Арендная плата при смене арендодателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендная плата при смене арендодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиция ВАС РФ: Изменение арендной платы, которое не соответствует механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 7121/11 по делу N А19-15038/09-7-4 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 614 ГК РФМетодика расчета размера арендной платы, которая была согласована сторонами при заключении договора аренды, должна сохраняться и при смене арендодателя. После согласования использование данной методики стало условием договора аренды, и ее изменение возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 7121/11 по делу N А19-15038/09-7-4 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 614 ГК РФМетодика расчета размера арендной платы, которая была согласована сторонами при заключении договора аренды, должна сохраняться и при смене арендодателя. После согласования использование данной методики стало условием договора аренды, и ее изменение возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Важнейшая практика по ст. 617 ГК РФКак влияет смена собственника имущества на обеспечительный платеж, уплаченный арендатором прежнему арендодателю?
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора8.6. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В СЛУЧАЕ СМЕНЫ
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Приказ Минтранса России от 28.09.2022 N 390
(ред. от 05.05.2023)
"Об утверждении состава сведений, указанных в части 3 статьи 6 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 259-ФЗ "Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта", и порядка оформления или формирования путевого листа"
(Зарегистрировано в Минюсте России 29.11.2022 N 71192)10. Путевой лист должен быть оформлен или сформирован собственником (владельцем) транспортного средства на каждое транспортное средство, осуществляющее движение по дорогам при перевозке пассажиров и багажа, грузов в городском, пригородном и междугородном сообщениях. В случае если транспортное средство предоставлено во временное владение и пользование за плату по договору аренды транспортного средства с экипажем, путевой лист должен быть оформлен арендодателем.
(ред. от 05.05.2023)
"Об утверждении состава сведений, указанных в части 3 статьи 6 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 259-ФЗ "Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта", и порядка оформления или формирования путевого листа"
(Зарегистрировано в Минюсте России 29.11.2022 N 71192)10. Путевой лист должен быть оформлен или сформирован собственником (владельцем) транспортного средства на каждое транспортное средство, осуществляющее движение по дорогам при перевозке пассажиров и багажа, грузов в городском, пригородном и междугородном сообщениях. В случае если транспортное средство предоставлено во временное владение и пользование за плату по договору аренды транспортного средства с экипажем, путевой лист должен быть оформлен арендодателем.
Статья: Определение Верховного Суда от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В этом случае, по смыслу норм законодательства о неосновательном обогащении в случае перехода права собственности на арендуемое помещение и последующего прекращения договора аренды, если страховой депозит был выплачен арендатором первоначальному собственнику, неиспользованная сумма страхового депозита становится неосновательным обогащением первоначального собственника здания, а не нового владельца, к которому перешло соответствующее имущество.
(Юридическая фирма "Щекин и партнеры")
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)В этом случае, по смыслу норм законодательства о неосновательном обогащении в случае перехода права собственности на арендуемое помещение и последующего прекращения договора аренды, если страховой депозит был выплачен арендатором первоначальному собственнику, неиспользованная сумма страхового депозита становится неосновательным обогащением первоначального собственника здания, а не нового владельца, к которому перешло соответствующее имущество.
"Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие"
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В случае перехода права собственности на имущество, переданное по договору с условием об обеспечительном платеже, осуществляется переход обязательства по возврату обеспечительного платежа. Например, в случае отчуждения объекта аренды новый собственник обязан возвратить обеспечительный платеж по окончании срока его удержания, зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа в случае нарушений. Судебная коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. Переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи между ответчиком и третьим лицом не может ухудшать положение истца и лишать его права на возврат обеспечительного платежа <2>.
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В случае перехода права собственности на имущество, переданное по договору с условием об обеспечительном платеже, осуществляется переход обязательства по возврату обеспечительного платежа. Например, в случае отчуждения объекта аренды новый собственник обязан возвратить обеспечительный платеж по окончании срока его удержания, зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа в случае нарушений. Судебная коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. Переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи между ответчиком и третьим лицом не может ухудшать положение истца и лишать его права на возврат обеспечительного платежа <2>.
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Проводя аналогию с российским правом, опцион можно сравнить с сервитутом: хотя договор об установлении сервитута был заключен прежним арендатором, при перенайме вещи права сервитуария перейдут к новому арендатору <107>. Это обоснование крайне уязвимо ввиду непопулярности концепции опциона как вещного обременения. Гораздо более убедительным является иное обоснование, которое зиждется на идее дуализма аренды в англо-американском праве: аренда является и обязательственным договором (contract), и вещным правом (estate) <108>. Перенаем рассматривается как передача вещного права (conveyancing); вместе с вещным правом к новому арендатору по умолчанию переходят и связанные с ним ковенанты, в том числе опцион на покупку, независимо от их юридической природы <109>. Так, по английскому Закону 1995 года <110> перенаем влечет за собой переход к новому арендатору всех ковенантов, связывающих арендодателя и прежнего арендатора ко дню заключения договора перенайма <111>, а юридическая связь между прежним арендатором и арендодателем прекращается <112>.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Проводя аналогию с российским правом, опцион можно сравнить с сервитутом: хотя договор об установлении сервитута был заключен прежним арендатором, при перенайме вещи права сервитуария перейдут к новому арендатору <107>. Это обоснование крайне уязвимо ввиду непопулярности концепции опциона как вещного обременения. Гораздо более убедительным является иное обоснование, которое зиждется на идее дуализма аренды в англо-американском праве: аренда является и обязательственным договором (contract), и вещным правом (estate) <108>. Перенаем рассматривается как передача вещного права (conveyancing); вместе с вещным правом к новому арендатору по умолчанию переходят и связанные с ним ковенанты, в том числе опцион на покупку, независимо от их юридической природы <109>. Так, по английскому Закону 1995 года <110> перенаем влечет за собой переход к новому арендатору всех ковенантов, связывающих арендодателя и прежнего арендатора ко дню заключения договора перенайма <111>, а юридическая связь между прежним арендатором и арендодателем прекращается <112>.
"Движимое имущество: что, где и как арендовать"
(выпуск 6)
(Тарасенкова А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)- что происходит с депозитом при заключении договора на новый срок и при смене собственника.
(выпуск 6)
(Тарасенкова А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)- что происходит с депозитом при заключении договора на новый срок и при смене собственника.
Вопрос: Договор аренды заключен на срок менее года. Сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть арендную плату?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: В период действия договора аренды, заключенного на срок менее одного года, сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды в части нового арендодателя заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть затраты на арендную плату новому арендодателю в указанный период (до подписания соглашения о смене арендодателя)?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: В период действия договора аренды, заключенного на срок менее одного года, сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды в части нового арендодателя заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть затраты на арендную плату новому арендодателю в указанный период (до подписания соглашения о смене арендодателя)?
Вопрос: Арендодатель перешел с упрощенной на общую систему налогообложения, в связи с чем начислил арендатору НДС дополнительно к сумме арендной платы. Договором аренды предусмотрена возможность увеличивать размер арендной платы ежегодно на 6%. Правомерно ли помимо начисления НДС увеличить размер арендной платы еще на 6%?
(Консультация эксперта, 2023)На основании вышеизложенного условие договора аренды о возможности увеличения арендной платы на 6% никак не зависит от системы налогообложения арендодателя. Начисление НДС на сумму арендной платы не является ее изменением, в связи с чем арендодатель, сменивший систему налогообложения, помимо начисления суммы НДС вправе увеличить размер арендной платы на 6%.
(Консультация эксперта, 2023)На основании вышеизложенного условие договора аренды о возможности увеличения арендной платы на 6% никак не зависит от системы налогообложения арендодателя. Начисление НДС на сумму арендной платы не является ее изменением, в связи с чем арендодатель, сменивший систему налогообложения, помимо начисления суммы НДС вправе увеличить размер арендной платы на 6%.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возможно ли изменение арендной платы, если оно не соответствует механизму ее расчета, установленному в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Вместе с тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, то данный порядок формирования платы должен сохраниться и при смене арендодателя. Указанная методика определения размера арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Возможно ли изменение арендной платы, если оно не соответствует механизму ее расчета, установленному в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Вместе с тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, то данный порядок формирования платы должен сохраниться и при смене арендодателя. Указанная методика определения размера арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В ситуации перехода договорной позиции в силу закона возникает ряд важных вопросов. Например, до сих пор не прояснен вопрос о том, переходит ли по умолчанию к правопреемнику право требования в отношении уже созревших обязательств остающейся в договоре стороны. В частности, переходит ли к новому собственнику недвижимости или новому обладателю исключительного права в рамках правил следования договорной позиции помимо требования о начислении арендной платы (лицензионных платежей) на будущее или иных требований об осуществлении предоставлений, сроки которых приходятся на период после замены контрагента, еще и право требования внесения задолженных арендных (лицензионных) платежей за период до перехода собственности, а также требования по уплате неустойки, начисленной за допущенное до смены собственника нарушение (или убытков, возникших у первого арендодателя или лицензиара в связи с такими нарушениями)?
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)В ситуации перехода договорной позиции в силу закона возникает ряд важных вопросов. Например, до сих пор не прояснен вопрос о том, переходит ли по умолчанию к правопреемнику право требования в отношении уже созревших обязательств остающейся в договоре стороны. В частности, переходит ли к новому собственнику недвижимости или новому обладателю исключительного права в рамках правил следования договорной позиции помимо требования о начислении арендной платы (лицензионных платежей) на будущее или иных требований об осуществлении предоставлений, сроки которых приходятся на период после замены контрагента, еще и право требования внесения задолженных арендных (лицензионных) платежей за период до перехода собственности, а также требования по уплате неустойки, начисленной за допущенное до смены собственника нарушение (или убытков, возникших у первого арендодателя или лицензиара в связи с такими нарушениями)?
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за июль 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)2. Суд должен устанавливать судьбу обеспечительного платежа при смене арендодателя, исходя из совокупности договорных условий, предусмотренных в соглашениях сторон.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)2. Суд должен устанавливать судьбу обеспечительного платежа при смене арендодателя, исходя из совокупности договорных условий, предусмотренных в соглашениях сторон.
Вопрос: Является ли смена главы крестьянского (фермерского) хозяйства основанием для прекращения договора аренды земельного участка или прекращения фермерского хозяйства?
(Консультация эксперта, 2023)Ответ: Смена главы крестьянского (фермерского) хозяйства сама по себе не может влечь прекращение договора аренды земельного участка, а является основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка в части сведений об арендаторе. Также смена главы КФХ не является основанием для прекращения КФХ.
(Консультация эксперта, 2023)Ответ: Смена главы крестьянского (фермерского) хозяйства сама по себе не может влечь прекращение договора аренды земельного участка, а является основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка в части сведений об арендаторе. Также смена главы КФХ не является основанием для прекращения КФХ.