Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

1. В случае незаконного отказа органа местного самоуправления передать земельный участок в собственность гражданина, арендная плата с гражданина за этот участок не может быть взыскана в размере большем чем подлежавший уплате земельный налог.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск Московской области (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Р. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29 июля 2022 г. за первый квартал 2023 года в размере 291 175 руб. и пени за период с 16 декабря 2022 г. по 21 марта 2023 г. в размере 1389 руб., ссылаясь на то, что ответчиком обязательство по внесению арендной платы по указанному договору аренды земельного участка исполняется ненадлежащим образом.

Помимо этого, Комитетом был подан иск к Р. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 1 июля 2022 г. за первый квартал 2023 года в размере 462 000 руб. и пени за период с 16 декабря 2022 г. по 21 марта 2023 г. в размере 3488 руб., мотивированный ненадлежащим исполнением Р. обязанностей арендатора в части внесения платы за аренду земельного участка.

Определением суда указанные дела объединены в одно производство.

Разрешая спор и удовлетворяя иск по данному делу, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности по арендной плате; расчет истцом суммы задолженности, а также пени признан правильным.

С указанными выводами согласились суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции.

Ссылку ответчика на решение суда от 10 мая 2023 г., которым удовлетворен его иск к Комитету о признании незаконными решений от 11 ноября 2022 г. и от 9 января 2023 г. об отказе в предоставлении в собственность арендуемых им земельных участков без проведения торгов, суды отклонили, указав, что данное обстоятельство не может служить основанием для прекращения начисления арендной платы.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судебных инстанций основанными на неправильном толковании и применении норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса (подпункт 6).

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей кодекса или другим федеральным законом (пункт 1).

Положения указанной нормы права направлены на обеспечение реализации закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений.

Статьей 39.3 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, согласно пункту 5 статьи 39.17 указанного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Из установленных судом обстоятельств и материалов дела следует, что решением суда от 10 мая 2023 г. удовлетворен иск Р. к Комитету о признании незаконными решений от 11 ноября 2022 г. и от 9 января 2023 г. об отказе в предоставлении в собственность арендуемых им земельных участков без проведения торгов.

На основании изложенного начисление арендной платы с момента нарушения Комитетом права ответчика на выкуп арендуемого земельного участка является неправомерным.

В противном случае нарушение органом местного самоуправления права арендатора на приобретение земельного участка в собственность являлось бы для органа местного самоуправления более выгодным, чем его реализация.

При этом имеет значение сам факт незаконного отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность, а не дата вынесения решения суда и вступления его в законную силу.

Вместе с тем право на предоставление земельного участка в собственность не означает, что в случае его реализации пользование земельным участком являлось бы бесплатным.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из норм главы 31 части второй НК РФ, земельный налог относится к местным налогам, плательщиками которого в силу пункта 1 статьи 388 этого кодекса признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено этим пунктом.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды (пункт 2 статьи 388 НК РФ).

Арендная плата за земельный участок, находящийся в публичной собственности, относится к неналоговым доходам и подлежит взысканию в соответствующий бюджет (статьи 57 и 62 БК РФ).

Поскольку получатель арендной платы и земельного налога в данном случае совпадают, то при нарушении органом местного самоуправления права гражданина на получение арендуемого участка в собственность арендная плата не подлежит взысканию в части, превышающей размер земельного налога, подлежавшего уплате, если бы это право не было нарушено.

Приведенные выше положения закона судом первой инстанции не были приняты во внимание, и арендная плата взыскана в полном объеме без учета нарушения истцом права ответчика на получение земельного участка в собственность.

Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибки суда первой инстанции не исправили.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение N 5-КГ24-146-К2

2. Реализация членом садоводческого товарищества права на бесплатное приобретение в собственность выделенного ему земельного участка не может быть поставлена в зависимость от бездействия садоводческого товарищества по регистрации факта своего создания.

К. обратился в суд с иском к департаменту городского имущества о признании права собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что является членом садоводческого некоммерческого товарищества (далее - СНТ, товарищество) и в его владение и пользование по решению общего собрания СНТ, оформленному протоколом от 10 октября 2014 г., выделен земельный участок. Желая приобрести данный земельный участок в собственность бесплатно без проведения торгов по основаниям, предусмотренным пунктом 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), он обратился к ответчику с соответствующим заявлением, однако получил отказ со ссылкой на то, что спорный земельный участок образован из земельного участка, право бессрочного пользования на который зарегистрировано за СНТ после вступления названного федерального закона в силу, вследствие чего нормы этого закона на него не распространяются. Истец указал, что земельный участок, на котором расположено СНТ, был предоставлен для ведения садоводства сотрудникам завода в 1982 году. Само товарищество фактически образовано во время предоставления заводу земельного участка, и из протокола учредительного собрания от 18 мая 2008 г. следует, что члены товарищества посчитали необходимым придать юридическую форму фактически существующему в течение 20 лет сообществу садоводов-огородников.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что СНТ создано на основе фактически существующего сообщества садоводов-огородников, и признал, что принадлежащий СНТ земельный участок был предоставлен до даты вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ на основании распоряжения горисполкома от 19 марта 1982 г. и распоряжения исполкома районного Совета народных депутатов от 1 октября 1982 г., что при наличии прочих указанных в пункте 2.7 статьи 3 названного федерального закона условий является основанием для предоставления бесплатно без проведения торгов в собственность истцу спорного земельного участка, переданного ему в пользование, в пределах территории товарищества.

Отклоняя доводы стороны ответчика о том, что у СНТ право на ведение садоводства на земельном участке возникло на основании вступившего в законную силу решения суда от 18 сентября 2013 г. (по делу о признании за СНТ права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) и на момент вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ СНТ еще не было образовано, а истец не являлся его членом, суд первой инстанции посчитал их противоречащими пункту 2.7 статьи 3 названного выше федерального закона, согласно которому для приобретения земельного участка в собственность бесплатно без проведения торгов необходимо, чтобы он был образован из земельного участка, предоставленного до даты вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на то, что СНТ создано в 2008 году, при этом доказательств, подтверждающих правовую связь СНТ с заводом, которому был предоставлен исходный земельный участок в 1982 - 1983 годах, не представлено. Поскольку связь СНТ с заводом не установлена, то отсутствует и одно из условий предоставления земельного участка в собственность бесплатно, а именно - земельный участок должен быть образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ некоммерческой организации либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация.

Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, как вынесенные с нарушением норм права, дело направила на новое апелляционное рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения К. с заявлением в департамент городского имущества о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно) до 1 марта 2022 г. члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 г. для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

- земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу указанного федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства некоммерческой организации, указанной в абзаце первом этого пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация;

- по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации;

- земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

В случае, предусмотренном пунктом 2.7 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, предоставление земельного участка гражданину в собственность или в аренду осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.2 ЗК РФ, на основании заявления гражданина или его представителя (пункт 2.8 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Как указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, приведенные положения закона судебными инстанциями к спорным отношениям применены неправильно, так как закрепленный за истцом спорный земельный участок полностью соответствует условиям, установленным в пункте 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, при наличии которых реализуется право на приобретение земельного участка в собственность бесплатно.

Как видно из материалов дела, вступившим в законную силу решением районного суда от 18 сентября 2013 г. установлено, что земельный участок, на котором расположено СНТ, был предоставлен для ведения огородничества рабочим и служащим завода до дня вступления в силу Федерального закона N 137-ФЗ и что впоследствии данными гражданами было образовано СНТ. При этом само товарищество фактически существовало со времени предоставления указанного земельного участка.

Иные выводы о времени предоставления земельного участка, на котором расположено СНТ, а также выводы об отсутствии доказательств, подтверждающих правовую связь СНТ с заводом, которому был предоставлен исходный земельный участок в 1982 году, сделаны судом апелляционной инстанции с нарушением правил части 2 статьи 61 ГПК РФ.

Определение N 41-КГ24-49-К4

3. Законом допускается раздел жилого дома с образованием объектов блокированной застройки при соблюдении требований градостроительного и земельного законодательства.

В. обратилась в суд с иском к В.З. о прекращении права общей долевой собственности на объект недвижимости, об исключении записи из ЕГРН, о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки.

В обоснование иска указано, что В. является собственником 16/70 долей в праве собственности на спорный жилой дом. Право собственности на долю в этом доме возникло у Ю. (наследодателя В.) в результате раздела совместно нажитого имущества супругов на основании решения суда от 28 марта 1975 г., которым за Ю. признано право собственности на 16/70 долей в праве на домовладение и по которому ей выделены в натуре в пользование, владение и распоряжение жилая комната с прилегающей к ней верандой и коридором, а также надворные постройки и фруктовые деревья. Данное решение суда юридически не исполнено, поскольку дом состоит на кадастровом учете как объект недвижимости с несколькими собственниками. Ответчику принадлежат 1/2 доля и 19/70 долей в праве собственности на дом. Фактически спорный одноэтажный дом разделен на две части с отдельными входами. Каждая часть дома отвечает признакам жилого дома блокированной застройки, имеет отдельное отопление (индивидуальные газовые котлы), водоснабжение и канализацию. Истец полагала возможным осуществить раздел земельного участка, расположенного под домом, который находится в ведении администрации городского округа. Ответчик без ее согласия заключила с администрацией городского округа договор аренды в отношении всего земельного участка, тогда как решением суда от 5 февраля 2009 г. был определен порядок пользования земельным участком. К соглашению о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом стороны не пришли, ответчик от оформления документов на основании ранее вынесенного решения суда отказывается, по месту нахождения имущества не проживает, от получения почтовой корреспонденции уклоняется. Истец просила прекратить право общей долевой собственности между сторонами на жилой дом, исключить из ЕГРН (аннулировать) записи о кадастровом учете и регистрации права общей долевой собственности на дом, признать жилой дом домом блокированной застройки; признать право собственности В. на жилой блок дома блокированной застройки.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований отказано.

Кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения решение суда первой инстанции и апелляционное определение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверяя законность обжалуемых судебных постановлений, признала их вынесенными с существенным нарушением норм права, указав следующее.

С 1 марта 2022 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 476-ФЗ), которым среди прочего внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. В результате внесенных в ГрК РФ изменений из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Частью 3 статьи 16 Федерального закона N 476-ФЗ предусмотрено, что в случае, если до дня вступления в силу данного федерального закона в ЕГРН были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных данным федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в ЕГРН указанных сведений.

Таким образом, с 1 марта 2022 г. в законодательство, устанавливающее правовой режим домов блокированной застройки, внесены изменения, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

В то же время нижестоящие судебные инстанции указанные выше нормы закона с учетом изменений, внесенных Федеральным законом N 476-ФЗ, не применили.

Приказом Минстроя России от 17 мая 2023 г. N 350-пр внесены изменения в термины, данные в пунктах 3.1-3.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденного и введенного в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. N 725/пр. Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023 г.) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Кроме того, судами не было принято во внимание, что вступившим в законную силу решением суда от 28 марта 1975 г. произведен выдел принадлежащей Ю. (наследодателю В.) доли в жилом доме в натуре, однако ответчиком осуществлена постановка на учет спорного домовладения как единого объекта без учета состоявшегося решения суда, обязательного для исполнения.

Выводы, содержащиеся в заключении кадастрового инженера от 30 июня 2022 г., о том, что спорный дом состоит из самостоятельных частей, отвечает признакам блокированной застройки, имеет самостоятельные выходы на земельный участок и длительное время эксплуатируется сторонами как дом блокированной застройки, не опровергнуты.

Вопрос о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы в соответствии с частью 1 статьи 79 ГПК РФ на обсуждение сторон в ходе рассмотрения данного спора судами первой и апелляционной инстанций не ставился, в связи с этим вывод судебных инстанций о том, что жилой дом признакам блокированной застройки не отвечает, правомерным признан быть не может, поскольку иными доказательствами не подтвержден и не основан на установленных обстоятельствах по делу.

С учетом того, что судебными инстанциями при рассмотрении исковых требований В. не применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным отношениям, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение N 16-КГ24-1-К4