Защита вещных прав

17. При регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости по соглашению об отступном должны быть представлены доказательства соблюдения права преимущественной покупки других участников долевой собственности.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными решений о приостановлении и последующем отказе в государственной регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения по соглашению об отступном.

Суд первой инстанции, решение которого оставлено без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении требований отказал. Суды исходили из того, что при осуществлении государственной регистрации перехода права на основании соглашения об отступном, в качестве которого передается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли. Поскольку на регистрацию не были представлены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли или сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, суды признали оспариваемые решения Управления Росреестра законными.

Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты, требования удовлетворил. Суд исходил из действительности соглашения об отступном и наличия специального средства защиты лиц, обладающих преимущественным правом покупки, в случае нарушения правил статьи 250 ГК РФ - иск о переводе прав и обязанностей покупателя. При этом данные лица лишены возможности им воспользоваться до государственной регистрации права в отношении спорного земельного участка, предоставленного в качестве отступного кредитору.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации постановление суда кассационной инстанции отменила, оставила без изменения судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее.

Передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения. В связи с этим в таком случае, как и при купле-продаже, подлежат соблюдению правила ГК РФ о преимущественном праве покупки (статья 250 ГК РФ, пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 6).

При этом в силу разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 6, соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем. Если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство, по которому должник вправе исполнить первоначальное обязательство или предоставить отступное, которое кредитор обязан принять (статьи 308.2, 406, 409 ГК РФ).

Следовательно, факт регистрации перехода права собственности влияет именно на прекращение обязательства предоставлением отступного. Однако право преимущественной покупки считается нарушенным в том числе до исполнения заключенного соглашения об отступном при неуведомлении иных сособственников об отчуждении доли постороннему лицу. В результате применения специального средства защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя происходит замена именно стороны по договору, а не автоматический переход вещного права.

При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Таким образом, несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является, по общему правилу, действительной (если иное не предусмотрено законом), регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил.

При изложенных обстоятельствах в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли отказ уполномоченного органа в совершении регистрационного действия является законным.

Определение N 310-ЭС24-9039