III. Применение принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя (далее - Принцип N 2)

7. В целях применения Принципа N 2 при установлении порядка определения размера арендной платы целесообразно исходить из положений гражданского законодательства Российской Федерации, предполагающих:

добросовестность участников гражданского оборота (пункт 3 статьи 1, пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации);

обязательность для сторон договора исполнения требований закона, принятого после заключения договора (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации);

соответствие договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения, а также применение закона, принятого после заключения договора и устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, в случаях, когда таким законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (статьи 4 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации);

недопустимость частого изменения платы по договору (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

8. В целях реализации Принципа N 2 рекомендуется при определении размера арендной платы учитывать положения:

документов стратегического планирования Российской Федерации, разрабатываемых в рамках целеполагания (например, положения стратегии социально-экономического развития Российской Федерации, стратегии социально-экономического развития макрорегиона), значимых для развития субъекта Российской Федерации и муниципальных образований актов, указов и указаний Президента Российской Федерации по важнейшим вопросам государственной политики и социально-экономического развития;

стратегий социально-экономического развития, иных документов стратегического планирования субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

9. Реализация Принципа N 2 возможна посредством включения в порядок определения размера арендной платы положений, раскрывающих непосредственно механизм расчета такой платы, например, в виде методики или формулы.

Так, например, механизм расчета размера арендной платы за текущий год на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка может предусматривать, что размер арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.

10. Порядок определения размера арендной платы также может основываться на ставках арендной платы, а также повышающих или понижающих коэффициентах, применяемых в случаях, предусмотренных порядком определения размера арендной платы.

11. При определении в порядке определения размера арендной платы расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется учитывать, что изменение кадастровой стоимости содержит в себе некоторое опережающее повышение стоимости земельного участка, основанное на предположении о вероятности роста кадастровой стоимости в ближайшем будущем.

Вследствие этого рекомендуется исключить случаи применения поправочных коэффициентов, например коэффициента инфляции, в год изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

12. В целях реализации Принципа N 2 в порядке определения размера арендной платы целесообразно предусмотреть случаи и минимальные сроки пересмотра арендной платы, в том числе с учетом положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исчерпывающий перечень случаев, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

При определении указанных случаев пересмотра арендной платы рекомендуется исходить из оснований пересмотра размера арендной платы, предусмотренных законом, а также существенных или непредвиденных обстоятельств, которые невозможно было учесть при заключении договора аренды, например:

случаев изменения основы, используемой для расчета размера арендной платы, или случаев изменения в расчете такой основы;

ранее возникших, но выявившихся после заключения договора аренды ограничений прав арендатора, препятствующих осуществлению арендатором деятельности.

13. При установлении минимальных сроков пересмотра размера арендной платы с учетом положений законодательства Российской Федерации целесообразно также исходить из периодичности изменения стоимости земельного участка (кадастровой или рыночной), являющейся основой для расчета размера арендной платы.

При этом в порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, предусматривающие временной период (например, не чаще одного раза в 3 - 5 лет), в течение которого рыночная стоимость права аренды земельного участка, на основании которой был определен размер арендной платы по договору, предполагается для целей расчета размера арендной платы в отношении такого земельного участка неизменной.

14. В случае изменения порядка определения арендной платы рекомендуется опубликовывать на официальных сайтах соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления данные изменения с материалами, обосновывающими внесение соответствующих изменений, в целях ознакомления арендаторов с предстоящими изменениями расчета арендной платы и планирования последними своей хозяйственной деятельности с учетом изменяющихся расходов.

15. В качестве случая пересмотра размера арендной платы может быть предусмотрена возможность соразмерного снижения размера арендной платы в целях возмещения стоимости произведенных арендатором с согласия арендодателя улучшений земельного участка, которые неотделимы без вреда для земельного участка, влияют на инвестиционную привлекательность земельного участка, рост его стоимости и остаются в собственности арендодателя.

Примерами неотделимого улучшения земельного участка могут быть случаи устройства замощений, повышения плодородия земель.

Одновременно рекомендуется предусмотреть обоснованные исключения из указанного случая, например: если неотделимые улучшения произведены арендатором без согласования с арендодателем; если арендатор отдельно требует возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации); если осуществление неотделимых улучшений земельного участка является обязательным в соответствии с условиями договора аренды или требованиями законодательства Российской Федерации (например, предотвращение порчи земли, поддержание плодородия земель).

Примерами случаев, когда по отдельному требованию арендатора не возмещается стоимость произведенных неотделимых улучшений, связанных с подготовкой или восстановлением хозяйственной деятельности на земельном участке, могут являться реализация мероприятий по восстановлению плодородия сельскохозяйственных земель, проведению рекультивации земель.