Арендатор требует сервитут
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор требует сервитут (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Возникновение, реализация, защита прав на землю: Правообладатель недвижимости хочет установить плату за сервитут
(КонсультантПлюс, 2026)Федеральным законодательством не предоставлено право арендатору земельного участка требовать плату за установление публичного сервитута с органа местного самоуправления
(КонсультантПлюс, 2026)Федеральным законодательством не предоставлено право арендатору земельного участка требовать плату за установление публичного сервитута с органа местного самоуправления
Перечень позиций высших судов к ст. 126 АПК РФ "Документы, прилагаемые к исковому заявлению"6.1.1. До предъявления иска о расторжении договора в связи с неисполнением арендатором обязанностей арендодатель должен направить ему письменное предупреждение и предложение расторгнуть договор (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Особенности расторжения договора аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Кроме того, есть ситуация, которая актуальна только для аренды недвижимости, - если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Кроме того, есть ситуация, которая актуальна только для аренды недвижимости, - если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)2. В случае если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора в соответствии с п. 12.1 ст. 39.8 ЗК.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)2. В случае если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора в соответствии с п. 12.1 ст. 39.8 ЗК.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153
"Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"В силу пункта 4 статьи 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ. Лицо, владеющее земельным участком, в пользу которого установлен сервитут, имеет право требовать устранения нарушения его права проезда.
"Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"В силу пункта 4 статьи 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ. Лицо, владеющее земельным участком, в пользу которого установлен сервитут, имеет право требовать устранения нарушения его права проезда.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но на практике в подавляющем большинстве случаев предоставление такого производного абсолютного права сопровождается множеством обязательств, которые на себя принимает обладатель первичного абсолютного права (например, арендодатель берет на себя обязательства осуществлять капитальный и текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж, обеспечить охрану периметра объекта, лицензиар по исключительной лицензии обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензий третьим лицам т.п.). Более того, как уже отмечалось, согласно одной вполне убедительной интерпретации имманентно заложенная в рамки данных договорных конструкций и сопровождающая предоставление производного абсолютного права обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию (только использованию) соответствующего объекта также может рассматриваться как носящая обязательственную природу. При этом все эти сопровождающие наделение контрагента производным абсолютным правом обязательства собственника (обладателя исключительного права), которые мы условно обозначаем как "обязательственный эскорт" предоставления производного абсолютного права, при соблюдении ряда условий противопоставимы как минимум тем третьим лицам, которые приобретают первичное абсолютное право и знают либо должны были знать (например, по причине регистрации) о наличии такого обременения. Если собственник продает объект недвижимости, обремененный правами арендатора (в том числе сугубо обязательственными вроде права требовать от арендодателя осуществления капитального ремонта), новый собственник будет также должен соблюдать данные обязанности (ст. 617 ГК РФ) как минимум при условии, что эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды. То же касается и найма жилья, и ссуды, и лицензионного договора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но на практике в подавляющем большинстве случаев предоставление такого производного абсолютного права сопровождается множеством обязательств, которые на себя принимает обладатель первичного абсолютного права (например, арендодатель берет на себя обязательства осуществлять капитальный и текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж, обеспечить охрану периметра объекта, лицензиар по исключительной лицензии обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензий третьим лицам т.п.). Более того, как уже отмечалось, согласно одной вполне убедительной интерпретации имманентно заложенная в рамки данных договорных конструкций и сопровождающая предоставление производного абсолютного права обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию (только использованию) соответствующего объекта также может рассматриваться как носящая обязательственную природу. При этом все эти сопровождающие наделение контрагента производным абсолютным правом обязательства собственника (обладателя исключительного права), которые мы условно обозначаем как "обязательственный эскорт" предоставления производного абсолютного права, при соблюдении ряда условий противопоставимы как минимум тем третьим лицам, которые приобретают первичное абсолютное право и знают либо должны были знать (например, по причине регистрации) о наличии такого обременения. Если собственник продает объект недвижимости, обремененный правами арендатора (в том числе сугубо обязательственными вроде права требовать от арендодателя осуществления капитального ремонта), новый собственник будет также должен соблюдать данные обязанности (ст. 617 ГК РФ) как минимум при условии, что эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды. То же касается и найма жилья, и ссуды, и лицензионного договора.
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В арендных правоотношениях при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Неисполнение арендодателем обязанности при заключении договора предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ). По общему правилу арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)В арендных правоотношениях при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Неисполнение арендодателем обязанности при заключении договора предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы (ст. 613 ГК РФ). По общему правилу арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
"Частное право в странах бывшего СССР: итоги 30-летия: сборник статей"
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Версия законопроекта N 47538-6, подготовленная после его принятия в первом чтении с учетом поступивших в Госдуму поправок, уже к осени 2012 г. содержала довольно развернутые переходные положения, позволяющие почти автоматически превратить прежние квазивещные права в полноценные ограниченные вещные права. Так, например, арендатору государственного или муниципального земельного участка, завершившему строительство на нем, проект предоставлял право требовать по своему выбору приобретения права собственности на земельный участок, права застройки либо горного или коммунального сервитута. Однако эти предложения никого не прельстили.
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Версия законопроекта N 47538-6, подготовленная после его принятия в первом чтении с учетом поступивших в Госдуму поправок, уже к осени 2012 г. содержала довольно развернутые переходные положения, позволяющие почти автоматически превратить прежние квазивещные права в полноценные ограниченные вещные права. Так, например, арендатору государственного или муниципального земельного участка, завершившему строительство на нем, проект предоставлял право требовать по своему выбору приобретения права собственности на земельный участок, права застройки либо горного или коммунального сервитута. Однако эти предложения никого не прельстили.
Статья: Сервитут как обременение права собственности. Частный и публичный сервитуты. Зона прохода и проезда
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 10)Согласно статье 274 ГК РФ не все землепользователи наделены правом требования установления сервитута - это прерогатива собственников. Так, арендатор недвижимого имущества не вправе требовать установления сервитута, в спорной ситуации ему следует обращаться к своему арендодателю, чтобы тот инициировал процедуру установления сервитута. Арендодатель обязан передать арендатору в пользование объект, соответствующий всем необходимым требованиям, в частности, у арендатора должна иметься возможность беспрепятственно пользоваться арендуемым имуществом. При споре с арендодателем арендатор может ссылаться на эту норму.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 10)Согласно статье 274 ГК РФ не все землепользователи наделены правом требования установления сервитута - это прерогатива собственников. Так, арендатор недвижимого имущества не вправе требовать установления сервитута, в спорной ситуации ему следует обращаться к своему арендодателю, чтобы тот инициировал процедуру установления сервитута. Арендодатель обязан передать арендатору в пользование объект, соответствующий всем необходимым требованиям, в частности, у арендатора должна иметься возможность беспрепятственно пользоваться арендуемым имуществом. При споре с арендодателем арендатор может ссылаться на эту норму.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияСтатья 620 ГК РФ устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора. Иные условия могут быть установлены договором. Несмотря на это, на практике арендатор под предлогом различных обстоятельств может объявить об одностороннем расторжении аренды и прекратить пользоваться помещением. Следует отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 N 108-ФЗ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если в отношении арендуемого земельного участка в целях, указанных в ч. 2 ст. 32 упомянутого закона, установлен сервитут, и это обстоятельство делает невозможным использование земельного участка или его части.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)- сервитуты и обязанности выдач (profits), возникшие в силу закона;
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)- сервитуты и обязанности выдач (profits), возникшие в силу закона;
Статья: Ежегодная научная конференция центра частного права
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)В результате такого подхода институт аренды становится более гибким. В России любое временное возмездное пользование выстраивается по модели аренды, поскольку ограниченных вещных прав по сути нет (за исключением сервитута). Поэтому требуется гибкий, с точки зрения обязательственного права, механизм. Это актуально и в 2020 г., поскольку судебная практика отказалась от вещной концепции, хотя для многих аренда осталась вещным правом.
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)В результате такого подхода институт аренды становится более гибким. В России любое временное возмездное пользование выстраивается по модели аренды, поскольку ограниченных вещных прав по сути нет (за исключением сервитута). Поэтому требуется гибкий, с точки зрения обязательственного права, механизм. Это актуально и в 2020 г., поскольку судебная практика отказалась от вещной концепции, хотя для многих аренда осталась вещным правом.
Вопрос: Для чего нужно соглашение о сервитуте и как его зарегистрировать?
("Официальный сайт Росреестра", 2022)Согласие правообладателей земельных участков для принятия решения об установлении публичного сервитута в порядке, предусмотренном главой V.7 ЗК РФ, не требуется.
("Официальный сайт Росреестра", 2022)Согласие правообладателей земельных участков для принятия решения об установлении публичного сервитута в порядке, предусмотренном главой V.7 ЗК РФ, не требуется.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В случае если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута.
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В случае если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута.
Статья: Особенности размещения линейных объектов на основании публичного сервитута
(Горелова Е.Ю.)
("Экологическое право", 2021, N 4)Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 39.48 ЗК РФ, если осуществление публичного сервитута привело к невозможности или существенному затруднению использования земельного участка (его части) и (или) расположенного на таком земельном участке объекта недвижимого имущества, правообладатель земельного участка и (или) правообладатель расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости вправе требовать выкупа соответственно земельного участка и иного объекта недвижимого имущества по рыночной стоимости и возмещения всех причиненных убытков, а арендатор, землепользователь, землевладелец земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, - возмещения убытков, причиненных невозможностью исполнения договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, прекращением прав на земельный участок.
(Горелова Е.Ю.)
("Экологическое право", 2021, N 4)Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 39.48 ЗК РФ, если осуществление публичного сервитута привело к невозможности или существенному затруднению использования земельного участка (его части) и (или) расположенного на таком земельном участке объекта недвижимого имущества, правообладатель земельного участка и (или) правообладатель расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости вправе требовать выкупа соответственно земельного участка и иного объекта недвижимого имущества по рыночной стоимости и возмещения всех причиненных убытков, а арендатор, землепользователь, землевладелец земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, - возмещения убытков, причиненных невозможностью исполнения договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, прекращением прав на земельный участок.