Аренда не прекращается при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда не прекращается при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Доводы ответчика со ссылкой на прекращение действия договоров аренды ввиду смены собственника были... правомерно отклонены, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права и в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при смене собственника договор аренды не прекращается..."
(КонсультантПлюс, 2025)Доводы ответчика со ссылкой на прекращение действия договоров аренды ввиду смены собственника были... правомерно отклонены, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права и в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при смене собственника договор аренды не прекращается..."
Важнейшая практика по ст. 617 ГК РФПереход арендованного имущества в федеральную собственность с заменой арендодателя на бюджетное учреждение, которому имущество передано в оперативное управление, не прекращает договор аренды >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Как же в этих условиях понимать указание в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7 на право кредитора требовать от должника, сдавшего вещь в аренду, передачи вещи в собственность? Думается, что в контексте ситуаций, когда смена собственника не прекращает право арендатора, ВС РФ имел в виду скорее не иск об отобрании по ст. 398 ГК РФ, а преобразовательный иск, направленный на перевод прав собственности на вещь. В случае с недвижимостью таким иском будет иск о регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Как же в этих условиях понимать указание в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7 на право кредитора требовать от должника, сдавшего вещь в аренду, передачи вещи в собственность? Думается, что в контексте ситуаций, когда смена собственника не прекращает право арендатора, ВС РФ имел в виду скорее не иск об отобрании по ст. 398 ГК РФ, а преобразовательный иск, направленный на перевод прав собственности на вещь. В случае с недвижимостью таким иском будет иск о регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ.
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Римскому праву было известно правило emptio tollit locatum ("отчуждение прекращает наем"), в соответствии с которым переход права собственности на вещь, являющуюся предметом найма (locatio conductio), влек прекращение последнего <75>. Современное российское право исходит из противоположного: купля не прекращает аренду, а новый собственник имущества занимает место арендодателя в договоре аренды <76>. Английское право занимает аналогичную позицию в отношении недвижимости ввиду права следования <77>. Поскольку право следования не распространяется на движимые вещи <78>, для них договор аренды продолжает действовать между арендатором и прежним собственником. Арендатор сохраняет право пользования вещью и после смены собственника <79>, а новый собственник обязан уважать договор аренды и не препятствовать арендатору в пользовании вещью <80>. Если же новый собственник в судебном порядке истребует вещь от арендатора, то арендатор вправе заявить возражение из договора аренды. В таком случае суд отказывает новому собственнику в иске <81>. В германском праве купля не прекращает договор аренды, предметом которого являются жилые помещения (§ 566 ГГУ); недвижимые вещи (Grundstucke) <82> (п. 1 § 578 ГГУ); зарегистрированные в реестре суда (п. 1 § 578a ГГУ) <83>. В данных обстоятельствах актуальным становится вопрос о том, сохраняет ли арендатор право выкупа при переходе права собственности на вещь к третьему лицу.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Римскому праву было известно правило emptio tollit locatum ("отчуждение прекращает наем"), в соответствии с которым переход права собственности на вещь, являющуюся предметом найма (locatio conductio), влек прекращение последнего <75>. Современное российское право исходит из противоположного: купля не прекращает аренду, а новый собственник имущества занимает место арендодателя в договоре аренды <76>. Английское право занимает аналогичную позицию в отношении недвижимости ввиду права следования <77>. Поскольку право следования не распространяется на движимые вещи <78>, для них договор аренды продолжает действовать между арендатором и прежним собственником. Арендатор сохраняет право пользования вещью и после смены собственника <79>, а новый собственник обязан уважать договор аренды и не препятствовать арендатору в пользовании вещью <80>. Если же новый собственник в судебном порядке истребует вещь от арендатора, то арендатор вправе заявить возражение из договора аренды. В таком случае суд отказывает новому собственнику в иске <81>. В германском праве купля не прекращает договор аренды, предметом которого являются жилые помещения (§ 566 ГГУ); недвижимые вещи (Grundstucke) <82> (п. 1 § 578 ГГУ); зарегистрированные в реестре суда (п. 1 § 578a ГГУ) <83>. В данных обстоятельствах актуальным становится вопрос о том, сохраняет ли арендатор право выкупа при переходе права собственности на вещь к третьему лицу.
Статья: Обязательственные начала в вещном праве: немецкий подход
(Григорьян Д.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Классически считается, что ограниченное вещное право следует за вещью, смена фигуры собственника не прекращает это вещное право. Иначе говоря, право следования является одним из вариантов действия против третьих лиц. В то же время обязательственные права предполагают строгую относительную связь, которая не может распространяться на третьих лиц, возлагая на них какие-либо обязанности <8>. При этом господствующей в российской доктрине стала позиция, что право (свойство) следования, как уже было отмечено выше, не может считаться отличительным (исключительным) <9> признаком вещного права. Такой подход связан с тем, что некоторые права, классически не относимые к вещным, обладают правом следования. Например, права арендатора <10>, ссудополучателя (ст. 694 ГК РФ), нанимателя (ст. 675), рентополучателя (ст. 586), права авторов (ст. 1293), права, вытекающие из гарантийных обязательств (встречается в судебной практике) <11>, права страхователя (ст. 960). Подобные примеры привели к появлению в немецкой доктрине особого понятия - Verdinglichung obligatorischer Rechte ("овеществление обязательственных прав") <12>.
(Григорьян Д.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Классически считается, что ограниченное вещное право следует за вещью, смена фигуры собственника не прекращает это вещное право. Иначе говоря, право следования является одним из вариантов действия против третьих лиц. В то же время обязательственные права предполагают строгую относительную связь, которая не может распространяться на третьих лиц, возлагая на них какие-либо обязанности <8>. При этом господствующей в российской доктрине стала позиция, что право (свойство) следования, как уже было отмечено выше, не может считаться отличительным (исключительным) <9> признаком вещного права. Такой подход связан с тем, что некоторые права, классически не относимые к вещным, обладают правом следования. Например, права арендатора <10>, ссудополучателя (ст. 694 ГК РФ), нанимателя (ст. 675), рентополучателя (ст. 586), права авторов (ст. 1293), права, вытекающие из гарантийных обязательств (встречается в судебной практике) <11>, права страхователя (ст. 960). Подобные примеры привели к появлению в немецкой доктрине особого понятия - Verdinglichung obligatorischer Rechte ("овеществление обязательственных прав") <12>.