2. В отношении действующих договоров аренды, заключенных ранее до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, которые в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ были возобновлены на неопределенный срок

С учетом сложившейся практики в соответствии с ранее действующим законодательством Российской Федерации, арендодателем по указанным договорам аренды федерального недвижимого имущества, принадлежащего на соответствующем вещном праве федеральным государственным учреждениям, являющимся правообладателями указанного имущества, выступало территориальное управление Росимущества по соответствующему субъекту Российской Федерации.

Вместе с тем, с точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. В договоре аренды имеют место две встречные обязанности - обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Действующим законодательством Российской Федерации предоставлено право федеральным государственным организациям сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое имущество.

В этой связи, а также учитывая пункт 5.3 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 (аналогичный пункт также содержался в Положении о Росимуществе, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691), Росимуществом в адрес руководителей его территориальных органов было направлено информационное письмо "О некоторых вопросах, связанных с заключением договоров аренды федерального имущества" от 24.07.2007 N ЛП-05/20645, согласно которому Росимущество (его территориальные органы) может заключать сделки, в том числе выступать арендодателем по договору аренды, только в отношении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации и не закрепленного за другими организациями на соответствующем вещном праве, в том числе праве оперативного управления.

Таким образом, в договорах аренды федерального недвижимого имущества, переданного в оперативное управление федеральным государственным учреждениям, имеющим право в соответствии с действующим бюджетным законодательством Российской Федерации на получение дополнительного источника бюджетного финансирования за счет арендных платежей, в качестве стороны - арендодателя должно выступать само федеральное государственное учреждение, в связи с чем действующие договоры аренды, заключенные ранее территориальными органами Росимущества, выступающими арендодателями по данным договорам, давно подлежали приведению в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации.

Также в отношении действия указанных договоров аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок необходимо отметить, что согласно Федеральному закону от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", Федеральному закону от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" и уставам подведомственных Минздраву России федеральных государственных учреждений, в целях обеспечения уставной деятельности за данными учреждениями закрепляется на праве оперативного управления федеральное имущество и предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, необходимые для выполнения учреждением своих уставных целей и задач.

Таким образом, передача сторонним организациям федерального недвижимого имущества, принадлежащего на праве оперативного управления федеральным государственным учреждениям, может быть осуществлена только в отношении временно неиспользуемых в уставной деятельности данных учреждений помещений.

При этом повторно отмечаем, что в соответствии со статьей 298 ГК РФ федеральные государственные учреждения не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (учредителя). Необходимость такого согласования также отражена в соответствующих пунктах уставов Организаций.

Порядок согласования передачи в аренду и безвозмездное пользование федерального недвижимого имущества был доведен до руководителей Организаций письмом Минздрава России от 28.04.2016 N 23-1/10/2-2669.

Кроме того, в соответствии с поручением Росимущества от 20.02.2015 N ЕМ-14/6463, данным территориальным органам Росимущества в целях устранения нарушений, выявленных в ходе проверки Росимущества Счетной Палатой Российской Федерации (представление от 26.11.2012 N ПР 03-254/03-01), в части исключения в отношении федерального имущества, закрепленного на соответствующем вещном праве за федеральными организациями, как практики заключения краткосрочных (до одного года) договоров аренды федерального имущества, так и договоров аренды федерального имущества, заключенных на соответствующий срок и впоследствии продленных на неопределенный срок, при согласовании в соответствии с Постановлениями N 537 и N 662 передачи в аренду федерального имущества, принадлежащего на соответствующем вещном праве федеральным государственным учреждениям, необходимо предусматривать срок заключения договоров аренды исключительно более одного года, но не более пяти лет, в целях обеспечения прохождения процедуры государственной регистрации указанных договоров аренды в соответствии со статьей 651 ГК РФ.

Данная информация также была доведена до руководителей подведомственных Минздраву России организаций письмом Минздрава России от 28.09.2015 N 23-1/10/2-5660.

Дополнительно отмечаем, что письмом Минздрава России от 28.04.2016 N 23-1/10/2-2669 в адрес руководителей Организаций обращалось внимание, что в соответствии с указанным поручением Росимущества в случае поступления в адрес территориальных органов Росимущества комплекта документов, предусматривающего заключение договора аренды имущества на срок менее одного года, поручается возвращать указанные документы без согласования со ссылкой на необходимость заключения договоров аренды федерального имущества на срок более одного года.

Таким образом, в предложениях Организаций о согласовании в установленном порядке сделок по передаче в аренду федерального недвижимого имущества рекомендовано было предусматривать срок договоров аренды исключительно более одного года, но не более 5 лет.

В этой связи, руководствуясь указанными требованиями Росимущества, Минздрав России, с учетом сложившейся практики, своим решением согласовывает в установленном порядке на основании предложений подведомственных Минздраву России организаций передачу в аренду принадлежащего им на праве оперативного управления федерального недвижимого имущества, как правило, со сроком заключения договора аренды на 5 лет.

Вместе с тем отмечаем, что заключение договоров аренды на 11 месяцев с возможностью их последующей пролонгации на аналогичный срок, но не более 4 раз, в рамках решения Минздрава России, предоставляющего право на передачу в аренду федерального недвижимого имущества со сроком заключения договора аренды на 5 лет, недопустимо и является нарушением исполнения указанного решения Минздрава России, а также статьи 298 ГК РФ в части заключения договора на новый срок или продления ранее заключенного договора дополнительным соглашением на срок 11 месяцев.

Учитывая изложенное, в целях обеспечения приведения в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации сложившихся между федеральными государственными учреждениями и сторонними организациями арендных отношений, стороной по которым в качестве арендодателя выступали территориальные органы Росимущества, а также исключения в отношении федерального имущества, закрепленного на соответствующем вещном праве за федеральными организациями, как практики заключения краткосрочных (до одного года) договоров аренды федерального имущества, так и договоров аренды федерального имущества, заключенных на соответствующий срок и впоследствии продленных на неопределенный срок, Организациям необходимо обратиться в адрес Минздрава России с предложениями о согласовании передачи в аренду федерального недвижимого имущества, представив в том числе соответствующий комплект документов, оформленный по составу и содержанию согласно требованиям, изложенным в письме Минздрава России от 28.04.2016 N 23-1/10/2-2669, для их последующего рассмотрения и согласования с Росимуществом (его территориальными органами) в порядке, установленном Постановлениями N 537 и N 662.