4. Методика пространственно-экономического моделирования проектов РЗТ, КРТ

Настоящие Методические рекомендации представляют подходы к финансово-экономическому обоснованию подготовки и реализации проектов по преобразованию застроенных территорий, реализуемых в рамках проектов РЗТ, КРТ с учетом особенностей законодательного регулирования таких проектов.

Базовым принципом проектов РЗТ, КРТ является подбор такой территории преобразования, которая позволяет в рамках имеющихся градостроительных ограничений (плотность и функционал застройки <6>) сформировать экономически состоятельный проект, а значит, привлечь частные инвестиции и минимизировать бюджетные расходы, с одной стороны, и максимизировать выгоды собственников недвижимости, с другой стороны. Это обеспечивается за счет создания прироста стоимости территории в результате реализации проекта РЗТ, КРТ.

--------------------------------

<6> Такие ограничения установлениями документами градостроительного проектирования.

Основным преимуществом реализации проектов РЗТ, КРТ является возможность максимизации земельной ренты в форме прироста стоимости (капитализации) территории. Если такой проект не может быть сформирован (например, отсутствует спрос на необходимый объем недвижимости при необходимом уровне цен, либо градостроительные ограничения не позволяют осуществить необходимую перепланировку территории), это означает, что экономическая обоснованность проекта РЗТ, КРТ соответствующей территории отсутствует.

Рисунок 4.1. Принцип экономической обоснованности проекта РЗТ, КРТ

Основным принципом проектов РЗТ, КРТ является обеспечение приемлемой доходности проекта в целом (а значит, и для всех основных стейкхолдеров - собственников недвижимости, застройщика, города).

С экономической точки зрения это означает, что необходимо рассчитать и обеспечить минимальный необходимый прирост стоимости территории, который позволит обеспечить минимальные необходимые размеры выгод основных стейкхолдеров. Если же такой проект будет неприемлем хотя бы для одной группы основных стейкхолдеров, он не будет реализован (либо риски нереализации (блокирования) проекта будут предельно высоки).

При успешной реализации проекта РЗТ, КРТ различные косвенные выгоды получают и другие стейкхолдеры проекта (кроме основных), в том числе предприниматели, размещающие свой бизнес на территории, собственники сохраняемой недвижимости в рамках территории проекта РЗТ, КРТ, а также собственники недвижимости на прилегающих территориях, и даже все население города в целом. Необходимым условием реализации проекта РЗТ, КРТ является обеспечение минимально приемлемых выгод именно основных стейкхолдеров - собственников недвижимости, застройщика, города.

Выгоды основных стейкхолдеров могут иметь как финансовое, так и нефинансовое выражение.

Рисунок 4.2. Финансовые и нефинансовые выгоды основных стейкхолдеров проекта РЗТ, КРТ

В целях определения оптимальных параметров проекта РЗТ, КРТ (плотность и функционал застройки), которые обеспечивают приемлемую доходность проекта необходимо провести итерационное моделирование таких параметров и оценить показатели эффективности проекта в целом и для основных стейкхолдеров. Такие показатели можно объединить в четыре группы:

- показатели инвестиционной эффективности проекта в целом и для застройщика;

- показатели эффективности для бюджета города и для экономики города;

- показатели эффективности для собственников недвижимости;

- показатели эффективности расходов на переселение из аварийного жилья (за счет средств Фонда ЖКХ, средств долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов).

Подробные рекомендации по составу и методам расчета показателей эффективности представлены ниже.

Если по результатам данной оценки проект является неудовлетворительным по значениям указанных показателей (например, имеет отрицательную или низкую доходность, требует неприемлемо высоких затрат бюджета), необходим пересмотр объемно-планировочных решений.

Рисунок 4.3. Итерационный принцип моделирования проекта РЗТ, КРТ

Необходимо определение предельных (критических) значений показателей эффективности, на основе которых делается вывод об отнесении проекта к эффективному или неэффективному. По стандартным принципам инвестиционной оценки общие показатели инвестиционной эффективности проекта необходимо сравнивать со среднерыночными показателями альтернативных инвестиционных проектов (или инвестиционных вложений) при сопоставимом уровне риска.

Для бюджета города проекта не должна приводить к созданию отрицательных потоков чистых налогов в будущем (например, когда расходы бюджета на содержание новой публичной инфраструктуры будут превосходить налоговые доходы, генерируемые территорией).

Показатели эффективности для собственников недвижимости должны обеспечивать более высокие выгоды по сравнению с альтернативой продажей недвижимости в текущих рыночных условиях, то есть при отсутствии проекта РЗТ, КРТ:

- в случае выкупа недвижимости застройщиком, цена такого выкупа должна превосходить текущую рыночную цену;

- в случае предоставления иного объекта недвижимости взамен - текущая рыночная цена такого объекта должна превосходить текущую рыночную цену выкупаемого объекта.

В целях проведения пространственно-экономического моделирования потенциального проекта РЗТ, КРТ, определения его оптимальных объемно-планировочных и экономических параметров в соответствии с подходами, описанными выше, рекомендуется построение специальной расчетной пространственно-экономической модели проекта (далее - модель проекта РЗТ, КРТ).

Файл для расчета модели проекта КРТ (приложение "Модель проекта РЗТ, КРТ") состоит из 6 блоков (листов), каждому разделу соответствует вкладка в файле Excel.

1. Выбор параметров компенсаций;

2. Исходные данные;

3. Градостроительная модель;

4. Экономическая модель проекта;

5. Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта;

6. Графики.

В настоящих Методических рекомендациях приведено подробное описание каждого блока модели РЗТ, КРТ, состав основных показателей, рекомендации по их расчету и интерпретации. Расчет модели представлен в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" в формате Excel. Описание каждого блока сопровождается ссылками на строки или ячейки модели в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ". В приложении представлен расчет одного типового планировочного решения (многоэтажная жилая застройка), на его примере приводятся все основные формулы и результаты, но все параметры планировки могут быть изменены для каждого конкретного проекта.