1. В отношении заключения договора аренды на новый срок с прежним арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по ранее заключенному с ним договору, срок которого истек (истекает)

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее соответственно - постановление Пленума ВАС РФ, ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов (далее - Закон о защите конкуренции).

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является оспоримым (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, заключенного в соответствии с частями 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок (т.е. совершение новой сделки, а не продление дополнительным соглашением ранее действующего договора) с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды, а также в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (в том числе решения учредителя о нецелесообразности дальнейшей передачи в аренду федерального недвижимого имущества, ранее передаваемого в аренду, и необходимости его использования для уставных целей учреждения).

В связи с чем необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 298 ГК РФ федеральные государственные учреждения не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (учредителя).

Необходимость такого согласования также отражена в соответствующих пунктах уставов Организаций.

Таким образом, заключение договора аренды на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции с прежним арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по ранее заключенному с ним договору, срок которого истек (истекает), может быть осуществлено только после предварительного согласования с Минздравом России распоряжения федеральным недвижимым имуществом (передачи его в аренду), являющимся предметом ранее заключенного договора аренды, в порядке, установленном Постановлениями N 537 и N 662 соответственно.

Кроме того отмечаем, что Минздравом России письмо от 28.04.2016 N 23-1/10/2-2669 в адрес руководителей Организаций ранее сообщалось, что в случае наличия правовых оснований для заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона, Организация обязана обратиться в Минздрав России для согласования дальнейшей передачи на новый срок временно неиспользуемого федерального недвижимого имущества в аренду в порядке, установленном Постановлениями N 537 и N 662 соответственно.

При этом указанное обращение Организации должно быть направлено в адрес Минздрава России заблаговременно (не менее чем за 3 месяца до истечения срока ранее заключенного договора аренды), поскольку при определении периода заблаговременности необходимо учитывать установленные в Минздраве России и Росимуществе (его территориальном органе) сроки рассмотрения поступающих обращений и прилагаемых к ним документов, возможный возврат на доработку представленных Организацией документов по результатам их рассмотрения как в Минздраве России, так и Росимуществе, а также сроки рассмотрения документов, представляемых Организациями, образующими социальную инфраструктуру для детей, совместно с предложением по вопросу согласования передачи в аренду или безвозмездное пользование закрепленных за ними объектов собственности, на Комиссии Минздрава России по оценке последствий принятия решения о заключении таких договоров, действующей на основании приказа Минздрава России от 06.09.2018 N 600, и сроки подготовки и оформления указанной комиссией Минздрава России соответствующего заключения.

Вместе с тем Организациями не обеспечивается своевременное представление на рассмотрение в Минздрав России предложений о согласовании в установленном порядке передачи в аренду федерального недвижимого в целях реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок в рамках части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, зачастую представление Организациями документов, необходимых для согласования данного вопроса, осуществляется после окончания срока ранее действующего договора аренды, при этом имеются случаи, когда арендатор продолжает пользоваться переданным ему ранее федеральным недвижимым имуществом, несмотря на окончание срока договора аренды, наличие в его условиях обязанности по возврату арендованного имущества по акту приема-передачи и отсутствие согласия учредителя на дальнейшее распоряжение указанным имуществом, что является нарушением Организацией статьи 298 ГК РФ и положений иных нормативных правовых актов.

Дополнительно отмечаем, что договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, кроме того в силу статьи 422 ГК РФ этот договор должен быть заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ).

Также необходимо отметить, что Минэкономразвития России, являющимся уполномоченным органом в соответствии с Постановлением N 537 по утверждению типовых условий договоров аренды федерального недвижимого имущества, были разработаны формы договоров аренды указанного имущества (далее - Формы договоров аренды), которые письмом Росимущества от 18.02.2016 N ОД-14/6246 рекомендованы к применению всеми территориальными органам Росимущества и федеральными органами исполнительной власти, в том числе их подведомственными организациями, при заключении новых договоров аренды федерального недвижимого имущества, а также при согласовании в соответствии с Постановлениями N 537 и N 662 передачи в аренду указанного имущества, закрепленного на соответствующем вещном праве за правообладателями.

Указанные Формы договоров аренды включают в себя условия, предусматривающие обязанности арендодателя принять, а арендатора сдать в течение дня, следующего за днем окончания срока аренды, установленного договором аренды, объект аренды по акту приема-передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором в трех экземплярах и должен содержать сведения о техническом состоянии объекта аренды на момент его передачи арендодателю.

Также Формами договоров аренды предусмотрена ответственность арендатора, что в случае нарушения указанного срока возврата объекта аренды, арендатор обязан перечислить на соответствующий расчетный счет арендодателя стоимость арендной платы, установленной договором или уведомлением арендодателя, в двукратном размере за каждый день нарушения срока возврата.

При этом в Формах договоров аренды отсутствуют иные условия, предусматривающие преимущественное право арендатора на перезаключение договора аренды на новый срок, а также возможность его возобновления на неопределенный срок в случае отсутствия возражений арендодателя.

Кроме того дополнительно сообщаем, что в соответствии с письмом Росимущества от 22.12.2016 N ДП-03/53391 из разъяснений постановления Пленума ВАС РФ (пункт 4.2) следует, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Вместе с тем при заключении договора аренды на новый срок в порядке реализации части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в целях исключения предоставления арендатору необоснованного конкурентного преимущества в условиях заключаемого договора необходимо предусматривать невозможность изменения арендной ставки по договору в сторону понижения.

Дополнительно обращаем внимание с учетом вышеизложенного, что возобновление по истечении срока договора на прежних условиях вплоть до заключения договора на новый срок может быть реализовано на период приведения в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации договоров аренды, заключенных ранее до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, и впоследствии пролонгированных в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок, а также при отсутствии в договоре аренды условий, предусматривающих обязанность арендатора вернуть по окончании срока арендованное имущество по акту приема-передачи и исключающих возможность реализации преимущественного права арендатора.

Учитывая изложенное, руководителям Организаций необходимо принять меры в отношении недопущения автоматического заключения договоров аренды на новый срок с прежними арендаторами без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, без согласования дальнейшей передачи на новый срок в аренду временно неиспользуемого федерального недвижимого имущества в порядке, установленном Постановлениями N 537 и N 662, обеспечив заблаговременное (не менее чем за 3 месяца до истечения срока договора аренды) направление в адрес Минздрава России соответствующих предложений с необходимым комплектом документов о согласовании указанной передачи, в целях защиты законных прав и имущественных интересов Российской Федерации в части обеспечения должного поступления от арендаторов арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.