III. Распоряжение публичными земельными участками и расположенными на них объектами незавершенного строительства, которые могут быть изъяты в порядке статьи 239.1 ГК РФ

10. Требование уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть удовлетворено, если соответствующий иск предъявлен с соблюдением правил, установленных статьей 239.1 ГК РФ и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и собственником этого объекта не представлено доказательств нарушения срока строительства вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Уполномоченный орган (арендодатель) обратился в суд с требованием к арендатору публичного земельного участка об изъятии расположенного на участке объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Суд первой инстанции требование уполномоченного органа удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска.

Суд кассационной инстанции отменил судебный акт суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав при этом следующее.

Судами установлено, что уполномоченный орган и арендатор заключили договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, для возведения объекта капитального строительства - магазина.

В период действия договора арендатор возвел и зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 28 кв. м, степенью готовности 30%.

В 2017 г. те же лица заключили новый договор аренды земельного участка однократно для завершения строительства, однако в период действия этого договора строительство объекта завершено не было.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в ряд законодательных актов внесены изменения, предоставляющие, в частности, право уполномоченному органу обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

С учетом положений пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ, пункта 33 статьи 34 Закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Исходя из того, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного после 1 марта 2015 г. в целях завершения строительства, истек, строительство спорного объекта не завершено, обращение уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов последовало в течение шести месяцев с момента истечения срока действия договора аренды, доказательств нарушения срока строительства объекта из-за действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, равно как и доказательств его ввода в эксплуатацию, арендатором не представлено, суды с учетом положений подпункта 3.1 пункта 2 статьи 235, статьи 239.1 ГК РФ пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований уполномоченного органа.

10.1. В другом деле суд отказал в удовлетворении требования администрации (арендодателя) к арендатору об изъятии объекта незавершенного строительства степенью готовности 10% путем его продажи с публичных торгов, поскольку арендатором были представлены доказательства нарушения срока строительства объекта - индивидуального жилого дома вследствие бездействия арендодателя, не обеспечившего на протяжении всего срока действия договора аренды возможности проезда к арендованному земельному участку. При заключении договора аренды земельного участка для ИЖС арендатор полагался на наличие доступа к земельному участку, обозначенного на схеме генерального плана города, однако фактически ко дню рассмотрения дела судом проезд не был организован.

11. Статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведенного объекта недвижимости.

Уполномоченный орган в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка обратился в суд с требованиями к собственнику объекта незавершенного строительства об обязании освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального.

Суд первой инстанции, позицию которого поддержал суд апелляционной инстанции, удовлетворил требования уполномоченного органа на основании положений статьи 622 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменил и отказал в удовлетворении заявленных требований, указав следующее.

В соответствии со статьей 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. При этом принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 235 ГК РФ.

Спорный публичный земельный участок был предоставлен гражданину на основании договора аренды для строительства индивидуального жилого дома. По истечении срока действия первоначального договора стороны в 2021 году заключили новый договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома. В период действия договора арендатор возвел на земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировал в ЕГРН.

В данном случае уполномоченный орган, обращаясь с иском о возвращении арендованного имущества по основаниям, установленным статьей 622 ГК РФ, не заявил требований относительно судьбы возведенного на участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору. В связи с этим требование, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не может быть заявлено и рассмотрено судом на основании положений статьи 622 ГК РФ, регулирующей правила возврата арендуемого участка при прекращении договора аренды.

Наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект - посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, если на публичном земельном участке находится правомерно возведенный объект незавершенного строительства, на его собственника не может быть возложена обязанность освободить земельный участок со ссылкой на положения статьи 622 ГК РФ независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка.

Когда на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвел незавершенный строительством объект, имеющий предусмотренные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам данной статьи ГК РФ.

12. Если уполномоченный орган не реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в течение установленного законом срока, собственнику указанного объекта недвижимости не может быть отказано в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

Собственник объекта незавершенного строительства обратился в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта.

Уполномоченный орган отказал в предоставлении земельного участка, указав, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости уже было реализовано.

После принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду уполномоченный орган обратился в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Собственник объекта незавершенного строительства в другом деле оспорил решение уполномоченного органа об отказе в предоставлении земельного участка в судебном порядке. Суд объединил дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Отказывая в удовлетворении требования собственника объекта недвижимости, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для продления арендных отношений для целей завершения строительства объекта.

Суд апелляционной инстанции, позицию которого поддержал суд кассационной инстанции, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования собственника объекта недвижимости, обратив внимание на следующее.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

При этом возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В силу подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, если уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства.

Суды установили, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка уполномоченный орган не заявил в судебном порядке требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Такое требование предъявлено только после обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

С учетом установленных обстоятельств отказ уполномоченного органа в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует собственнику объекта недвижимости завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

12.1. В другом деле Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в обоснование аналогичной позиции указала, что гражданин как собственник объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта, поскольку публичный собственник земельного участка в срок, установленный подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, не обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Вывод о наличии у гражданина права требовать заключения с ним договора аренды участка для завершения строительства, несмотря на предоставление участка для этой же цели ранее, сделан исходя из установленных судами обстоятельств, из которых следует, что весь период арендных отношений гражданин осуществлял строительные работы по возведению индивидуального жилого дома с учетом его финансовых возможностей, материального положения и нахождения на иждивении несовершеннолетних детей.

12.2. В ином деле суды установили, что договор аренды земельного участка расторгнут сторонами по соглашению до истечения трехлетнего срока. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды на основании надлежащих разрешительных документов.

На момент обращения собственника объекта незавершенного строительства к администрации с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства земельный участок иному лицу не предоставлялся, после прекращения арендных отношений уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявлял в суд требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

Следовательно, за заявителем сохраняется право, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, на предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно для завершения строительства.

При указанных обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требование собственника объекта незавершенного строительства о признании незаконным отказа администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства данного объекта.

12.3. В схожем деле суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворил требование уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, заявленное по истечении шести месяцев после прекращения срока действия договора аренды земельного участка.

Суд установил, что собственник объекта незавершенного строительства реализовал право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства; строительство объекта в определенный договором аренды срок не завершено; нарушение сроков строительства объекта не было связано с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц; после истечения срока действия договора аренды собственник объекта недвижимости с заявлением о предоставлении повторно в аренду земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства не обращался.

При таких обстоятельствах обращение публичного собственника в суд по истечении шести месяцев с момента окончания срока договора аренды не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд отметил, что статья 239.1 ГК РФ, определяющая порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, не содержит ограничения по сроку обращения в суд с подобным требованием.