Практика применения земельного законодательства

18. Использование зданий, расположенных на арендуемых публичных земельных участках, в коммерческих целях не дает основания для применения льготной ставки при исчислении арендных платежей (регулируемой платы).

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка для эксплуатации административного здания.

Впоследствии арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - Постановление N 273-ПП) по ставке 1,5% от кадастровой стоимости исходного земельного участка исходя из цели предоставления участка в аренду и вида его разрешенного использования.

Суд первой инстанции удовлетворил требование арендодателя и взыскал задолженность по арендной плате, рассчитанной по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд апелляционной инстанции постановлением, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, отменил решение суда первой инстанции и взыскал задолженность по арендной плате, рассчитанной по ставке 0,01% от кадастровой стоимости за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в соответствии с пунктом 14 приложения N 1 к Постановлению N 273-ПП.

Суды исходили из того, что арендуемый земельный участок расположен в зоне объекта культурного наследия федерального значения на территории особого режима использования, следовательно, применяется льготная ставка арендной платы независимо от фактического вида использования арендатором расположенного на земельном участке здания.

Отменяя постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставляя в силе решение суда первой инстанции, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации обратила внимание на следующее.

Принципы земельного законодательства, в том числе принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению (пункт 1 статьи 1 ЗК РФ), рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

По смыслу земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенного на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве утверждены Постановлением N 273-ПП, в преамбуле которого указано, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка.

Таким образом, размер арендной платы за публичный земельный участок для правообладателя объекта недвижимости, расположенного на участке, в том числе имеющем несколько видов разрешенного использования, определяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости.

Между тем арендатор, использующий здание, находящееся на земельном участке, в коммерческих целях (административные цели, общественное питание и торговля), не доказал наличия права требовать применения при расчете арендной платы за пользование данным участком льготной ставки.

Сами по себе расположение земельного участка в границах территории особого режима использования, наличие у находящегося на участке здания статуса объекта культурного наследия и обязанность арендатора его сохранять без учета цели предоставления данного объекта, разрешенного и фактического использования не влекут возможности применения льготной ставки арендной платы, установленной пунктом 14 приложения N 1 к Постановлению N 273-ПП.

Иное толкование правил применения указанной льготной ставки повлечет нарушение принципа экономической обоснованности и необоснованные предпочтения для лиц, использующих объекты, имеющие статус памятника, для коммерческой деятельности, по сравнению с иными лицами, которым объект культурного наследия предоставлен для социально значимой историко-культурной деятельности, либо с лицами, осуществляющими коммерческую деятельность, аналогичную деятельности общества в объектах, не имеющих статуса памятника, в границах одной и той же территориальной зоны.

Определение N 305-ЭС25-2979

19. Положения пункта 3 статьи 3.6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" о бесплатном осуществлении сервитута в отношении земель, на которых расположены линейные объекты, возведенные до 1 сентября 2018 г., не подлежат применению, когда при изменении, увеличении протяженности линейного объекта, его реконструкции, дополнении новыми частями необходимо использование новых земельных участков.

На основании заявления общества уполномоченный орган согласно подпункту 1 статьи 39.37 ЗК РФ установил публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, в целях эксплуатации обществом объекта федерального значения - строительство камер систем очистки и диагностики (далее - СОД).

В связи с недостижением при заключении соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельных участков договоренности в части платы за публичный сервитут собственник участков обратился в арбитражный суд с требованиями к обществу об обязании заключить соглашение об осуществлении публичного сервитута и урегулировании разногласий, возникших при заключении указанного соглашения.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований собственника земельных участков отказал.

Суды исходили из того, что в результате реконструкции магистральных нефтепроводов путем возведения на земельных участках камер СОД не возникает новый объект недвижимости, так как камеры СОД являются част нефтепроводов. Таким образом, публичный сервитут в отношении земельных участков был установлен для эксплуатации неотъемлемой технологической части магистральных нефтепроводов федерального значения, право собственности на которые у общества возникло до 1 сентября 2018 г., следовательно, плата за такой публичный сервитут в соответствии с пунктом 4 статьи 3.6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) не устанавливается. При этом суд отметил, что собственник земельных участков пропустил срок для направления предложения о заключении соглашения об осуществлении публичного сервитута на иных условиях (пункт 9 статьи 39.37 ЗК РФ), а также срок для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила вынесенные по делу судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 ЗК РФ, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 данного кодекса (пункт 18 статьи 23 ЗК РФ).

Из норм земельного законодательства, регулирующих порядок установления публичного сервитута и заключения соглашения об осуществлении публичного сервитута, не следует, что в случае ненаправления правообладателем земельного участка, в отношении которого установлен публичный сервитут, ответа на проект соглашения об осуществлении публичного сервитута либо его направление по истечении четырнадцатидневного срока (пункт 9 статьи 39.47 ЗК РФ) собственник данного участка утрачивает право на заключение соглашения об осуществлении публичного сервитута либо соглашение об осуществлении публичного сервитута считается заключенным на условиях, предложенных обладателем публичного сервитута.

Таким образом, специальными нормами, регулирующими правила заключения соглашения об осуществлении публичного сервитута, не установлены пресекательные сроки для заключения сторонами такого соглашения, в том числе в судебном порядке.

Правовые последствия неподписания правообладателем земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута в сроки, указанные в пунктах 9 и 10 статьи 39.47 ЗК РФ, заключаются в том, что обладатель публичного сервитута вправе осуществлять сервитут на условиях направленного им проекта, в том числе в части платы, до заключения сторонами соглашения об осуществлении сервитута (добровольно или по решению суда).

Кроме того, материалами дела подтверждено, что сооружение (камеры СОД) введено в эксплуатацию как самостоятельный объект, поставлено на государственный кадастровый учет с одновременной регистрацией на него права собственности общества. В результате строительных работ был создан новый объект, то есть ранее не существовавший на земельных участках. То обстоятельство, что данный объект задействован в целях эксплуатации магистральных нефтепроводов и стал частью производственно-технологического комплекса по транспортировке нефти, не подтверждает наличия у общества права на бесплатное осуществление сервитута в отношении участков, на которых этот объект возведен.

Положения пункта 3 статьи 3 6 Закона о введении в действие ЗК РФ о бесплатном осуществлении сервитута в отношении земель, на которых расположены линейные объекты, возведенные до 1 сентября 2018 г., не позволяют сделать вывод о возможности их применения в том случае, когда при изменении, увеличении протяженности линейного объекта, его реконструкции, дополнении новыми частями необходимо использование новых земельных участков, то есть ранее не занятых такими объектами.

Кроме того, приказом уполномоченного органа публичный сервитут на земельные участки установлен для эксплуатации исключительно указанного сооружения - камер СОД, а не магистрального нефтепровода.

Определение N 306-ЭС25-1735