3.1. Неполнота правового регулирования при определении управляющей организации для управления многоквартирными домами

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления домом:

непосредственное управление самими собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление домом управляющей организацией.

Если способ управления многоквартирным домом не выбран или выбранный способ не реализован, управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и определенная решением органа местного самоуправления (часть 17 статьи 161 Жилищного кодекса).

Указанным решением в качестве управляющей организации может быть определена только та управляющая организация, которая включена в перечень организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация. Это установлено пунктом 5 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2018 г. N 1616 (далее - Правила).

В указанный перечень организаций включаются управляющие организации, представившие в уполномоченный орган заявление о включении в перечень организаций и (или) признанные участниками открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (пункт 5 Правил).

Однако не всегда в муниципальных образованиях (как правило, в сельских и городских поселениях с малым количеством многоквартирных домов) указанный перечень может быть сформирован (ввиду отсутствия заявок от управляющих организаций).

В связи с этим процедура определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками не выбран способ управления многоквартирным домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, нуждается в совершенствовании.

Решение данной проблемы прорабатывается Минстроем России в рамках проекта Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. Указанный проект предусматривает развитие институтов и моделей управления жильем, в том числе модели гарантирующих управляющих организаций по управлению многоквартирными домами.

Создание такой модели позволит обеспечить непрерывное управление многоквартирным домом на всех этапах жизненного цикла по единым стандартам и будет применяться исключительно в тех случаях, когда в многоквартирных домах не выбран или не реализован способ управления, в том числе по причине неэффективной работы предыдущей управляющей организации.