17. Если кадастровая стоимость реализованного объекта недвижимости не была внесена в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, размер НДФЛ, подлежащий уплате в случае занижения налогооблагаемого дохода, может определяться исходя из рыночной стоимости реализованного объекта недвижимости

Решением налогового органа налогоплательщик привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения, выразившегося в неуплате НДФЛ в отношении дохода, полученного в 2020 году от продажи недвижимого имущества.

Налоговый орган исходил из того, что сумма такого дохода и, как следствие, налоговая база по НДФЛ налогоплательщиком занижены, поскольку согласно сведениям, содержащимся в информационных ресурсах налоговых органов, кадастровая стоимость реализованных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. больше, чем указано в договоре купли-продажи.

Налогоплательщик оспорил решение налогового органа в судебном порядке.

Суды трех инстанций пришли к выводу о законности решения налогового органа.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, установив, что сведения о кадастровой стоимости реализованных налогоплательщиком объектов недвижимости не были внесены в ЕГРН по состоянию на 1 января 2020 г., пришла к выводу о незаконности применения налоговым органом кадастровой стоимости при принятии оспариваемого решения.

Отменяя принятые судами судебные акты и направляя административное дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указала на следующее.

Согласно пункту 2 статьи 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в данном пункте, отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения этого пункта не применяются.

Таким образом, определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости при исчислении НДФЛ от продажи недвижимого имущества (в тех случаях, когда названные доходы не освобождены от налогообложения) возможно только при условии наличия сведений об их кадастровой стоимости в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. Отсутствие сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в ЕГРН является препятствием для ее применения в целях налогообложения.

В силу статьи 40 НК РФ, если иное не предусмотрено указанной статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен (пункт 1 поименованной статьи).

В случаях, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога, рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 40 НК РФ).

Конституционное требование об уплате только законно установленных налогов и сборов означает, что эту налоговую обязанность следует понимать, среди прочего, как обязанность платить налоги в размере не большем, чем это установлено законом, в котором определены все существенные элементы налогового обязательства, включая объект налогообложения, налоговую базу, порядок исчисления и уплаты налога.

Пункт 12 статьи 40 НК РФ предусматривает, что в случае возникновения спора между налогоплательщиком и налоговым органом суд при рассмотрении соответствующего дела вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в пунктах 4 - 11 указанной статьи.

Кроме того, правовое регулирование, закрепленное в статье 40 НК РФ, не только позволяет корректировать цены сделок налогоплательщиков, обеспечивая безусловное выполнение обязанности платить законно установленные налоги, но и предоставляет возможность доказывать необоснованность действий налогового органа, направленных на доначисление налогов.

Таким образом, законодатель не исключает возможности при определении размера НДФЛ, подлежащего уплате, исходить из рыночной стоимости реализованного имущества в случае, когда его кадастровая стоимость в силу закона не может быть использована для целей налогообложения.

С учетом этого при новом рассмотрении административного дела суды пришли к выводу о неправильном определении налоговым органом налоговой базы по НДФЛ и, соответственно, размера налога, в связи с чем признали оспоренное решение налогового органа незаконным.