Раздел III приложения 8

148

К какому коду актива относятся ипотечные кредиты (займы), по которым невозможно определить справедливую стоимость приобретаемого жилого помещения?

Требования по ипотечному кредиту, предоставленному физическому лицу в рублях на приобретение жилого помещения, под залог приобретаемого жилого помещения, справедливую стоимость которого невозможно определить в соответствии с положениями приложения 2 к Указанию N 4892-У, подлежат включению в код 3012.i Перечня в приложении 8.

149

К какому коду актива относятся приобретенные права требования по кредитным договорам на приобретение апартаментов под залог покупаемых апартаментов?

Переданные банку кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по кредитам (займам), предоставленным на цели приобретения апартаментов, исполнение обязательств заемщика по которым обеспечены залогом приобретаемых апартаментов, в целях применения надбавок к коэффициентам риска квалифицируются как требования по ипотечным кредитам (займам) и подлежат отражению по коду актива 3013.i Перечня в приложении 8.

150

К какому коду актива относятся ипотечные кредиты (займы) с использованием материнского капитала, по которым соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости приобретаемого жилого помещения составляет более 90 процентов?

Согласно приложению 8 к Указанию N 4892-У кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам), предоставленным физическим лицам в рублях на приобретение жилого помещения, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилого помещения и соотношение величины основного долга к справедливой стоимости предмета залога, рассчитанное на дату выдачи кредита (займа), составляет более 90 процентов от справедливой стоимости предмета залога, подлежат отражению в течение всего срока действия кредитного договора (договора займа) по коду 3012.i Перечня с применением к таким требованиям повышенных значений надбавок к коэффициентам риска.

Вместе с тем в соответствии с внесенными в Указание N 4892-У изменениями <1> кредитные организации вправе не отражать по коду актива 3012.i ипотечные кредиты (займы), по которым уплата первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплата процентов осуществляется средствами материнского (семейного) капитала.

--------------------------------

<1> Указание Банка России от 24.03.2020 N 5418-У "О внесении изменений в Указание Банка России от 31 августа 2018 года N 4892-У "О видах активов, характеристиках видов активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска, и методике применения к указанным видам активов надбавок в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала".

В указанном случае данные активы будут подлежать отражению по коду актива 3007.i. При этом размер надбавки к коэффициентам риска будет уменьшаться по мере амортизации основного долга в зависимости от значения соотношения основного долга к справедливой стоимости предмета залога, рассчитанного на дату расчета нормативов.

151

К какому коду актива следует отнести кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по кредитам (займам) на финансирование по договору долевого участия в строительстве и по договору уступки прав по договору долевого участия в строительстве, в результате заключения которых производится приобретение на первичном рынке нежилой (коммерческой) недвижимости, расположенной в нежилом здании или на первом/цокольном этаже многоквартирного жилого дома, строительство которых осуществляется в соответствии с Законом N 214-ФЗ? После завершения строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию?

Кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по кредитам (займам), предоставленным физическим лицам в рублях на финансирование по договору долевого участия в строительстве, в результате заключения которого производится приобретение на первичном рынке жилой и (или) нежилой (коммерческой) недвижимости, отражаются по кодам 3014.i - 3020.i Перечня в зависимости от величины первоначального взноса, осуществленного за счет собственных денежных средств заемщика.

В соответствии со статьей 11 Закона N 214-ФЗ права участника долевого строительства после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), могут быть уступлены им третьему лицу.

Принимая во внимание положения статьи 384 ГК РФ, статус участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве и статус нового участника долевого строительства по договору уступки прав (цессии) по договору долевого участия в строительстве равны.

Учитывая изложенное, кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по кредитам (займам), предоставленным новым участникам долевого строительства в рублях на финансирование по договору уступки прав (цессии) по договору долевого участия в строительстве также отражаются по кодам 3014.i - 3020.i Перечня.

После ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации договора об ипотеке (ипотеки) кредиты (займы), ранее выданные на финансирование по договору долевого участия в строительстве, переквалифицируются в ипотечные кредиты и подлежат отражению:

- при приобретении жилой недвижимости - по кодам 3001.i - 3007.i, 3010 - 3012.i Перечня;

- при приобретении нежилой недвижимости - по коду 3013.i Перечня.

152

Может ли быть уменьшена величина основного долга на величину страховой суммы при отнесении кредитных требований и требований по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам) к кодам активов 3001.i - 3012.i?

Отнесение кредитных требований и требований по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам) к кодам активов 3001.i - 3012.i Перечня осуществляется в зависимости от следующих самостоятельных требований:

- величина основного долга (определяется условиями договора кредита (займа) и не подлежит уменьшению на величину страховой суммы);

- соотношение величины основного долга к справедливой стоимости предмета залога (определяется в порядке, установленном приложением 2 к Указанию N 4892-У).

153

Вправе ли кредитная организация при внесении существенных изменений в условия кредитного договора рассматривать указанный кредит как вновь выданный и не отражать соответствующий актив по коду 3012.i Перечня с момента внесения изменений в условия кредитного договора?

Согласно приложению 8 к Указанию N 4892-У, кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам), предоставленным физическим лицам в рублях на приобретение жилого помещения, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилого помещения и соотношение величины основного долга к справедливой стоимости предмета залога, рассчитанное на дату выдачи кредита (займа), составляет более 90 процентов от справедливой стоимости предмета залога, подлежат отражению в течение всего срока действия кредитного договора (договора займа) по коду 3012.i Перечня с применением к таким требованиям повышенных значений надбавок к коэффициентам риска.

При этом, в соответствии с внесенными в Указание N 4892-У изменениями <1> кредитная организация вправе исключить из расчета данного кода требования по ипотечным кредитам (займам), по которым уплата первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплата процентов осуществляются средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала.

--------------------------------

<1> Указание Банка России от 24.03.2020 N 5418-У "О внесении изменений в Указание Банка России от 31 августа 2018 года N 4892-У "О видах активов, характеристиках видов активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска, и методике применения к указанным видам активов надбавок в целях расчета кредитными организациями нормативов достаточности капитала".

В указанном случае данные активы подлежат отражению по коду актива 3007.i. Размер надбавки к коэффициентам риска будет уменьшаться по мере амортизации основного долга в зависимости от значения соотношения основного долга к справедливой стоимости предмета залога, рассчитанного на дату расчета нормативов.

154

Верно ли, что в целях отнесения кредитов к коду 3012.i Перечня расшифровок кодов активов под справедливой стоимостью предмета залога понимается справедливая стоимость приобретаемого жилого помещения, переданного в залог, а также стоимость прочего заложенного движимого и (или) недвижимого имущества?

Нет, не верно.

В соответствии с Указанием N 4892-У в расчете соотношения величины основного долга к справедливой стоимости предмета залога участвует только справедливая стоимость приобретаемого жилого помещения. Использование стоимости "смешанного обеспечения" не предусмотрено.

Таким образом, если соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости приобретаемого жилого помещения составляет более 90 процентов, то соответствующий кредит (заем) подлежит отражению по коду 3012.i Перечня расшифровок кодов активов вне зависимости от наличия по договору иных предметов залога.

155

К какому коду актива следует отнести кредит, предоставленный физическому лицу в рублях на приобретение жилого помещения с земельным участком, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилого помещения с земельным участком?

Указанные активы подлежат отражению по кодам активов 3001.i - 3012.i Перечня расшифровок кодов активов.

156

К какому виду активов следует относить кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам, выданным на приобретение жилых помещений с использованием схемы предварительного договора купли-продажи, которые находятся в домах-новостройках?

Требования по ипотечным кредитам на приобретение квартир в домах-новостройках, строительство которых полностью завершено (получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), предоставляемым в рублях с использованием схемы предварительного договора купли-продажи, и договор об ипотеке по которым в установленном порядке передан на государственную регистрацию, в момент выдачи отражаются по соответствующему коду учета требований по ипотечным кредитам (коды 3001.i - 3012.i Перечня в приложении 8).

Если по истечении двух месяцев с даты предоставления кредита государственная регистрация договора об ипотеке не была осуществлена (до момента завершения процедуры государственной регистрации), требования по таким кредитам должны быть отнесены к требованиям по кредитам на потребительские цели с присвоением соответствующего кода (коды раздела II Перечня в приложении 8).

157

Будут ли включаться в код 3013.i кредиты на рефинансирование ипотечных кредитов?

Требования по кредитам (займам), предоставленным в целях полного или частичного исполнения обязательств по другому ипотечному кредиту (займу), если по предоставляемым кредитам (займам) осуществляется оформление и государственная регистрация договора об ипотеке (ипотеки) и с даты их предоставления прошло не более двух месяцев относятся к кодам 3001.i - 3013.i Перечня расшифровок кодов активов в приложении 8 к Указанию Банка России N 4892-У, в зависимости от величины основного долга, цели кредита (займа), вида имущества, предоставленного в обеспечение, а также соотношения величины основного долга к справедливой стоимости залога.

Если по истечении двух месяцев с даты предоставления кредита государственная регистрация договора об ипотеке не была осуществлена (до момента завершения процедуры государственной регистрации), а также в случае если кредиты на рефинансирование были выданы без предоставления обеспечения заемщиком, требования по таким кредитам должны быть отнесены к требованиям по кредитам на потребительские цели с присвоением соответствующего кода, предусмотренного Разделом II приложения 8 к Указанию N 4892-У.

158

Какие кредитные требования включаются в код 3013.i?

Код 3013.i включает в себя кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ипотечным кредитам (займам), предоставленным физическим лицам в рублях в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, за исключением ипотечных кредитов (займов), предоставленных на приобретение жилого помещения, по которым исполнение обязательств обеспечено залогом жилого и (или) нежилого помещения, в частности:

- кредиты (займы), выданные физическим лицам в рублях на цели приобретения жилого помещения, но под залог другой жилой недвижимости (не приобретаемой);

- кредиты (займы), выданные на покупку жилья под залог нежилой недвижимости;

- кредиты (займы), выданные на приобретение нежилого помещения, по которым исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом приобретаемого нежилого помещения;

- кредиты (займы), выданные на потребительские цели, по которым исполнение обеспечено залогом жилого/нежилого помещения.

159

В каком коде должны учитываться требования по кредитам в рублях, изначально выданным на финансирование долевого строительства, но на момент расчета нормативов, недвижимость сдана в эксплуатацию и заемщиком предоставлена закладная на жилую недвижимость?

На какую дату банк должен считать показатели, предусмотренные Указанием N 4892-У?

В отношении кредитных требований и требований по получению начисленных (накопленных) процентов по кредитам (займам), предоставленным физическим лицам в рублях на финансирование по ДДУ, кредитная организация после государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, присваивает данному активу новый код, соответствующий требованиям по ипотечным кредитам (займам) (коды 3001.i - 3013.i Перечня в приложении 8). Таким образом, в указанном случае коды 3014.i - 3020.i Перечня в приложении 8 не применяются.

Расчет соответствующих показателей должен быть произведен банком на дату изменения вида обеспечения, т.е. на дату государственной регистрации договора об ипотеке (ипотеки). При этом в целях определения подлежащей применению надбавки к коэффициентам риска датой возникновения обязательств следует считать дату выдачи такого кредита.