3. Вопросы обращения взыскания на заложенное имущество

1. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации любое видоизменение заложенной недвижимости (в том числе, не отраженные в ЕГРП реконструкции) не влечет прекращения залога (п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90)

Согласно п. 2 ч. 8 ст. 89 ФЗ "Об исполнительном производстве" при реализации имущества должника на торгах к постановлению Судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются, в том числе, "документы, характеризующие объект недвижимости".

В связи с чем возникает ряд вопросов, (реализация)

Положения порядка, утвержденного Приказом ФССП России N 347, Росимущества N 149 от 25.07.2008 определяют общие условия взаимодействия Федеральной службы судебных приставов, ее территориальных органов, судебных приставов-исполнителей и Федерального агентства по управлению государственным имуществом и не содержат (п. 2.3) определенного перечня документов, необходимых для организации реализации объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 89 Закона, при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

В случае, если на момент ареста и передачи заложенных объектов на реализацию, залогодатель, пренебрегая положениями договора, предусматривающего его обязанность не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию без письменного согласия залогодержателя, произвел какие-либо изменения предмета ипотеки, фактически имеющаяся техническая документация не характеризует объект недвижимости.

Если параметры имущества (иные технические характеристики) на момент обращения взыскания не соответствуют данным, указанным в исполнительном документе, считаем целесообразным направление судебным приставом-исполнителем в орган, выдавший исполнительный документ, заявления о разъяснении его положений, способа и порядка его исполнения.

Трудности доказывания в судебном процессе правомерности действий и риски оспаривания результатов торгов при обращении взыскания на измененный предмет ипотеки, не исключены.

В этой связи заслуживает внимания принятое по делу N А82-5242/2009 Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 (оставленное без изменений Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2011 по делу N А82-5242/2009). Указанным решением подтвержден довод суда первой инстанции о нераспространении обременения в виде залога на реконструированный предмет ипотеки (дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции здания площади). В результате, в соответствии с решением суда, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на дополнительно образовавшиеся площади и вновь созданные объекты, несмотря на нахождение указанной недвижимости на одном земельном участке, отказано.

В целях минимизации рисков, связанных с расхождением параметров объекта недвижимости с данными правоустанавливающих документов, необходимо усиление мер по мониторингу (проверке состояния и условий хранения заложенного имущества (343 ГК РФ)), а также по надлежащей проверке объектов и документов при принятии решения о заключении договора ипотеки со стороны залогодержателей (банков).

Поскольку противоречивость судебной практики при рассмотрении конкретных дел имеет место, полагаем, что решение поставленного АРБ вопроса требует детальной проработки, в том числе в рамках деятельности экспертов рабочей группы АРБ.

2. Из п. 8 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" вытекает обязанность судебного пристава-исполнителя производить переоценку имущества, если с даты последней оценки прошло более 6 месяцев.

При этом исполнительное производство при оспаривании результатов оценки подлежит обязательному приостановлению (п. 1 ст. 39 ФЗ "Об исполнительном производстве"). Процедура оспаривания может занять более 6 мес.

Необходима ли переоценка, если 6 мес. истекают посте проведения первых торгов?

Можно ли детализировать процедуру переоценки, указав, что переоценка проводится только в случае, если на момент истечения срока действия не были назначены первые торги, а после проведения первых торгов переоценка имущества не проводится?

В случае, если шестимесячный срок действия оценки истекает после объявления публичной оферты (дата размещения информационного сообщения печатном издании), представленной при проведении первых торгов, необходимости проведения повторной оценки при передаче имущества на торги, не имеется.

При затягивании сторонами процедуры оспаривания результатов оценки одним из вариантов решения данной проблемы может служить ходатайство заинтересованной стороны об установлении в судебном порядке начальной цены продажи арестованного имущества должника.