Арендатор имеет преимущественное право
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор имеет преимущественное право (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Выкуп арендованного имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Самого по себе условия договора аренды о том, что арендатор имеет преимущественное право выкупа, без определения размера выкупной цены и порядка ее внесения, недостаточно для удовлетворения требования арендатора о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи, заключенному собственником с иным лицом
(КонсультантПлюс, 2025)Самого по себе условия договора аренды о том, что арендатор имеет преимущественное право выкупа, без определения размера выкупной цены и порядка ее внесения, недостаточно для удовлетворения требования арендатора о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи, заключенному собственником с иным лицом
Важнейшая практика по ст. 621 ГК РФАрендатор, имеющий преимущественное право, сможет требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, если спорное имущество передано третьему лицу в аренду >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения1.3. Имеет ли арендатор преимущественное право на заключение договора аренды имущества, если оно не являлось объектом истекшего договора
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Статья: Типы действия норм права во времени
(Голубцов В.Г., Кузнецова О.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2022, N 3)В 2017 году ВС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой при заключении дополнительного соглашения у сторон договора возникают не права и обязанности, вытекающие из первоначального договорного правоотношения, а новое правоотношение, которое, в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, должно соответствовать закону, действующему на момент его возникновения. Суть спора заключалась в том, что после заключения договора аренды государственного имущества (без проведения торгов) вступила в силу статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды, только если предшествующий договор был заключен по результатам торгов. Арендатор настаивал на реализации своего права на преимущественное заключение договора на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, действовавшей на момент заключения договора, и полагал, что новые положения Закона "О защите конкуренции" на его отношения с арендодателем не действуют, поскольку эти отношения возникли до вступления указанных положений в силу. ВС РФ признал такую позицию арендатора неосновательной <52>.
(Голубцов В.Г., Кузнецова О.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2022, N 3)В 2017 году ВС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой при заключении дополнительного соглашения у сторон договора возникают не права и обязанности, вытекающие из первоначального договорного правоотношения, а новое правоотношение, которое, в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, должно соответствовать закону, действующему на момент его возникновения. Суть спора заключалась в том, что после заключения договора аренды государственного имущества (без проведения торгов) вступила в силу статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды, только если предшествующий договор был заключен по результатам торгов. Арендатор настаивал на реализации своего права на преимущественное заключение договора на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, действовавшей на момент заключения договора, и полагал, что новые положения Закона "О защите конкуренции" на его отношения с арендодателем не действуют, поскольку эти отношения возникли до вступления указанных положений в силу. ВС РФ признал такую позицию арендатора неосновательной <52>.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)На первый план в данном случае выходит интерес субарендатора продолжить пользование объектом вплоть до завершения срока, установленного договором субаренды (а в перспективе и дольше с учетом того, что субарендатор по отношению к арендатору имеет преимущественное право по ст. 621 ГК РФ).
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)На первый план в данном случае выходит интерес субарендатора продолжить пользование объектом вплоть до завершения срока, установленного договором субаренды (а в перспективе и дольше с учетом того, что субарендатор по отношению к арендатору имеет преимущественное право по ст. 621 ГК РФ).
Статья: Отдельные проблемы реализации преимущественного права покупки доли (акций)
(Чупрунов И.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 6)(Б) Выбор иного договорного типа. Закон об АО прямо позволяет предусмотреть в уставе намного более серьезное отступление от принципа идентичности. Абзац 1 п. 3 ст. 7 Закона об АО гласит буквально следующее: "В случае отчуждения акций по иным, чем договор купли-продажи, сделкам (мена, отступное и другие) преимущественное право приобретения таких акций может быть предусмотрено уставом непубличного общества только по цене, которая или порядок определения которой установлены уставом общества". Вполне мыслимо включение таких же положений и в устав ООО, а равным образом структурирование аналогичным образом непоименованных преимущественных прав (например, арендатор имеет преимущественное право купить предмет аренды в случае, если арендодатель решит внести его в уставный капитал третьего лица). При этом на текущий момент включение таких условий в уставы российских корпораций не слишком распространено <48>.
(Чупрунов И.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 6)(Б) Выбор иного договорного типа. Закон об АО прямо позволяет предусмотреть в уставе намного более серьезное отступление от принципа идентичности. Абзац 1 п. 3 ст. 7 Закона об АО гласит буквально следующее: "В случае отчуждения акций по иным, чем договор купли-продажи, сделкам (мена, отступное и другие) преимущественное право приобретения таких акций может быть предусмотрено уставом непубличного общества только по цене, которая или порядок определения которой установлены уставом общества". Вполне мыслимо включение таких же положений и в устав ООО, а равным образом структурирование аналогичным образом непоименованных преимущественных прав (например, арендатор имеет преимущественное право купить предмет аренды в случае, если арендодатель решит внести его в уставный капитал третьего лица). При этом на текущий момент включение таких условий в уставы российских корпораций не слишком распространено <48>.
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Во-вторых, нормы об аренде не предоставляют застройщику какие-либо правовые гарантии для завершения строительства объекта еще и потому, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Во-вторых, нормы об аренде не предоставляют застройщику какие-либо правовые гарантии для завершения строительства объекта еще и потому, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).
Готовое решение: В каком порядке происходит смена арендатора
(КонсультантПлюс, 2025)арендатор имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды. По общему правилу оно принадлежит арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, не только по действующему договору, но и по договору, прекращенному в течение года до заключения нового договора с другим лицом или проведения торгов для его заключения (см. Позицию ВАС РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)арендатор имеет преимущественное право на перезаключение договора аренды. По общему правилу оно принадлежит арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, не только по действующему договору, но и по договору, прекращенному в течение года до заключения нового договора с другим лицом или проведения торгов для его заключения (см. Позицию ВАС РФ);
Статья: Некоторые проблемы, связанные с нахождением имущества в долевой собственности
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2)В соответствии с п. 4.1 договора срок его действия - с 10 января до 31 декабря 2018 года. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещений на новый срок после истечения срока действия договора (п. 4.2 договора), при этом обязан не позднее чем за 15 дней до истечения срока договора заключить договор аренды на новый срок (п. 3.4 договора). В срок, предусмотренный договором, от ответчика не поступило письменное уведомление о намерении заключить договор на новый срок.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2)В соответствии с п. 4.1 договора срок его действия - с 10 января до 31 декабря 2018 года. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещений на новый срок после истечения срока действия договора (п. 4.2 договора), при этом обязан не позднее чем за 15 дней до истечения срока договора заключить договор аренды на новый срок (п. 3.4 договора). В срок, предусмотренный договором, от ответчика не поступило письменное уведомление о намерении заключить договор на новый срок.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договораЕсли стороны не указали в договоре, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ), то в случае заключения арендодателем договора с третьим лицом арендатор имеет право потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по такому договору на основании ст. 621 ГК РФ, если докажет факт заключения договора с третьим лицом. Однако в судебной практике по данному вопросу существует и другая позиция, согласно которой арендатор должен доказать лишь намерение арендодателя заключить такой договор.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора"Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок".
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Продолжая обсуждение вопроса о сроках договора аренды, нельзя не упомянуть п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Продолжая обсуждение вопроса о сроках договора аренды, нельзя не упомянуть п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.