Практика применения градостроительного законодательства

20. При предъявлении требования к уполномоченному органу о согласовании перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание заявитель должен указать цель его дальнейшего использования и представить доказательства соответствия объекта требованиям законодательства в зависимости от предполагаемого назначения.

Администрация муниципального образования отказала индивидуальному предпринимателю в согласовании перевода принадлежащих ему на праве собственности индивидуальных жилых домов в нежилые здания в связи с отсутствием в предоставленном пакете документов заключения экспертизы проектной документации.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа администрации незаконным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, требования индивидуального предпринимателя удовлетворены.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Предпринимателю на праве собственности принадлежат два жилых дома, расположенных на едином земельном участке с видом разрешенного использования "под индивидуальное жилищное строительство" в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами.

Указанные объекты были введены в гражданский оборот в 2010 году в упрощенном порядке, предусмотренном действовавшей в тот период статьей 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", лишь на основании кадастровых паспортов в отсутствие какой-либо разрешительной документации.

Действующим в настоящее время законодательством также предусмотрен упрощенный порядок введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания граждан (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 ГрК РФ).

При этом отсутствие в законодательстве требований о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы этой документации при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых градостроительным законодательством предусмотрен иной порядок - на основании разрешительной документации (статья 51 ГрК РФ).

Для получения разрешения на строительство объекта, выдаваемого уполномоченным органом, необходимы документы, перечисленные в части 7 статьи 51 ГрК РФ, в том числе документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок с видом разрешенного использования, допускающим размещение объекта планируемого назначения, градостроительный план земельного участка, проектная документация, соответствующая требованиям, установленным градостроительным законодательством, положительное заключение экспертизы проектной документации.

Согласно техническим паспортам спорные здания имеют 4 этажа. В случае строительства таких зданий в качестве нежилых объектов требовалось бы получение разрешения на строительство с представлением проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы.

Поскольку спорные здания возведены без подготовки разрешительной документации, то есть без контроля уполномоченных градостроительным законодательством органов, право собственности на них зарегистрировано как на жилые здания, при переводе таких объектов в нежилые здания требуется исследование вопроса о соответствии данных объектов строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом их использования неограниченным кругом лиц.

Процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований, предусмотренных ГрК РФ.

Исходя из положений жилищного и градостроительного законодательства при принятии решения о переводе жилого дома в нежилое здание на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям законодательства в зависимости от предполагаемых целей его использования, и, поскольку данный орган будет нести ответственность за принятое решение, он вправе требовать от лица, обратившегося за переводом, представления документов, подтверждающих соответствие переводимых объектов строительным и градостроительным нормам и правилам.

При этом заявитель должен указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, представить доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также тот факт, что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении предполагаемого вида использования нежилого здания.

Иной подход нарушает принцип равенства прав участников гражданского оборота, приведет к необоснованному освобождению лиц, построивших жилые дома по упрощенной процедуре, но имеющих намерение эксплуатировать их в качестве нежилых зданий, от соблюдения ряда процедур, необходимость которых предусмотрена законом для ввода в эксплуатацию нежилых зданий.

Предприниматель, обращаясь в администрацию с заявлениями о переводе жилых домов в нежилые, не указал цель использования нежилых зданий после перевода.

Отсутствие указания конкретной цели использования объекта после перевода не позволяет уполномоченному органу оценить соответствие данного объекта необходимым требованиям действующего законодательства, разрешить вопрос о необходимости реконструкции или перепланировки объекта для использования по соответствующему назначению.

Суды при рассмотрении данного спора не установили такие подлежащие исследованию обстоятельства, как действительное функциональное назначение спорных объектов, соответствие спорных объектов недвижимости с учетом цели их предполагаемого использования требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, не проверили, не создают ли данные объекты угрозу жизни и здоровью граждан при их использовании неопределенным кругом лиц в случае их перевода в нежилые объекты, не будут ли нарушены права третьих лиц, в том числе смежных землепользователей, с учетом того, что спорные дома возводились в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Определение N 306-ЭС25-218