Приказ Росстата от 18.12.2023 N 660 "Об утверждении Официальной статистической методологии по организации наблюдения за ценами на рынке коммерческой недвижимости и расчету индексов цен"

VII. Расчет индексов цен

23. Для расчета индексов цен необходимо обеспечить неизменность качества каждого товара в двух сопоставляемых периодах. На практике же качество потребляемого товара (имеется в виду ОКН) изменяется.

В связи с этим для формирования индексов цен на рынке коммерческой недвижимости используется метод гедонической регрессии, основанный на допущении, что цена конкретного товара может быть выражена как функция от значений характеристик этого товара. Построение гедонических функций с использованием регрессионных уравнений позволяет элиминировать влияние изменений в качестве ОКН на их рыночные цены, формируя гипотетическую цену постоянного качества для расчета индексов цен.

24. Для формирования гипотетических цен используется линейная модель гедонической регрессии:

Рисунок 3, (3)

где

pi,t

-

гипотетическая цена одного квадратного метра общей площади ОКН вида i в отчетном квартале t, рублей за квадратный метр;

Рисунок 4

-

свободный член 0 уравнения регрессии в отчетном квартале t;

Рисунок 5

-

параметры регрессии для признаков k в отчетном квартале t;

Xik,t

-

переменные-предикторы, регрессоры гедонической модели, характеристики признаков k ОКН вида i, значения которых определяют уровень цен в отчетном квартале t;

Рисунок 6

-

остатки модели для ОКН вида i в отчетном квартале t;

i

-

вид ОКН;

k

-

признак, характеризующий ОКН;

K

-

количество признаков, характеризующих ОКН, включенных в модель;

t

-

отчетный квартал.

25. Алгоритм построения гедонических моделей (для продажи и аренды объектов коммерческой недвижимости, каждый сегмент рынка - в базисном и отчетном квартале) состоит из следующих действий.

Этап 1. Построение и анализ матрицы парных корреляций.

Этап 2. Отбор переменных для включения в модель пошаговой регрессии.

Этап 3. Построение линейной множественной регрессии и оценка оптимальности (адекватности) полученной модели.

Этап 4. Вывод результатов регрессионного анализа.

26. Далее используется двухстороннее вменение, которое заключается в том, что наблюдаемые цены двух периодов (предыдущего и отчетного) заменяются значениями, рассчитываемыми по уравнению регрессии для "стандартного" товара с фиксированными характеристиками (фиксированными количественными значениями) переменных X на базовом уровне.

27. Индивидуальный индекс цен в отчетном периоде по сравнению с предыдущим формируется по каждому ОКН как гедонический индекс цен Ласпейреса с двухсторонним вменением и рассчитывается по формуле:

Ipt/t-1 = P(X0)t / P(X0)t-1 * 100, (4)

где

Ipt/t-1

-

индекс цен в отчетном квартале t по сравнению с предыдущим кварталом t - 1, %;

P(X0)t

-

гипотетическая цена отчетного квартала t, рублей за квадратный метр;

P(X0)t-1

-

гипотетическая цена предыдущего квартала t - 1, рублей за квадратный метр;

X0

-

фиксированные количественные значения переменных X на базовом уровне 0.

28. Индекс цен по субъекту Российской Федерации в отчетном периоде по сравнению с предыдущим по товару-представителю рассчитывается по модифицированной формуле Ласпейреса из индивидуальных индексов цен и стоимости конкретных ОКН за предыдущий (базисный период), полученной путем умножения цены на количество общей площади за предыдущий год:

Рисунок 7, (5)

где

Imr,t/t-1

-

индекс цен на товар-представитель m в отчетном квартале t к предыдущему кварталу t - 1 по субъекту Российской Федерации r, %;

pgd,t-1

-

цена на ОКН функционального назначения g проданного/сданного в аренду респондентом d в предыдущем квартале t - 1, рублей за квадратный метр;

qgd,T0

-

количество общей площади проданных/сданных в аренду респондентом d ОКН функционального назначения g в базисном году T0, квадратный метр;

Igd,t/t-1

-

индивидуальный индекс цен в отчетном квартале t к предыдущему кварталу t - 1 на ОКН функционального назначения g проданного/сданного в аренду респондентом d, %;

r

-

субъект Российской Федерации;

g

-

порядковый номер функционального назначения ОКН;

N

-

количество видов функционального назначения ОКН;

d

порядковый номер респондента;

D

-

количество респондентов в субъекте Российской Федерации r;

t

-

отчетный квартал.

29. Сводный индекс цен по субъекту Российской Федерации в отчетном периоде по сравнению с предыдущим по всем проданным или сданным в аренду ОКН рассчитывается по модифицированной формуле Ласпейреса из индексов цен по товарам-представителям и соответствующих стоимостей за предыдущий (базисный период):

Рисунок 8, (6)

где

Ir,t/t-1

-

индекс цен на все проданные (сданные в аренду) ОКН в отчетном квартале t к предыдущему кварталу t - 1 по субъекту Российской Федерации r, %;

pmr,t-1

-

средняя цена на проданный/сданный в аренду товар-представитель m в предыдущем квартале t - 1, рублей за квадратный метр;

qmr,T0

-

количество общей площади по товару-представителю m, проданному/сданному в аренду в базисном году T0, квадратный метр;

Imr,t/t-1

-

индекс цен в отчетном квартале t к предыдущему кварталу t - 1 на проданный/сданный в аренду товар-представитель m, %;

r

-

субъект Российской Федерации;

r

-

порядковый номер товара-представителя;

M

-

количество товаров-представителей;

t

-

отчетный квартал.

30. Расчет индексов цен на федеральном уровне (по федеральному округу и Российской Федерации) осуществляется путем агрегирования информации по субъектам Российской Федерации, то есть как отношение стоимости определенного проданного или сданного в аренду товара-представителя (либо всех товаров-представителей) в ценах отчетного периода к стоимости этого же товара-представителя (либо всех товаров-представителей) в ценах базисного периода.

31. Индекс цен отчетного квартала к IV кварталу предыдущего года рассчитывается начиная со II квартала отчетного года цепным методом как произведение индекса цен предыдущего квартала отчетного года к IV кварталу предыдущего года и индекса цен отчетного квартала к предыдущему кварталу:

It,T/t4,T-1 = It-1,T/t4,T-1 * It,T/t-1,T : 100, (7)

где

It,T/t4,T-1

-

индекс цен отчетного квартала t отчетного года T к IV кварталу t4 предыдущего года T - 1, %;

It-1,T/t4,T-1

-

индекс цен предыдущего квартала t - 1 отчетного года T к IV кварталу t4 предыдущего года T - 1, %;

It,T/t-1,T

-

индекс цен отчетного квартала t отчетного года T к предыдущему кварталу t - 1 отчетного года T, %;

t

-

отчетный квартал;

t - 1

-

предыдущий квартал;

t4

-

IV квартал;

T

-

отчетный год;

T - 1

-

предыдущий год.

VI. Расчет средних цен одного квадратного метра общей площади объектов VIII. Расчет индексов цен к различным базисным периодам