Арендатор отказывается от повышения арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор отказывается от повышения арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, строения, сооружения). Заключение и действие договора: Арендодатель хочет внести изменения в условия договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодателем не доказано существенное изменение обстоятельств после заключения договора: отказ Арендатора от увеличения ставки арендной платы существенным изменением обстоятельств не является
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодателем не доказано существенное изменение обстоятельств после заключения договора: отказ Арендатора от увеличения ставки арендной платы существенным изменением обстоятельств не является
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, строения, сооружения). Заключение и действие договора: Арендодатель хочет расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств и возвратить недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодателем не доказано существенное изменение обстоятельств после заключения договора: отказ Арендатора от увеличения ставки арендной платы существенным изменением обстоятельств не является
(КонсультантПлюс, 2025)Арендодателем не доказано существенное изменение обстоятельств после заключения договора: отказ Арендатора от увеличения ставки арендной платы существенным изменением обстоятельств не является
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Злоупотребление правом при одностороннем отказе от исполнения обязательства и одностороннем изменении его условий
(Ефимов А.В.)
("Российский судья", 2024, N 4)В рамках еще одного дела <17> было выявлено, что арендодатель необоснованно увеличил арендную плату, а когда арендатор отказался выплачивать увеличенные арендные платежи, арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ, который был предусмотрен договором в случае невнесения арендатором платы в течение одного месяца. Суд указал, что поскольку односторонний отказ арендодателя от договора аренды обусловлен невыполнением арендатором незаконных требований арендодателя, в его действиях есть признаки злоупотребления правом.
(Ефимов А.В.)
("Российский судья", 2024, N 4)В рамках еще одного дела <17> было выявлено, что арендодатель необоснованно увеличил арендную плату, а когда арендатор отказался выплачивать увеличенные арендные платежи, арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ, который был предусмотрен договором в случае невнесения арендатором платы в течение одного месяца. Суд указал, что поскольку односторонний отказ арендодателя от договора аренды обусловлен невыполнением арендатором незаконных требований арендодателя, в его действиях есть признаки злоупотребления правом.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2002 N 15-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Берга Олега Викторовича на нарушение его конституционных прав частью второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда"1. Решением Арбитражного суда Воронежской области гражданину О.В. Бергу, арендодателю нежилого помещения, было отказано во взыскании с арендатора задолженности за период с 1 июля 2000 года по 10 августа 2000 года, образовавшейся, по мнению О.В. Берга, в связи с повышением арендной платы пропорционально росту минимального размера оплаты труда. В решении указано, что в силу части второй статьи 5 Федерального закона от 19 июня 2000 года "О минимальном размере оплаты труда" исчисление платежей по гражданско - правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп.; исчисление же таких платежей исходя из равного 100 руб. минимального размера оплаты труда производится только с 1 января 2001 года.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Берга Олега Викторовича на нарушение его конституционных прав частью второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда"1. Решением Арбитражного суда Воронежской области гражданину О.В. Бергу, арендодателю нежилого помещения, было отказано во взыскании с арендатора задолженности за период с 1 июля 2000 года по 10 августа 2000 года, образовавшейся, по мнению О.В. Берга, в связи с повышением арендной платы пропорционально росту минимального размера оплаты труда. В решении указано, что в силу части второй статьи 5 Федерального закона от 19 июня 2000 года "О минимальном размере оплаты труда" исчисление платежей по гражданско - правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 49 коп.; исчисление же таких платежей исходя из равного 100 руб. минимального размера оплаты труда производится только с 1 января 2001 года.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 12)5. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на здание, приведший к тому, что арендатор вынужден вносить арендные платежи в повышенном размере, является основанием для взыскания убытков с регистрирующего органа.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 12)5. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на здание, приведший к тому, что арендатор вынужден вносить арендные платежи в повышенном размере, является основанием для взыскания убытков с регистрирующего органа.
Статья: Лизинг жилых помещений в Российской Федерации: необходимость развития законодательной защиты интересов лизингополучателей - физических лиц
(Логвинова И.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Повышение доступности приобретения собственного жилья физическими лицами, безусловно, является важной социальной задачей. Как известно, проживание в собственном жилом помещении снимает ряд проблем, которые возникают в случае проживания в арендованном жилье - риск повышения арендной платы (иногда без предварительного предупреждения арендаторов), требование покинуть арендуемое помещение в короткий срок и другие. В связи с этим российские семьи, как правило, стремятся приобрести жилое помещение в собственность.
(Логвинова И.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Повышение доступности приобретения собственного жилья физическими лицами, безусловно, является важной социальной задачей. Как известно, проживание в собственном жилом помещении снимает ряд проблем, которые возникают в случае проживания в арендованном жилье - риск повышения арендной платы (иногда без предварительного предупреждения арендаторов), требование покинуть арендуемое помещение в короткий срок и другие. В связи с этим российские семьи, как правило, стремятся приобрести жилое помещение в собственность.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли в договоре аренды определить основания для одностороннего отказа от его исполнения, связанные или не связанные с нарушениями обязательств другой стороной
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, установив, что арендодатель письменно уведомил арендатора о расторжении договора аренды в случае отсутствия согласия на повышение стоимости арендной платы, согласие арендатора на повышение арендной платы не дано, суд апелляционной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды, в связи с чем договор аренды является расторгнутым с 31 октября 2024 года.
Можно ли в договоре аренды определить основания для одностороннего отказа от его исполнения, связанные или не связанные с нарушениями обязательств другой стороной
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, установив, что арендодатель письменно уведомил арендатора о расторжении договора аренды в случае отсутствия согласия на повышение стоимости арендной платы, согласие арендатора на повышение арендной платы не дано, суд апелляционной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды, в связи с чем договор аренды является расторгнутым с 31 октября 2024 года.
Статья: Защита прав и освобождение от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств арендатора в условиях режима самоизоляции
(Самигулина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)Во-вторых, при рассмотрении вопроса предоставления отсрочки по уплате арендной платы арендатору нами приводилась правовая позиция Президиума Верховного Суда РФ; в том числе Президиумом был затронут вопрос об отказе полностью или в части в защите прав арендатора, если арендодатель сможет доказать, что арендатор в действительности не пострадал в период введения режима повышенной готовности. На наш взгляд, данное положение имеет важное значение и его необходимо включить в Закон N 98-ФЗ в качестве отдельного пункта со следующей формулировкой: "Если арендодателем будет доказано, что арендатор не пострадал в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то у арендатора не возникает прав на уменьшение размера арендной платы и (или) отсрочки ее уплаты".
(Самигулина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)Во-вторых, при рассмотрении вопроса предоставления отсрочки по уплате арендной платы арендатору нами приводилась правовая позиция Президиума Верховного Суда РФ; в том числе Президиумом был затронут вопрос об отказе полностью или в части в защите прав арендатора, если арендодатель сможет доказать, что арендатор в действительности не пострадал в период введения режима повышенной готовности. На наш взгляд, данное положение имеет важное значение и его необходимо включить в Закон N 98-ФЗ в качестве отдельного пункта со следующей формулировкой: "Если арендодателем будет доказано, что арендатор не пострадал в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то у арендатора не возникает прав на уменьшение размера арендной платы и (или) отсрочки ее уплаты".
Статья: Правовая природа платы за досрочное расторжение договора
(Кузнецов М.В.)
("Цивилист", 2024, N 6; 2025, N 1)<7> Например, при досрочном расторжении договора аренды классическим механизмом расчета будет сопоставление с последующими действиями арендодателя: был ли заключен новый договор аренды, когда и на каких условиях (см., напр.: Исполнение и прекращение обязательства: Комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 537, где авторы ссылаются на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 июня 2017 г. N 309-ЭС17-1058; Сарбаш С.В. Указ. соч.), что весьма поверхностно. Даже если арендодатель заключил новый договор аренды на следующий день, это еще не значит, что он в этот же день начал получать арендную плату. Новый арендатор вообще может потерять интерес к сделке и отказаться принять объект в аренду, что потребует взыскания убытков уже с него. При этом стандартными условиями коммерческой аренды является период rent free, а также выполнение ряда подготовительных работ для нового арендатора. Финансирующий банк также может повысить ставку на некоторый период, если разрыв договора аренды привел к снижению показателей по ключевым ковенантам. Теоретически можно придумать, как все это "упаковать" в потери. На практике же это нереально сделать и убедить другую сторону подписаться под таким сложным механизмом расчета и набором показателей для расчета. Именно поэтому стороны согласовывают плату за расторжение договора в виде единой суммы (lump sum).
(Кузнецов М.В.)
("Цивилист", 2024, N 6; 2025, N 1)<7> Например, при досрочном расторжении договора аренды классическим механизмом расчета будет сопоставление с последующими действиями арендодателя: был ли заключен новый договор аренды, когда и на каких условиях (см., напр.: Исполнение и прекращение обязательства: Комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 537, где авторы ссылаются на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 июня 2017 г. N 309-ЭС17-1058; Сарбаш С.В. Указ. соч.), что весьма поверхностно. Даже если арендодатель заключил новый договор аренды на следующий день, это еще не значит, что он в этот же день начал получать арендную плату. Новый арендатор вообще может потерять интерес к сделке и отказаться принять объект в аренду, что потребует взыскания убытков уже с него. При этом стандартными условиями коммерческой аренды является период rent free, а также выполнение ряда подготовительных работ для нового арендатора. Финансирующий банк также может повысить ставку на некоторый период, если разрыв договора аренды привел к снижению показателей по ключевым ковенантам. Теоретически можно придумать, как все это "упаковать" в потери. На практике же это нереально сделать и убедить другую сторону подписаться под таким сложным механизмом расчета и набором показателей для расчета. Именно поэтому стороны согласовывают плату за расторжение договора в виде единой суммы (lump sum).
Готовое решение: Что такое злоупотребление правом и какие последствия оно влечет
(КонсультантПлюс, 2025)Правом может злоупотребить только тот, кому оно принадлежит. Поэтому определите, вправе ли был ваш оппонент делать то, что сделал (отказаться от договора, продать имущество, увеличить арендную плату и т.д.).
(КонсультантПлюс, 2025)Правом может злоупотребить только тот, кому оно принадлежит. Поэтому определите, вправе ли был ваш оппонент делать то, что сделал (отказаться от договора, продать имущество, увеличить арендную плату и т.д.).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Может ли арендодатель изменять арендную плату в одностороннем порядке чаще одного раза в год без подписания допсоглашения к договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)В силу изложенного апелляционный суд заключил, что проведенная истцом корректировка на процент индексации арендной платы представляет собой исполнение условий пункта 3.2 договора и не требует ее согласования с ответчиком, в связи с чем влечет юридические последствия в виде увеличения размера арендной платы. При этом неоднократный отказ арендатора от увеличения платежей с сохранением действующей на 2022 год ставки нарушает права арендодателя, поскольку последний в условиях изменения рынка не получает той выгоды, на которую мог рассчитывать при сдаче в аренду нежилых помещений по цене, действующей на 2022 год..."
Может ли арендодатель изменять арендную плату в одностороннем порядке чаще одного раза в год без подписания допсоглашения к договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)В силу изложенного апелляционный суд заключил, что проведенная истцом корректировка на процент индексации арендной платы представляет собой исполнение условий пункта 3.2 договора и не требует ее согласования с ответчиком, в связи с чем влечет юридические последствия в виде увеличения размера арендной платы. При этом неоднократный отказ арендатора от увеличения платежей с сохранением действующей на 2022 год ставки нарушает права арендодателя, поскольку последний в условиях изменения рынка не получает той выгоды, на которую мог рассчитывать при сдаче в аренду нежилых помещений по цене, действующей на 2022 год..."
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)В-третьих, ввиду возможных различий в содержании договоров аренды и субаренды в момент их досрочного прекращения ряд договорных условий аренды могут быть объективно менее благоприятными для арендатора, чем условия договора субаренды для субарендатора по аналогичному вопросу. В частности, если в договоре аренды содержалось условие о праве арендодателя ежегодно в одностороннем порядке один раз увеличить цену в пределах границ рынка, а в договоре субаренды подобная опция у субарендодателя отсутствовала. Иллюстрацией этому может быть дело, в рамках которого досрочное прекращение договора аренды произошло из-за того, что арендодатель воспользовался подобным правом и увеличил цену до 700 000 руб. в месяц. Субарендодатель же не имел возможности в одностороннем порядке совершить аналогичную сделку, а субарендатор отказался подписывать соглашение об увеличении цены, в результате чего 3 - 4 месяца до досрочного прекращения аренды субарендатор платил арендатору по ставке 300 000 руб. в месяц, хотя последний уже должен был платить 700 000 руб. Как следствие, по итогам успешной реализации субарендатором требования о понуждении к заключению договора напрямую его арендная ставка в договоре с арендодателем существенно возросла по сравнению с субарендной ставкой. Следует также отметить, что суды оценили законность увеличения арендодателем арендной ставки до указанной суммы и признали эти действия правомерными <91>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)В-третьих, ввиду возможных различий в содержании договоров аренды и субаренды в момент их досрочного прекращения ряд договорных условий аренды могут быть объективно менее благоприятными для арендатора, чем условия договора субаренды для субарендатора по аналогичному вопросу. В частности, если в договоре аренды содержалось условие о праве арендодателя ежегодно в одностороннем порядке один раз увеличить цену в пределах границ рынка, а в договоре субаренды подобная опция у субарендодателя отсутствовала. Иллюстрацией этому может быть дело, в рамках которого досрочное прекращение договора аренды произошло из-за того, что арендодатель воспользовался подобным правом и увеличил цену до 700 000 руб. в месяц. Субарендодатель же не имел возможности в одностороннем порядке совершить аналогичную сделку, а субарендатор отказался подписывать соглашение об увеличении цены, в результате чего 3 - 4 месяца до досрочного прекращения аренды субарендатор платил арендатору по ставке 300 000 руб. в месяц, хотя последний уже должен был платить 700 000 руб. Как следствие, по итогам успешной реализации субарендатором требования о понуждении к заключению договора напрямую его арендная ставка в договоре с арендодателем существенно возросла по сравнению с субарендной ставкой. Следует также отметить, что суды оценили законность увеличения арендодателем арендной ставки до указанной суммы и признали эти действия правомерными <91>.
Готовое решение: Как действовать арендодателю государственного и муниципального имущества в условиях распространения коронавируса COVID-19 (актуально до 31 декабря 2022 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2022)В остальных случаях арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендованную недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
(КонсультантПлюс, 2022)В остальных случаях арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендованную недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Статья: Конклюдентные действия
(Крупин Е.В.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 11)Фраза "при определенных условиях" в данном случае является ключевой. Если бы в рассмотренном примере арендатор стал вносить арендную плату в большем размере, чем предложил арендодатель, то можно ли такие действия считать согласием на изменение договора? Вряд ли, поскольку он мог платить больше авансом в расчете на то, что переплата будет зачтена за будущие периоды аренды. Если бы арендатор заплатил, но не запрошенную сумму, а прежнюю (поскольку в соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВС РФ N 49 даже частичное исполнение оферты можно считать конклюдентными действиями, подтверждающими изменения договора)? Может быть, арендатор таким образом просит отсрочку платежа в части увеличения арендной платы или отказывается акцептовать предложение на ее увеличение?
(Крупин Е.В.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 11)Фраза "при определенных условиях" в данном случае является ключевой. Если бы в рассмотренном примере арендатор стал вносить арендную плату в большем размере, чем предложил арендодатель, то можно ли такие действия считать согласием на изменение договора? Вряд ли, поскольку он мог платить больше авансом в расчете на то, что переплата будет зачтена за будущие периоды аренды. Если бы арендатор заплатил, но не запрошенную сумму, а прежнюю (поскольку в соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВС РФ N 49 даже частичное исполнение оферты можно считать конклюдентными действиями, подтверждающими изменения договора)? Может быть, арендатор таким образом просит отсрочку платежа в части увеличения арендной платы или отказывается акцептовать предложение на ее увеличение?