Таблица 3

Таблица 3 к примеру 1

Сопоставляя данные сделок, разницу в ценах продаж можно объяснить следующими факторами:

местоположение актива (район, удаленность от центра города);

площадь актива;

площадь относящегося к зданию земельного участка;

наличие отдельной парковки;

наличие центральных коммуникаций;

состояние (уровень) отделки.

При определении стоимости отдельно стоящего здания на основе анализа сопоставимых сделок кредитная организация приняла решение о применении следующих корректировок в отношении стоимости 1 кв. м активов, сопоставимых с оцениваемым активом:

местоположение сопоставимого актива (район, удаленность от центра города) по отношению к оцениваемому:

Западный район (8 км от центра) - 1,0 тыс. руб. (положительное значение);

Южный район (10 км от центра) - 0,2 тыс. руб. (положительное значение);

Восточный район (5 км от центра) - 0,6 тыс. руб. (положительное значение);

Центральный район - - 0,7 тыс. руб. (отрицательное значение);

наличие отдельной парковки - 1,7 тыс. руб.;

система центрального отопления - 0,2 тыс. руб.

Стоимость 1 кв. м с учетом корректировок первого сопоставимого актива составила 83,9 тыс. руб. (29 440 тыс. руб. / 355 кв. м + 1,0 тыс. руб.), второго - 86,84 тыс. руб. (31 100 тыс. руб. / 367 кв. м + 0,2 тыс. руб. + 1,7 тыс. руб. + 0,2 тыс. руб.), третьего - 86,04 тыс. руб. (31 820 тыс. руб. / 380 кв. м + 0,6 тыс. руб. + 1,7 тыс. руб.), четвертого - 80,13 тыс. руб. (29 100 тыс. руб. / 360 кв. м - 0,7 тыс. руб.).

Исходя из полученных данных, средняя стоимость 1 кв. м отдельно стоящего здания, с учетом стоимости относящегося к нему земельного участка, составляет 84,24 тыс. руб. (83,9 тыс. руб. + 86,84 тыс. руб. + 86,04 тыс. руб. + 80,13 тыс. руб.) / 4).

В результате расчетов с применением рыночного подхода справедливая стоимость отдельно стоящего здания составляет 31 169 тыс. руб. (370 кв. м x 84,24 тыс. руб.).

Таким образом, возмещаемая стоимость отдельно стоящего здания, определенная кредитной организацией как его справедливая стоимость за вычетом расходов на продажу с применением рыночного подхода, составляет 29 766 тыс. руб. (31 169 тыс. руб. - 31 169 тыс. руб. x 4,5%), принимая в расчет расходы на продажу в размере 4,5% от справедливой стоимости актива.