IV. Отдельные вопросы, связанные с применением законодательства, регламентирующего осуществление комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства

13. Предоставление в аренду публичного земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой предусмотрено осуществление комплексного развития территории, в целях, не связанных с комплексным развитием, не допускается.

Предприниматель обратился в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельного участка для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг.

Комитет отказал в предоставлении земельного участка, сославшись на подпункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку в соответствии с правилами землепользования и застройки города на спорном земельном участке запланировано осуществление комплексного развития территории, что не соответствует цели использования земельного участка, указанной заявителем.

Заявитель оспорил решение комитета в судебном порядке.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, признал оспариваемый отказ комитета незаконным, исходя из того, что в спорный период решение о комплексном развитии территории, в границах которой согласно правилам землепользования и застройки находится испрашиваемый земельный участок, уполномоченным органом субъекта не принято, договор о комплексном развитии территории не заключен, документация по планировке в отношении этой территории не подготовлена и не утверждена. При этом цель использования земельного участка, указанная заявителем, соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленному в ЕГРН.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты и отказала в удовлетворении заявленного требования, указав следующее.

В силу положений части 2.1 статьи 23 и части 3.4 статьи 33, части 10.2 статьи 45, пункта 5 части 1 статьи 67 ГрК РФ при планировании строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусмотрено осуществление комплексного развития территорий, установление видов разрешенного использования земельных участков под размещение таких объектов возможно исключительно на основании утвержденной документации по планировке такой территории. При этом устанавливаемые виды разрешенного использования в силу указанных норм ГрК РФ могут не соответствовать видам разрешенного использования в составе градостроительного регламента территориальной зоны правил землепользования и застройки, "налагаемой" на территорию комплексного развития.

В данном случае спорный земельный участок находится в границах территории, в отношении которой правилами землепользования и застройки предусмотрено осуществление ее комплексного развития. В соответствии с региональным законодательством осуществление комплексного развития указанных территорий возможно исключительно путем применения определенных ГрК РФ механизмов на основании утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории в целях ее комплексного развития. При этом ранее утвержденная документация по планировке территории, содержащая в отношении спорного земельного участка вид разрешенного использования "предприятие бытового обслуживания", в силу региональных требований законодательства является недействующей и не учитывается при подготовке документации по планировке территории в целях комплексного развития территории, осуществляемого в соответствии с ГрК РФ.

С учетом изложенного разрешенное использование применительно к территориям комплексного развития подразумевает не отдельный вид разрешенного использования земельного участка, а комплексное установление видов разрешенного использования земельных участков в границах соответствующих территорий при утверждении документации по планировке территории, что следует из правового режима такой территории, предполагающего возможность не учитывать действующий градостроительный регламент.

14. Отношения, связанные с реализацией договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании статьи 30.2 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., регулируются в соответствии с положениями данной статьи.

Администрация и победитель аукциона (застройщик) в феврале 2015 г. заключили договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Впоследствии из указанного земельного участка выделен другой земельный участок, который был предоставлен застройщику в августе 2017 г. в аренду для комплексного освоения. В 2018 году застройщик на основании договора перенайма передал права и обязанности по договору аренды данного земельного участка новому арендатору.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора перенайма со ссылкой на то, что действующее на момент заключения договора перенайма законодательство не допускает возможность уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Застройщик обратился в суд с требованием о признании незаконным решения регистрирующего органа.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, удовлетворил требование застройщика.

Суд кассационной инстанции, сделав вывод о том, что в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ недопустима передача прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному по итогам торгов, отменил принятые по делу судебные акты и отказал в удовлетворении требования застройщика.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебный акт суда кассационной инстанции и оставила в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее.

Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.

Положения ГК РФ в измененной Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

При этом заключение в августе 2017 г. договора аренды участка, образованного в границах территории комплексного освоения, не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом указанного договора, возникли не в момент его государственной регистрации, а вследствие реализации арендатором его обязанности по комплексному освоению изначально имевшегося земельного участка.

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договоры аренды, заключенные в феврале 2015 г. и августе 2017 г., являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории комплексного освоения первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных в границах предоставленной территории земельных участков.

В силу части 8 статьи 46.4 ГрК РФ, введенной в действие Законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Кроме того, в соответствии с частью 14 статьи 34 Закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного федерального закона или после дня вступления в силу данного федерального закона в соответствии с частью 2 этой статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного федерального закона, то есть до 1 марта 2015 г.).

При таких обстоятельствах в силу пункта 4 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, независимо от срока действия договора аренды такого земельного участка имеет предусмотренное пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ право на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды в порядке перенайма.

15. Продление по правилам статьи 19 Закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 г. в соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет продление срока строительства по такому договору.

Уполномоченный орган и победитель аукциона (арендатор) в 2011 году заключили договор аренды публичного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с условиями договора и требованиями статьи 30.2 ЗК РФ на основании подготовленной арендатором документации по планировке территории, утвержденной уполномоченным органом, осуществлен раздел исходного участка с образованием самостоятельных участков с видами разрешенного использования, предусмотренными проектом планировки.

Стороны дополнительным соглашением продлили срок договора аренды на три года в порядке, предусмотренном статьей 19 Закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ.

В период действия договора аренды арендатор в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ обратился к арендодателю с предложением заключить договор купли-продажи с целью приобретения в собственность земельных участков, образованных в пределах территории комплексного освоения. В связи с отказом арендодателя в заключении указанного договора арендатор обратился в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор купли-продажи земельных участков.

Отказывая в удовлетворении требования арендатора, суд первой инстанции исходил из того, что право на выкуп арендуемых участков не возникло в связи с истечением максимального срока строительства по договору аренды и неисполнением арендатором всех обязательств, предусмотренных договором аренды, в том числе по строительству всего объема жилищного и иного строительства.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование, указав, что дополнительным соглашением стороны продлили срок действия договора аренды, увеличив тем самым и срок комплексного освоения территории, арендатор исполнил предусмотренные договором обязательства, позволяющие ему реализовать законное право на выкуп земельных участков, образованных из исходного участка, у арендодателя возникла обязанность обеспечить арендатору указанное право.

Суд кассационной инстанции отменил судебный акт суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, дополнительно отметив, что продление сторонами срока действия договора аренды на три года по правилам Закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ не означает возможность автоматического продления срока комплексного освоения участка.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Отношения, связанные с реализацией договора аренды 2011 года, регулируются ЗК РФ в редакции до 1 марта 2015 г., в том числе положениями статьи 30.2 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения данного договора.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ было предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков обладает исключительным правом на приобретение в пределах срока действия договора аренды в собственность участков, образованных из исходного участка, предоставленного для осуществления жилищного или иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Предусмотренному законом праву на приобретение арендатором в собственность земельных участков на основании положений приведенной нормы корреспондирует обязанность арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи участков (пункт 1 статьи 445 ГК РФ). При передаче спора о заключении указанного договора на рассмотрение суда требование о понуждении заключить договор подлежит удовлетворению при установлении судом наличия предусмотренных законом оснований и условий для заключения такого договора.

Положения статьи 19 Закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ, на основании которой стороны продлили срок действия договора аренды, применяются и к договорам аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенным по результатам аукциона до 1 марта 2015 г.

Продление срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, без возможности использования участка в указанных целях противоречит сути правоотношений по комплексному освоению, которые до 1 марта 2015 г. регулировались положениями статьи 30.2 ЗК РФ.

Таким образом, продление сторонами срока действия договора аренды земельного участка влечет дальнейшую возможность осуществления арендатором предусмотренных положениями статьи 30.2 ЗК РФ мероприятий в указанных целях, в том числе продление срока строительства и возможность реализации арендатором исключительного права на выкуп образованных в границах территории комплексного освоения земельных участков при соблюдении условий пунктов 5 и 6 статьи 30.2 ЗК РФ.

Иное толкование противоречит целям принятия Закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ и может привести к нарушению прав арендаторов (застройщиков) публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на использование участка по назначению и поставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.

Кроме того, положения пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ не содержат такого условия, как завершение строительства всех запланированных объектов инженерной инфраструктуры и жилых объектов, для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, которые образованы в границах территории комплексного освоения.

При таких обстоятельствах арендатор имеет предусмотренное статьей 30.2 ЗК РФ исключительное право на выкуп спорных земельных участков в целях завершения строительства объектов в соответствии с установленными для данных участков видами разрешенного использования.

16. В ситуации, когда исполнение договора о развитии застроенной территории невозможно по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора.

Застройщик (арендатор) и администрация (арендодатель) по результатам аукциона в 2014 году заключили договор о развитии застроенной территории.

Администрация обратилась в суд с требованием об обязании застройщика исполнить обязательство по передаче в муниципальную собственность благоустроенных квартир и жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений многоквартирных домов, подлежащих сносу.

Застройщик предъявил к администрации встречные требования о признании договора о развитии застроенной территории недействительным и применении последствий недействительности сделки путем обязания администрации возвратить денежные средства, перечисленные в счет оплаты стоимости права на заключение данного договора.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворил требования администрации и отказал застройщику во встречном иске.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ.

Из смысла статьи 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, следует, что решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи (подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии), а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для строительства без проведения торгов).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

По своей правовой природе обязательства органа местного самоуправления и лица, заключившего с ним договор о развитии застроенной территории, являются встречными, а договор о развитии застроенной территории носит взаимный характер (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1, статья 328 ГК РФ).

Между тем осуществление строительства на спорной территории не представляется возможным, о чем администрация должна была знать, поскольку еще до заключения договора о развитии застроенной территории нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены градостроительные ограничения, запрещающие строительство каких-либо капитальных объектов на данной территории.

В силу пункта 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанности исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир.

Системное толкование статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны арендатора корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен. Именование указанного денежного предоставления платой за заключение договора не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства.

Поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала администрация, лицо, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным.

17. После возведения на публичном земельном участке, предоставленном в аренду в границах территории комплексного освоения в целях жилищного строительства, запланированного объекта недвижимости и регистрации права собственности застройщика на данный объект (перехода права собственности к иному лицу) прекращается обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, занятый таким объектом, в размере, установленном аукционной документацией.

Арендодатель публичных земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обратился в суд с требованием о взыскании платы за пользование земельными участками к собственнику объектов недвижимости, которые были возведены в рамках исполнения договоров комплексного освоения предшествующим арендатором данных участков.

Размер платы за пользование земельными участками арендодатель рассчитал, исходя из ставки арендной платы, установленной в договорах аренды земельных участков в целях их комплексного освоения, заключенных в 2013 году с предшествующим арендатором.

Суд первой инстанции отказал арендодателю в удовлетворении требования, сделав вывод об отсутствии оснований для взыскания платы в указанном размере, поскольку собственник объектов недвижимости не являлся стороной по договорам аренды участков, заключенных с иным лицом в рамках комплексного освоения, а приобрел объекты недвижимости у застройщика-арендатора, который построил эти объекты.

Суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование арендодателя, указав, что с момента перехода права собственности на объекты недвижимости к новому собственнику последний приобрел права и обязанности арендатора публичных земельных участков, на которых расположены эти объекты, в связи с чем обязан вносить плату за пользование участками в размере арендной платы, определенной в соответствии с условиями договоров аренды 2013 года, заключенных по результатам аукциона.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, указав следующее.

Законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ изменены нормы земельного законодательства, регулирующие порядок предоставления публичных земель в аренду, в том числе для их комплексного освоения. Пунктом 14 статьи 34 данного закона предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.

По смыслу статьи 30.2 ЗК РФ и статьи 3 Закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ (действовавшими в период заключения в 2013 году с застройщиком договора аренды земельного участка в целях комплексного освоения территории) целью договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры. Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 ГК РФ надлежащим исполнением.

Кроме того, частью 3 статьи 12.2 Закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ установлено, что единый институт развития (арендодатель) осуществляет права и исполняет обязанности по договорам, заключенным им в соответствии с данным федеральным законом, до полного исполнения сторонами обязательств по таким договорам, соглашениям либо до расторжения таких договоров, соглашений по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В связи с завершением строительства запланированных объектов недвижимости, переданных в собственность ответчика, в силу приведенных норм обязательства, предусмотренные договорами аренды, заключенными с застройщиком в отношении земельных участков, сформированных для эксплуатации этих объектов, прекратились.

При прекращении обязательств по указанным договорам аренды комплексного освоения в отношении спорных земельных участков к новому собственнику расположенных на них объектов недвижимости не могут перейти права и обязанности арендатора-застройщика, в том числе в части внесения арендной платы в размере, предусмотренном договорами в соответствии с протоколами аукционов на период осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно части 3 статьи 16.4 Закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ граждане, юридические лица, имеющие в собственности объекты ИЖС, иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках единого института развития, приобретают права на эти земельные участки в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1.1 части 5 статьи 16.1, статьей 16.5 Закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право (то есть без торгов) на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, подлежащий предоставлению в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Таким образом, неверен вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что собственник объектов недвижимости осуществляет фактическое пользование земельными участками на условиях договоров аренды 2013 года и обязан вносить плату за пользование в размере арендной платы, предусмотренной этими договорами.