает доступ к помещению и удерживает все имущество арендатора, а в дальнейшем обращает взыскание на это имущество. В результате предприниматель может лишиться не только аренды и имущества, но и бизнеса.
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Сравнительно недавно волна пандемии вскрыла огромное количество рисков и проблем, связанных с арендой коммерческой недвижимости. Многие арендаторы, проявив беспечность при заключении договора аренды, теряли свой бизнес. Например, арендатор особое внимание уделяет только пунктам договора, касающимся предмета аренды и размера арендной платы. Но на самом деле договор содержит множество подводных камней, например условие о невозможности арендатора отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. И вот при возникновении у арендатора финансовых проблем арендодатель отказывается снижать арендную ставку или предоставлять рассрочку платежа. Запрет на одностороннее расторжение не дает арендатору право выйти из договора, задолженность по арендной плате продолжает расти. В итоге арендодатель ограничивает доступ к помещению и удерживает все имущество арендатора, а в дальнейшем обращает взыскание на это имущество. В результате предприниматель может лишиться не только аренды и имущества, но и бизнеса.
Готовое решение: Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)Что можно сделать сейчас: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2023)Что можно сделать сейчас: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Статья: Особенности принудительной реализации незавершенного строительства ввиду прекращения права аренды публичного земельного участка (ст. 239.1 ГК РФ)
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Таким образом, было бы правильнее предусмотреть в позитивном земельном законодательстве такое дополнительное основание пролонгации (перезаключения) договора аренды публичного земельного участка без торгов для завершения строительства, как наличие в течение действия предыдущего договора аренды обстоятельств, не зависящих от воли собственника ОНС и приведших к нарушению сроков строительства объекта, например действия (бездействие) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) ОНС, пандемия, военные действия и пр. Наличие такого обстоятельства может быть подтверждено органом государственного (муниципального) управления. Иной подход, по мнению автора, не соответствует принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора (арендодателю, наделенному властными полномочиями) получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором <15>. При этом в случае нарушения прав собственника ОНС на пролонгацию (перезаключение) договора аренды при наличии озвученных причин он мог бы подать исковое заявление в суд о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Схематично предложения автора изложены на рисунке выше.
(Андреева Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Таким образом, было бы правильнее предусмотреть в позитивном земельном законодательстве такое дополнительное основание пролонгации (перезаключения) договора аренды публичного земельного участка без торгов для завершения строительства, как наличие в течение действия предыдущего договора аренды обстоятельств, не зависящих от воли собственника ОНС и приведших к нарушению сроков строительства объекта, например действия (бездействие) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) ОНС, пандемия, военные действия и пр. Наличие такого обстоятельства может быть подтверждено органом государственного (муниципального) управления. Иной подход, по мнению автора, не соответствует принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора (арендодателю, наделенному властными полномочиями) получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором <15>. При этом в случае нарушения прав собственника ОНС на пролонгацию (перезаключение) договора аренды при наличии озвученных причин он мог бы подать исковое заявление в суд о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Схематично предложения автора изложены на рисунке выше.