<Письмо> Росреестра от 09.07.2012 N 14-3117/12 <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним>

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращения сообщает следующее.

Росреестр действующими нормативными правовыми актами не уполномочен разъяснять нормы действующего законодательства, а также давать их официальные толкования, обязательные для применения иными субъектами правоотношений.

Вместе с тем полагаем возможным высказать свое мнение по обозначенным вопросам.

1. По вопросу государственной регистрации договора аренды отмечаем следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 608 ГК предусмотрено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учитывая изложенное, в случае передачи ссудополучателем с согласия ссудодателя недвижимого имущества, полученного по договору безвозмездного пользования, в аренду, договор аренды будет подлежать государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК.

Вместе с тем обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших трав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Относительно необходимости предоставления на государственную регистрацию договора аренды части помещения кадастрового паспорта помещения сообщаем следующее.

В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. При этом договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Учитывая положения части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), а также требования приказа Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка", части недвижимого имущества - помещения в зданиях, обособленные части этих помещений могут быть объектом аренды, если они являются индивидуально-определенными вещами.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется уполномоченными органами (организациями) в процессе кадастрового (в переходный период применения Закона о кадастре - также государственного технического) учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки). При проведении учета зданий, помещений в них, сооружений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.).

Вместе с тем отдельные конструктивные элементы здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам недвижимого имущества (частям объектов недвижимости), вследствие чего права на них не подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, такие объекты в силу Закона о кадастре также не подлежат кадастровому учету.

Таким образом, при поступлении на государственную регистрацию договора аренды объекта, индивидуализация которого в качестве недвижимой вещи невозможна, в соответствии со статьей 20 Закона о регистрации должно быть принято решение об отказе в проведении его государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

При этом в случае, если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения возможно идентифицировать в качестве объекта недвижимости (помещения как части объема здания или сооружения, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями; пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"), то есть индивидуально-определенной вещи, предназначенной для самостоятельного использования в определенных целях, изготовить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, то государственная регистрация договора аренды такого объекта может быть проведена.

Согласно пункту 57 Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, осуществление государственного учета приостанавливается в случае, если местоположение помещения, о государственном учете которого представлено заявление, в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре объектов капитального строительства, частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случая, если другое помещение является преобразуемым объектом учета).

Таким образом, кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду и являющегося составной частью помещения, поставленного на государственный учет, не может быть выдан без постановки такого помещения на государственный учет и последующего снятия с государственного учета ранее поставленного на государственный учет помещения, в составе которого находится арендуемое помещение.

Таким образом, в случае если в аренду предоставляются помещения, не поставленные на государственный кадастровый учет как отдельные объекты недвижимости, но входящие в состав иного помещения, поставленного на государственный кадастровый учет для государственной регистрации договора аренды данных помещений, в соответствии с пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации требуется предоставление кадастрового паспорта на помещение, поставленное на государственный кадастровый учет с указанием его части, передаваемой в аренду.

2. По вопросу проведения государственной регистрации на общее имущество в многоквартирном доме, содержащихся в обращениях, отмечаем следующее.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, установлен Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29 (далее - Инструкция).

В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

При этом, в соответствии с пунктом 63 Требований к подготовке межевого плана, в том числе особенностями подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", утвержденными приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 в случае, если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вышеуказанная схема включаются в приложение к межевому плану.

Учитывая, что межевой план является одним из документов, необходимых для кадастрового учета, полагаем, что решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о формировании земельного участка, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, не является документом, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на данный земельный участок, при условии, что разрешенное использование данного земельного участка свидетельствует о том, что данный участок расположен именно под многоквартирным домом.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности могут представляться либо собственниками помещений в многоквартирном доме либо представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.

На государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, в частности, представляются (пункт 7 Инструкции):

кадастровые паспорта объектов недвижимости (за исключением кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (статья 33 Закона о регистрации), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

Если на момент представления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в существующей застройке поселений в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных собственников) помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации, также представляются подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещения (например, свидетельство о праве на наследство). После проведенной государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости подлинники правоустанавливающих документов возвращаются заявителю, а копии правоустанавливающих документов помещаются в дело правоустанавливающих документов.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 16 Закона о регистрации вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины.

Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 3 Закона о регистрации правовую основу государственной регистрации прав составляют в том числе нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росреестр и его территориальные органы, осуществляя государственную регистрацию прав на недвижимое имуществе и сделок с ним, выполняют правоприменительные функции и должны руководствоваться нормами действующего законодательства, в том числе нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом Минэкономразвития России во исполнение пункта 5 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

Однако в соответствии с пунктом 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы ЕГРП, относящиеся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое. В начале такого объединенного раздела располагаются формы подраздела I для описания многоквартирного дома и объектов недвижимости, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, право общей долевой собственности на которые подлежит государственной регистрации в объединенном разделе.

При этом согласно пункту 9 Инструкция в первый лист подраздела I-2 объединенного раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится описание многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, в Минэкономразвития направлен запрос с целью выяснения, какой документ, представляемый на государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, подтверждает, что соответствующее нежилое помещение в многоквартирном доме, в том числе в многоквартирном доме в существующей застройке, является (или не является) общим имуществом в многоквартирном доме.

Относительно вопроса о необходимости предоставления на государственную регистрацию решения (протокола) общего собрания собственников, иного соглашения участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме о размерах долей в общем имуществе, полагаем необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Таким образом, предоставление на государственную регистрацию вышеуказанного протокола требуется только в том случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В обратном случае сведения о размере долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме вносятся в ЕГРП в соответствии с пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства России от 18.02.1998 N 219, и пунктом 12 Инструкции, а именно указывается слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади" и сведения о помещении, принадлежащем собственнику (участнику общей долевой собственности).

Начальник

Управления методического

обеспечения и анализа

в сфере регистрации прав

и кадастрового учета

О.А.ЖДАНОВА