III. Применение принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в три года

8. В целях применения принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, но при этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в три года (далее - Принцип N 2), при установлении порядка определения размера арендной платы целесообразно исходить из положений гражданского законодательства Российской Федерации, предполагающих:

1) добросовестность участников гражданского оборота <2>;

--------------------------------

<2> Пункт 3 статьи 1, пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2) обязательность для сторон договора исполнения требований закона, принятого после заключения договора <3>;

--------------------------------

<3> Пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3) соответствие договора обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения, а также применение закона, принятого после заключения договора и устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, в случаях, когда таким законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров <4>;

--------------------------------

<4> Статьи 4 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5) необходимость соблюдения установленных требований о периодичности изменения размера платы по договору <5>.

--------------------------------

<5> Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

9. В целях реализации Принципа N 2 рекомендуется при определении размера арендной платы учитывать положения:

1) документов стратегического планирования Российской Федерации, разрабатываемых в рамках целеполагания (например, положения стратегии социально-экономического развития Российской Федерации, стратегии социально-экономического развития макрорегиона), значимых для развития субъекта Российской Федерации и муниципальных образований актов, указов и указаний Президента Российской Федерации по важнейшим вопросам государственной политики и социально-экономического развития;

2) стратегий социально-экономического развития, иных документов стратегического планирования субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

10. Реализация Принципа N 2 возможна посредством включения в порядок определения размера арендной платы положений, раскрывающих непосредственно механизм расчета такой платы (например, в виде методики или формулы).

11. Порядок определения размера арендной платы также может основываться на ставках арендной платы и повышающих или понижающих коэффициентах, применяемых в случаях, предусмотренных порядком определения размера арендной платы.

12. Рекомендуется исключить случаи применения коэффициента инфляции в отношении арендуемых земельных участков в год начала применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в субъекте Российской Федерации, учитывая, что определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования земельного участка, собранной и проанализированной на дату проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

13. В целях реализации Принципа N 2 в порядке определения размера арендной платы целесообразно предусмотреть случаи и минимальные сроки пересмотра арендной платы, в том числе с учетом положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исчерпывающий перечень случаев, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

При определении указанных случаев пересмотра арендной платы рекомендуется исходить из оснований пересмотра размера арендной платы, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также существенных или непредвиденных обстоятельств, которые невозможно было учесть при заключении договора аренды, например:

1) случаев изменения порядка определения арендной платы, составной части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением уровня инфляции и кадастровой стоимости);

2) ранее возникших, но выявившихся после заключения договора аренды ограничений прав арендатора, препятствующих осуществлению арендатором деятельности.

14. При установлении минимальных сроков пересмотра размера арендной платы с учетом положений законодательства Российской Федерации целесообразно также исходить из периодичности изменения стоимости земельного участка, являющейся основой для расчета размера арендной платы.

15. В случае изменения порядка определения арендной платы рекомендуется опубликовывать на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления данные изменения с материалами, обосновывающими внесение соответствующих изменений, в целях ознакомления арендаторов с предстоящими изменениями расчета арендной платы и планирования последними своей хозяйственной деятельности с учетом изменяющихся расходов.

16. В качестве случая пересмотра размера арендной платы может быть предусмотрена возможность соразмерного снижения размера арендной платы в целях возмещения стоимости произведенных арендатором с согласия арендодателя улучшений земельного участка, которые неотделимы без вреда для земельного участка, влияют на инвестиционную привлекательность земельного участка, рост его стоимости и остаются в собственности арендодателя.

Примерами неотделимого улучшения земельного участка могут быть случаи устройства замощений, повышения плодородия земель.

Одновременно рекомендуется предусмотреть обоснованные исключения из указанного случая (например, если неотделимые улучшения произведены арендатором без согласования с арендодателем, если арендатор отдельно требует возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений <6> или если осуществление неотделимых улучшений земельного участка является обязательным в соответствии с условиями договора аренды или требованиями законодательства Российской Федерации (например, предотвращение порчи земли, поддержание плодородия земель).

--------------------------------

<6> Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Примерами случаев, когда по отдельному требованию арендатора не возмещается стоимость произведенных неотделимых улучшений, связанных с подготовкой или восстановлением хозяйственной деятельности на земельном участке, могут являться реализация мероприятий по восстановлению плодородия сельскохозяйственных земель, проведению рекультивации земель.