II. Заключение, изменение, расторжение договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для завершения строительства

2. Вид разрешенного использования публичного земельного участка, предоставленного по договору аренды для строительства конкретного объекта недвижимости, не подлежит изменению в целях строительства иного объекта.

Администрация (арендодатель) и победитель аукциона (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сроком на 10 лет для строительства административного здания общественного назначения.

Арендатор получил разрешение на строительство одноэтажного административного здания, возвел объект незавершенного строительства проектируемого назначения - административное здание.

Впоследствии арендатор обратился в администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования публичного земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства - "гостиничное обслуживание: гостиницы; объекты для временного проживания".

Поскольку администрация отказала арендатору в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанного участка и объекта капитального строительства, арендатор обратился в суд с требованием о признании отказа администрации незаконным.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворил требование арендатора.

Суды исходили из того, что испрашиваемый арендатором условно разрешенный вид использования предусмотрен генеральным планом и проектом планировки территории, земельный участок отнесен к общественно-деловой функциональной зоне, параметры которой допускают размещение объектов гостиничного обслуживания.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты и отказала в удовлетворении требования арендатора, указав следующее.

В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

По смыслу пункта 1 статьи 615 ГК РФ в отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

В связи с наличием договорных отношений изменение цели использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без внесения изменений в соответствующий договор, заключенный для строительства. Арендатор не вправе изменять такой договор в одностороннем порядке и не может требовать от администрации, выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Уполномоченный представитель собственника земельного участка также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для строительства конкретного объекта недвижимости. Изменение вида разрешенного использования означает, по сути, предоставление во владение и пользование имущества с кардинально иными качествами и параметрами, чем были оговорены при заключении соглашения.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в определенной зоне само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования и для строительства определенного объекта, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, в том числе условно разрешенный, изменить его и использовать без волеизъявления собственника. При этом арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, препятствующих ему достроить объект, для возведения которого предоставлен земельный участок.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта недвижимости, иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет возникновение обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.

3. Лицо, начавшее строительство объекта недвижимости в установленном законом порядке до изменения градостроительной документации, вправе завершить строительство и в дальнейшем использовать указанный объект и занятый им земельный участок в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования.

Арендатор на основании договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства спортивно-развлекательного комплекса, возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 85%.

Для завершения строительства указанного объекта стороны заключили договор аренды на новый срок. Арендатор обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство данного объекта.

Уполномоченный орган отказал в выдаче разрешения, указав, что согласно новым правилам землепользования и застройки для арендуемого земельного участка установлены новые виды разрешенного использования, которые не предусматривают размещения зданий спортивно-развлекательного комплекса, как того требуют условия договора аренды.

Арендатор оспорил решение уполномоченного органа в судебном порядке.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требования арендатора отказал, поддержал позицию уполномоченного органа.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

Вместе с тем из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отметила, что земельный участок был предоставлен заявителю на основании договора аренды для строительства спортивно-развлекательного комплекса, цель предоставления участка в аренду соответствовала градостроительному регламенту правил землепользования и застройки, действовавшему на момент заключения договора, арендатор получил разрешение на строительство, возвел объект незавершенного строительства степенью готовности 85%, на который зарегистрировал право собственности.

При таких обстоятельствах арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, частью 8 статьи 36 и статьей 51 ГрК РФ получить разрешение на строительство спортивно-развлекательного комплекса, достроить данный объект и использовать его в дальнейшем по назначению.

4. Уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок лицу, правомерно осуществившему строительство объекта недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке, но до истечения срока аренды не получившему разрешения другого уполномоченного органа на ввод объекта в эксплуатацию в связи с прекращением договора аренды.

Арендатор публичного земельного участка обратился в администрацию с заявлением о заключении без проведения торгов нового договора аренды с целью ввода в эксплуатацию и дальнейшей эксплуатации объекта, построенного в период действия предыдущего договора аренды.

Администрация отказала в предоставлении в аренду земельного участка, указав, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства заявитель уже реализовал.

Одновременно арендатор обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в другой уполномоченный орган, который отказал в его выдаче, сославшись на истечение срока действия договора аренды.

Данные решения уполномоченных органов арендатор оспорил в судебном порядке.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований арендатора отказал.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

На момент подачи заявления о заключении нового договора аренды заявитель завершил строительство объекта, что подтверждается заключением главного управления государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации. Следовательно, у публичного собственника участка отсутствует право на изъятие правомерно возведенного объекта недвижимости, предусмотренное пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, поскольку данная норма регулирует правила отчуждения объекта незавершенного строительства.

Таким образом, с учетом истечения срока действия договора и отсутствия у администрации права на изъятие объекта недвижимости у заявителя имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, которые направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В контексте приведенного толкования действующего законодательства само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ.

Кроме того, действия уполномоченных органов публичной власти, которые отказали заявителю в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в связи с отсутствием договора аренды земельного участка - в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не могут быть признаны разумными и обеспечивающими баланс публичных интересов, заключающихся в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости.

5. Существенное нарушение договора аренды публичного земельного участка, в том числе заключенного на срок более чем пять лет, не является основанием для досрочного расторжения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Администрация (арендодатель) обратилась в суд с требованиями к арендатору о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении и возврате земельного участка.

Арендодатель указал, что в нарушение действующего законодательства и условий договора арендатор на протяжении более трех лет не использовал земельный участок в соответствии с установленным в договоре видом разрешенного использования, а именно для размещения индивидуального жилого дома.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, требования администрации удовлетворил.

Суды исходили из отсутствия доказательств освоения и использования арендатором земельного участка в период действия договора и сделали вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора являлось установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором.

Между тем из материалов дела следовало, что на момент обращения арендодателя в суд арендатором приняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка и возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку строительство спорного объекта недвижимости было начато с учетом целевого использования земельного участка и при наличии действующего разрешения на строительство, каких-либо существенных нарушений договора аренды земельного участка не усматривается.

6. При невозможности использования земельного участка в соответствии с его правовым режимом и целями предоставления вследствие наличия ограничений, которые не оговорены арендодателем при заключении договора и не были заранее известны арендатору, у арендатора возникает право на возмещение убытков.

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для ИЖС, обратился в суд с требованием к администрации (арендодателю) о взыскании убытков в связи с невозможностью использовать земельный участок по целевому назначению.

В период действия договора арендатору стало известно о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний до газопровода, что в силу пункта 6 статьи 90 ЗК РФ и статьи 28 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" исключает возможность строительства на нем зданий, строений и сооружений.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований арендатора отказал. Суды исходили из наличия действующего договора аренды и обязательств сторон по его исполнению, в том числе в части внесения арендных платежей.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Из материалов дела следует, что в целях государственного кадастрового учета постановлением администрации (арендодателя) были утверждены границы охранной зоны газопровода-отвода. Однако сведения об ограничении прав на земельный участок, расположенный в указанных границах, в ЕГРН были внесены администрацией только после заключения с гражданином договора аренды земельного участка для строительства жилого дома.

Следовательно, изменение правового режима земельного участка еще до заключения договора аренды таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые согласовываются с соответствующим публично-правовым образованием при заключении договора аренды, возлагает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Действия публично-правового образования, на законность которых при заключении договора аренды земельного участка полагался арендатор, должны быть оценены судом в том числе и на предмет соответствия требованиям закона о добросовестном осуществлении участником этих правоотношений своих прав и обязанностей.

При таких обстоятельствах у арендатора имеются основания для предъявления требования о возмещении убытков, в том числе о взыскании внесенных арендных платежей.

7. Право арендатора на заключение дополнительного соглашения к договору аренды публичного земельного участка в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ не обусловлено предоставлением доказательств негативного влияния санкционного режима на деятельность арендатора.

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного в целях строительства объекта недвижимости, обратился в орган местного самоуправления с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды сроком на три года в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ.

Отказ уполномоченного органа в продлении действия договора аренды земельного участка, мотивированный отсутствием правовых оснований для заключения дополнительного соглашения, арендатор оспорил в судебном порядке.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении требования арендатора.

Суды указали, что введенная в отношении Российской Федерации санкционная политика не влияет на хозяйственную деятельность арендатора, который продолжает получать доход от своей деятельности.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и признал незаконным решение уполномоченного органа в связи со следующим.

Принятие Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан и юридических лиц Российской Федерации.

Положения части 3 статьи 8 Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ предоставляют арендатору право требовать заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды публичного земельного участка на три года при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на указанную дату у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Указанные положения преследуют цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, учитывая возможное негативное влияние действий иностранных государств, международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31 октября 2023 г. N 2896-О).

Данная норма введена в 2022 г. в условиях внешнего санкционного давления, направлена на минимизацию последствий санкций, повышение устойчивости российской экономики в условиях санкционного режима и обеспечение баланса интересов сторон договора, а также публичных интересов.

Из изложенного следует, что оказание меры поддержки, предусмотренной частью 3 статьи 8 Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ, не обусловлено представлением доказательств непосредственного влияния недружественных действий иностранных государств и международных организаций на деятельность арендатора. Право арендатора на заключение дополнительного соглашения к договору аренды публичного земельного участка в соответствии с указанной нормой применяется ко всем категориям лиц независимо от того, пострадало ли лицо в связи с введением иностранными государствами санкций против Российской Федерации.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений имеет право на их продление в упрощенном порядке без проведения торгов при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

8. Направление уполномоченным органом арендатору до истечения срока действия договора аренды уведомления о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений не является основанием для ограничения права арендатора на пролонгацию арендных отношений в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ.

Арендатор обратился в орган местного самоуправления с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении на три года в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ договора аренды публичного земельного участка, заключенного в целях строительства.

Орган местного самоуправления отказал в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора со ссылкой на то, что ранее направил арендатору уведомление о намерении расторгнуть договор по окончании срока его действия, что, по мнению указанного органа, свидетельствует о начале досудебной претензионной работы.

Арендатор оспорил отказ органа местного самоуправления в продлении договора в судебном порядке.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворил заявленное арендатором требование, указав следующее.

Положения части 3 статьи 8 Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ, которые предусматривают возможность пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, принятых, как это следует из пояснительной записки к проекту данного федерального закона, в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.

Таким образом, увеличение срока действия договора является необходимой мерой по смыслу Закона от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ.

Судами установлено, что на момент обращения арендатора с соответствующим заявлением срок действия договора аренды не истек, арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды и отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка.

Направление уведомления о прекращении договора аренды и начало досудебной процедуры не являются условиями, ограничивающими предусмотренное Законом от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ право арендатора потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об увеличении срока действия договора аренды. Данным законом установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в реализации арендатором права на заключение дополнительного соглашения к договору аренды.

Волеизъявление органа местного самоуправления на прекращение договора аренды по окончании срока его действия в отсутствие допущенных арендатором нарушений при использовании земельного участка не является основанием для отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

9. Досрочное расторжение арендодателем в одностороннем порядке договора аренды публичного земельного участка, расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ не допускается, если нарушение арендатором условий договора вызвано действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти.

Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель) предоставил в аренду земельный участок для целей строительства и эксплуатации объекта недвижимого имущества арендатору.

В связи с отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство уполномоченный орган на основании пункта 22 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора недействительным.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении требования, установив существенное нарушение арендатором условий договора в части срока завершения строительства объекта. Суды исходили из формального характера нормы пункта 22 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, предусматривающей право арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора аренды земельных участков в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, в том числе в отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство или реконструкцию объекта, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, признал недействительной сделку по одностороннему отказу арендодателя от договора аренды, указав следующее.

Сторона договора, осуществляя право на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от исполнения договора, должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им договора аренды земельного участка в целях строительства объекта недвижимого имущества разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), а также предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В указанных случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка приведет к нарушению баланса частного и публичного интересов, подрыву стабильности гражданского оборота, позволив одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Представленными в дело доказательствами подтверждено, что арендатор не выполнил условия договора в части сроков проектирования объекта и строительства по независящим от него обстоятельствам и причинам, так как на каждом этапе реализации проекта государственные органы нарушали сроки выполнения своих встречных обязательств, а в момент выдачи разрешения на строительство изменили технико-экономические показатели и разрешенное использование земельного участка, что повлекло необходимость получения арендатором нового градостроительного плана земельного участка, обязательность представления которого при получении разрешения на строительство обусловлена положениями статьи 51 ГрК РФ.

Поскольку с момента заключения договора арендатор принял все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств по договору, а задержка получения разрешения на строительство связана с действиями уполномоченных органов публичной власти и подведомственных им организаций, расторжение арендодателем в одностороннем порядке договора аренды не может быть признано законным.