О применении Положения Банка России от 28 июня 2017 года N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности"

Приложением N 5 к Положению Банка России от 28 июня 2017 года N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение N 590-П) при оценке условий договора подряда, заключенного с генеральным подрядчиком (в части стоимости договора подряда), предусмотрены пороговые значения доли стоимости работ генерального подрядчика в общей стоимости строительно-монтажных работ. При этом, высокому уровню кредитоспособности соответствует размер доли не менее 70%, по достаточному и удовлетворительному - не менее 60% и слабому - менее 50%. К какому уровню кредитоспособности отнести Заемщика, если доля стоимости работ генерального подрядчика составляет от 50% до 60%?

Кредитная организация самостоятельно разрабатывает систему оценки кредитного риска по ссудам, предоставленным застройщикам. Полагаем, что при определении уровня кредитоспособности по условию, содержащему числовые или процентные величины, кредитной организации следует руководствоваться правилами математического округления, а также принципом разумной осторожности и консерватизма. Одновременно информируем, что при получении обоснованных предложений о необходимости доработки критериев кредитоспособности застройщиков, основанных на практике их применения, они будут рассмотрены и, при необходимости, учтены при внесении изменений в Положение N 590-П в установленном порядке.

Может ли Банк самостоятельно закрепить во внутренней методике уровень существенности отклонения от критериев, определенных Положением N 590-П? Может ли Банк опираться на собственную дополнительную мотивировку при анализе? При проверке Центральным банком определения уровня кредитоспособности заемщика-застройщика будет ли принято во внимание профессиональное суждение Банка и его внутренняя методика? Опыт работы Застройщика, генерального подрядчика и группы, в которую входит заемщик - застройщик, в соответствии с Приложением N 5 к Положению N 590-П оценивается сразу по трем критериям: 5.2, 5.4, 6.1, при этом в каждом из этих критериев указывается различное пороговое значение опыта работы для определения уровня его кредитоспособности. Возможно ли ограничиться только одним критерием, с закреплением этого во внутренней методике, а именно оценкой опыта работы Застройщика/генерального подрядчика/группы, в которую входит заемщик-застройщик?

Кредитной организации следует оценивать критерии кредитоспособности, указанные в пунктах 5.2, 5.4 и 6.1 Приложения N 5 к Положению N 590-П в части опыта работы, отдельно, так как они различаются по способам ведения застройщиком деятельности, а именно: в п. 5.2 речь идет о наличии положительного опыта у застройщика при строительстве, в том числе хозяйственным способом (т.е. своими силами);

в п. 5.4 речь идет о наличии опыта у застройщика (группы компаний, в которую он входит) и привлеченного к строительству генерального подрядчика;

в п. 6.1 анализируется наличие опыта у застройщика (группы компаний, в которую он входит), которые осуществляют строительство, в том числе подрядным способом.

Положением N 590-П закреплен порядок определения уровня кредитоспособности застройщика (Приложение N 5 Положения N 590-П). Фактически проведенный анализ уровня кредитоспособности действующих застройщиков показал, что изложенные критерии не всегда позволяют отнести заемщика-застройщика к определенному уровню кредитоспособности, особенно если разница между количеством набранных критериев незначительная. Например, в критерии 1.2 Приложения N 5 к Положению N 590-П "Финансовые показатели (в том числе покрытие обслуживания долга, отношение заемных и собственных средств и другие показатели)" по графе "высокий уровень кредитоспособности" указаны следующие составляющие:

Прогнозные номинальные (посчитанные без учета временной стоимости денег) денежные потоки от проекта накопленным итогом за весь период кредитования и иные денежные средства, гарантированно доступные для обслуживания обязательств по целевому кредиту, превышают номинальные обязательства по кредиту (включающие обязательства по погашению основного долга и процентов по целевому кредиту) накопленным итогом за весь период кредитования не менее, чем в 1,25 раза (далее - составляющая 1).

Участие застройщика собственным капиталом и/или иными инвестициями в реализации проекта в размере более 15% от инвестиционной стоимости, подтвержденное к моменту выдачи первого транша по кредиту (далее - составляющая 2).

Права на земельный участок, изменение вида разрешенного использования (далее - ВРИ) и снятие запрета на строительство (в соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полностью оплачены (кроме случаев, если рассрочка оплаты предусмотрена заключенными договорами об освоении территории в целях строительства стандартного жилья)/договорами о комплексном освоении территории (в том числе в целях строительства стандартного жилья)/договорами о развитии застроенной территории/договорами о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления по итогам проведенных аукционов, а также случаев, когда сумма стоимости приобретения прав на земельный участок, изменения ВРИ и снятие запрета на строительство составляет более 15% от инвестиционной стоимости проекта) (далее - составляющая 3).

Застройщик соответствует 1 и 3 составляющим, а по составляющей 2 размер участия застройщика собственным капиталом и/или иными инвестициями в реализации проекта равен 13%. Таким образом, максимальное количество составляющих по данному критерию относится к высокому уровню кредитоспособности, а одна составляющая к достаточному.

При оценке кредитоспособности застройщика в соответствии с п. 4.11 Положения N 590-П кредитной организации следует руководствоваться критериями кредитоспособности, содержащимися в Приложении N 5 к Положению N 590-П.

Возможность корректировки установленных критериев (подкритериев) Положением N 590-П не предусмотрена. В соответствии с абз. 23 пункта 2.3 Положения N 590-П кредитная организация самостоятельно разрабатывает систему оценки кредитного риска по ссудам, предоставленным застройщикам, включая случаи, когда критерий содержит несколько условий для определения уровня кредитоспособности застройщика, использующего счета эскроу. Отмечаем, что распределение ссуд, предоставленных заемщикам по уровням кредитоспособности, осуществляется исходя из простого большинства критериев (подкритериев).