Аренда стены здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда стены здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда общего имущества в здании
(КонсультантПлюс, 2025)Передача в аренду отдельных частей общего имущества в здании (например, несущей стены, крыши) влечет обременение здания в целом
(КонсультантПлюс, 2025)Передача в аренду отдельных частей общего имущества в здании (например, несущей стены, крыши) влечет обременение здания в целом
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Документы для регистрации договора аренды и отказ в регистрации договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...суды установили, что представленный заявителем на государственную регистрацию комплект документов... соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации... допускается передача в пользование отдельных частей здания. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом..."
(КонсультантПлюс, 2025)...суды установили, что представленный заявителем на государственную регистрацию комплект документов... соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации... допускается передача в пользование отдельных частей здания. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ ст. 607 ГК РФ не указывается, насколько самостоятельным должен быть объект аренды. Вследствие этого в судебной практике возник вопрос: может ли передаваться в аренду конструктивный элемент имущества (например, стены зданий)?
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли подтвердить необходимость капремонта актом приема помещения, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Апелляционный суд установил также, что в период действия договора ООО "Рапид" произвело капитальный ремонт арендуемого здания: замену трубопроводов канализации, отопления и водоснабжения, ремонт стен подвала, стен первого этажа (частично), заполнение оконных проемов. Затраты истца на выполнение этих работ, перечень которых поименован в акте технического состояния от 03.03.2005, являющемся приложением к договору аренды от 31.10.2005, составили сумму 1 038 958 руб. 42 коп.
Можно ли подтвердить необходимость капремонта актом приема помещения, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Апелляционный суд установил также, что в период действия договора ООО "Рапид" произвело капитальный ремонт арендуемого здания: замену трубопроводов канализации, отопления и водоснабжения, ремонт стен подвала, стен первого этажа (частично), заполнение оконных проемов. Затраты истца на выполнение этих работ, перечень которых поименован в акте технического состояния от 03.03.2005, являющемся приложением к договору аренды от 31.10.2005, составили сумму 1 038 958 руб. 42 коп.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)С учетом того, что кооперативом указанные требования закона были соблюдены, суд признал незаконным решение органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета части земельного участка, обремененной договором аренды.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)С учетом того, что кооперативом указанные требования закона были соблюдены, суд признал незаконным решение органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета части земельного участка, обремененной договором аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Статья: Обязательство praestare и договорная ответственность в римском праве
(Кардилли Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 12)<84> "Qui domum habebat, aream iniunctam ei domui vicino proximo locaverat: is vicinus cum aedificaret in suo, terram in eam aream amplius quam fundamenta caementicia locatoris erant congessit, et ea terra adsiduis pluviis inundata, ita parieti eius qui locaverat umore praestituto madefacto, aedificia corruerunt. Labeo ex locato tantummodo actionem esse ait, quia non ipsa congestio, sed umor ex ea congestione postea damno fuerit, damni autem iniuriae actio ob ea ipsa sit, per quae, non extrinsecus alia causa oblata, damno quis adfectus est: hoc probo" ("Тот, у кого был дом, сдавал ближайшему соседу в аренду прилегающую к дому площадь; когда этот сосед возводил постройку на своем участке, он навалил земли на этой площади выше уровня каменного фундамента арендодателя, и эта земля, размокшая от непрерывных дождей, так увлажнила накопленной влагой стены здания арендодателя, что оно рухнуло. Лабеон говорит, что возникает иск из аренды, так как не сама куча земли, но влага из этой кучи впоследствии причинила ущерб, тогда как иск о противоправном причинении ущерба предназначен против той самой вещи, что стала причиной понесенного кем-либо ущерба, а не против другой внешней причины; что одобряю"). См.: L'obbligazione di praestare cit., pp. 362 - 367.
(Кардилли Р.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 12)<84> "Qui domum habebat, aream iniunctam ei domui vicino proximo locaverat: is vicinus cum aedificaret in suo, terram in eam aream amplius quam fundamenta caementicia locatoris erant congessit, et ea terra adsiduis pluviis inundata, ita parieti eius qui locaverat umore praestituto madefacto, aedificia corruerunt. Labeo ex locato tantummodo actionem esse ait, quia non ipsa congestio, sed umor ex ea congestione postea damno fuerit, damni autem iniuriae actio ob ea ipsa sit, per quae, non extrinsecus alia causa oblata, damno quis adfectus est: hoc probo" ("Тот, у кого был дом, сдавал ближайшему соседу в аренду прилегающую к дому площадь; когда этот сосед возводил постройку на своем участке, он навалил земли на этой площади выше уровня каменного фундамента арендодателя, и эта земля, размокшая от непрерывных дождей, так увлажнила накопленной влагой стены здания арендодателя, что оно рухнуло. Лабеон говорит, что возникает иск из аренды, так как не сама куча земли, но влага из этой кучи впоследствии причинила ущерб, тогда как иск о противоправном причинении ущерба предназначен против той самой вещи, что стала причиной понесенного кем-либо ущерба, а не против другой внешней причины; что одобряю"). См.: L'obbligazione di praestare cit., pp. 362 - 367.
Статья: Договор на передачу части имущества во временное пользование в практике хозяйствующих субъектов: вопросы квалификации
(Соломина Н.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)Но если в 2002 году ВАС РФ полностью исключил применение к такому договору правил об аренде, то уже в 2009 году в рамках Постановления Пленума ВАС РФ N 64 <16> было определено, что к договорам, направленным на передачу отдельных частей здания в пользование (например, стены или крыши здания с целью размещения рекламы), положения о договоре аренды подлежат применению по аналогии. Что объединяет эти два документа ВАС РФ? Их объединяет то, что договор по передаче части недвижимого имущества в пользование рассматривается через призму непоименованного договора. Что же отличает эти два документа ВАС РФ? Их отличает то, что те цели, которые преследовал ВАС РФ в 2002 и 2009 годах, признавая рассматриваемый договор в качестве непоименованного, являются прямо противоположными: в 2002 году целью было обосновать неприменение к этому договору правил гл. 34 ГК РФ (в то время суд на этом основании отказал в удовлетворении требования о понуждении заключения договора на новый срок, то есть в применении положений ст. 621 ГК РФ), а в 2009 году, напротив, целью было подведение отношений, возникающих из договора по передаче части недвижимости под действие гл. 34 ГК РФ (суду необходимо было подвести этот договор под требование государственной регистрации, предусмотренное п. 2 ст. 651 ГК РФ; при этом ВАС РФ указал, что "обременение устанавливается на все здание в целом"). Вот и выходит, что сегодня суды, в зависимости от того, интересы какого хозяйствующего субъекта необходимо "защитить", признавая договор передачи части недвижимости в пользование в качестве непоименованного, могут либо отказать в применении правил об аренде (ссылаясь на позицию ВАС РФ 2002 г.), либо, напротив, применить в полном объеме эти правила (ссылаясь на позицию ВАС 2009 г.).
(Соломина Н.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)Но если в 2002 году ВАС РФ полностью исключил применение к такому договору правил об аренде, то уже в 2009 году в рамках Постановления Пленума ВАС РФ N 64 <16> было определено, что к договорам, направленным на передачу отдельных частей здания в пользование (например, стены или крыши здания с целью размещения рекламы), положения о договоре аренды подлежат применению по аналогии. Что объединяет эти два документа ВАС РФ? Их объединяет то, что договор по передаче части недвижимого имущества в пользование рассматривается через призму непоименованного договора. Что же отличает эти два документа ВАС РФ? Их отличает то, что те цели, которые преследовал ВАС РФ в 2002 и 2009 годах, признавая рассматриваемый договор в качестве непоименованного, являются прямо противоположными: в 2002 году целью было обосновать неприменение к этому договору правил гл. 34 ГК РФ (в то время суд на этом основании отказал в удовлетворении требования о понуждении заключения договора на новый срок, то есть в применении положений ст. 621 ГК РФ), а в 2009 году, напротив, целью было подведение отношений, возникающих из договора по передаче части недвижимости под действие гл. 34 ГК РФ (суду необходимо было подвести этот договор под требование государственной регистрации, предусмотренное п. 2 ст. 651 ГК РФ; при этом ВАС РФ указал, что "обременение устанавливается на все здание в целом"). Вот и выходит, что сегодня суды, в зависимости от того, интересы какого хозяйствующего субъекта необходимо "защитить", признавая договор передачи части недвижимости в пользование в качестве непоименованного, могут либо отказать в применении правил об аренде (ссылаясь на позицию ВАС РФ 2002 г.), либо, напротив, применить в полном объеме эти правила (ссылаясь на позицию ВАС 2009 г.).
Статья: Значение предмета гражданско-правового договора для квалификации пределов договорного регулирования
(Ровнягина М.Н.)
("Закон", 2022, N 11)Такая позиция находит подтверждение в судебной практике, отражающей, что отсутствие признания объекта гражданских правоотношений в качестве отдельного предмета договора аренды не является препятствием для признания договора аренды заключенным. Например, подтверждена допустимость заключения и государственной регистрации договора аренды в отношении части объекта недвижимости, притом что указанная часть не признана отдельным объектом в государственном кадастре недвижимости <18>. С учетом этого в судебной практике данный принцип используется в числе прочего для признания допустимости договоров в отношении не только части помещения (объекта недвижимости), но и его конструктивного элемента, который может быть передан в аренду отдельно от здания (так, признается допустимым договор аренды рекламного места на стене здания <19>).
(Ровнягина М.Н.)
("Закон", 2022, N 11)Такая позиция находит подтверждение в судебной практике, отражающей, что отсутствие признания объекта гражданских правоотношений в качестве отдельного предмета договора аренды не является препятствием для признания договора аренды заключенным. Например, подтверждена допустимость заключения и государственной регистрации договора аренды в отношении части объекта недвижимости, притом что указанная часть не признана отдельным объектом в государственном кадастре недвижимости <18>. С учетом этого в судебной практике данный принцип используется в числе прочего для признания допустимости договоров в отношении не только части помещения (объекта недвижимости), но и его конструктивного элемента, который может быть передан в аренду отдельно от здания (так, признается допустимым договор аренды рекламного места на стене здания <19>).
Вопрос: У физического лица есть в собственности нежилое здание. Организация планирует заключить с физическим лицом договор аренды части фасада этого здания для размещения рекламной информации. Можно ли такие доходы облагать НПД, если физическое лицо зарегистрировано в качестве самозанятого?
(Консультация эксперта, 2023)Согласно позиции Пленума ВАС РФ положения Гражданского кодекса РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
(Консультация эксперта, 2023)Согласно позиции Пленума ВАС РФ положения Гражданского кодекса РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Практическим примером этому может, кажется, служить известная проблема права на размещение рекламы на стенах зданий. Имеются попытки применить к этим отношениям конструкции владения или "пользования внешней частью стены" и с их помощью либо применить, либо отказаться от применения аренды. Еще большие трудности возникают в дискуссиях о возможной кондикции вследствие несанкционированного размещения рекламы, если подходы к ней отыскиваются через анализ объема "пользования" собственника и тем самым выяснение того, что собственник "потерял".
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Практическим примером этому может, кажется, служить известная проблема права на размещение рекламы на стенах зданий. Имеются попытки применить к этим отношениям конструкции владения или "пользования внешней частью стены" и с их помощью либо применить, либо отказаться от применения аренды. Еще большие трудности возникают в дискуссиях о возможной кондикции вследствие несанкционированного размещения рекламы, если подходы к ней отыскиваются через анализ объема "пользования" собственника и тем самым выяснение того, что собственник "потерял".
Статья: Противопожарная безопасность на производстве - анализ споров в суде
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Так, согласно договору аренды арендатор обязался владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными противопожарными нормами. Также арендатор обязался не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, переустройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменение несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя. В 2022 году стороны провели осмотр помещений на предмет проверки соблюдения арендатором их разрешенного использования, по результатам которого выявлены факты проведенных арендатором несогласованных работ по переустройству и перепланировке, а также по изменению архитектурного облика здания. Что, по мнению арендодателя, привело к нарушению ряда требований пожарной безопасности. Арендодатель в порядке досудебного урегулирования направил ответчику претензию о приведении помещений в исходное состояние и об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, которая была оставлена арендатором без удовлетворения.
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Так, согласно договору аренды арендатор обязался владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными противопожарными нормами. Также арендатор обязался не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, переустройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменение несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя. В 2022 году стороны провели осмотр помещений на предмет проверки соблюдения арендатором их разрешенного использования, по результатам которого выявлены факты проведенных арендатором несогласованных работ по переустройству и перепланировке, а также по изменению архитектурного облика здания. Что, по мнению арендодателя, привело к нарушению ряда требований пожарной безопасности. Арендодатель в порядке досудебного урегулирования направил ответчику претензию о приведении помещений в исходное состояние и об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, которая была оставлена арендатором без удовлетворения.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (обычно речь идет об использовании стен и крыш зданий).
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (обычно речь идет об использовании стен и крыш зданий).
Статья: Ограничение обратной силы правовой позиции высшего суда. Доктрина prospective overruling: сравнительно-правовое исследование
(Александрова М.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 2)Также уже ставший классическим пример - изменение практики ВАС РФ применительно к договорам аренды части конструктивного элемента здания <88>. В 2002 году в Информационном письме Президиума ВАС РФ <89> в силу доктринальных соображений договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для размещения рекламных и иных подобных конструкций, был признан Судом непоименованным договором (а не договором аренды). В результате были заключены многочисленные долгосрочные договоры о предоставлении части крыши или фасада здания под размещение рекламных конструкций без представления их на государственную регистрацию. Но в последующем эта позиция была преодолена в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 64: "...по соглашению собственников помещений в здании допускается передача отдельных частей здания в пользование... например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы... К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ". Как итог, все договоры подобного рода, заключенные в период с 2002 по 2009 год на срок, равный году или более, без государственной регистрации, оказались под угрозой ничтожности и соответствующий рынок был ввергнут в хаос <90>.
(Александрова М.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 2)Также уже ставший классическим пример - изменение практики ВАС РФ применительно к договорам аренды части конструктивного элемента здания <88>. В 2002 году в Информационном письме Президиума ВАС РФ <89> в силу доктринальных соображений договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для размещения рекламных и иных подобных конструкций, был признан Судом непоименованным договором (а не договором аренды). В результате были заключены многочисленные долгосрочные договоры о предоставлении части крыши или фасада здания под размещение рекламных конструкций без представления их на государственную регистрацию. Но в последующем эта позиция была преодолена в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года N 64: "...по соглашению собственников помещений в здании допускается передача отдельных частей здания в пользование... например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы... К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ". Как итог, все договоры подобного рода, заключенные в период с 2002 по 2009 год на срок, равный году или более, без государственной регистрации, оказались под угрозой ничтожности и соответствующий рынок был ввергнут в хаос <90>.
Статья: Соотношение негаторного иска и иска о запрете (приостановлении) деятельности
(Сенотрусова Е.М.)
("Юрист", 2024, N 5)В случае признания предложенного нами подхода возникают некоторые нарекания к разъяснениям законодательства, данным высшими судебными инстанциями. К примеру, согласно фабуле дела, приведенного в Обзоре судебной практики, общество обратилось в суд к арендатору соседнего участка с иском о запрете продолжения строительства, обосновывая свое требование ст. 304 ГК РФ. Из доказательств следует, что строительство может повлечь причинение вреда истцу в виде осадки фундамента здания и последующего растрескивания стены <19>. Позволим себе сделать вывод о выборе ненадлежащего способа защиты в деле, поскольку ст. 304 ГК РФ применима только в том случае, если опасность создана уже имеющимся, наличным, существующим объектом (например, самовольной постройкой, забором, сооружением) либо бездействием ответчика, неисполнением возложенных на него обязанностей. В данном случае применима ст. 1065 ГК РФ, поскольку причиной опасности явилась строительная деятельность.
(Сенотрусова Е.М.)
("Юрист", 2024, N 5)В случае признания предложенного нами подхода возникают некоторые нарекания к разъяснениям законодательства, данным высшими судебными инстанциями. К примеру, согласно фабуле дела, приведенного в Обзоре судебной практики, общество обратилось в суд к арендатору соседнего участка с иском о запрете продолжения строительства, обосновывая свое требование ст. 304 ГК РФ. Из доказательств следует, что строительство может повлечь причинение вреда истцу в виде осадки фундамента здания и последующего растрескивания стены <19>. Позволим себе сделать вывод о выборе ненадлежащего способа защиты в деле, поскольку ст. 304 ГК РФ применима только в том случае, если опасность создана уже имеющимся, наличным, существующим объектом (например, самовольной постройкой, забором, сооружением) либо бездействием ответчика, неисполнением возложенных на него обязанностей. В данном случае применима ст. 1065 ГК РФ, поскольку причиной опасности явилась строительная деятельность.