Существенные условия договора купли-продажи с ипотекой
Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные условия договора купли-продажи с ипотекой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 19.09.2023 N 88-6854/2023 по делу N 2-560/2023
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: 1) О взыскании задатка; 2) О взыскании процентов.
Обстоятельства: Между сторонами была достигнута устная договоренность о купле-продаже дома. Истица передала ответчику денежные средства в качестве задатка. Приобретение дома планировалось с привлечением кредитных средств, однако в связи с повышением ставки Центральным банком РФ истице было отказано в предоставлении ипотечного кредитования по прежней ставке. Истица полагает, что сделка купли-продажи не состоялась по независящим от сторон обстоятельствам, в связи с чем задаток должен быть возвращен.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - отказано.Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленной в материалы дела распиской не подтверждается заключение между сторонами предварительного договора купли-продажи, поскольку стороны в расписке не указали все существенные условия заключенного договора, в том числе порядок и условия оплаты с учетом ипотеки, не установлен срок заключения предварительного и основанного договора купли-продажи недвижимости, и пришел к выводу о том, что переданные истцом ответчику денежные средства в размере 300 000 рублей являются авансом, в связи с чем, руководствуясь пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял решение об удовлетворении исковых требований.
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: 1) О взыскании задатка; 2) О взыскании процентов.
Обстоятельства: Между сторонами была достигнута устная договоренность о купле-продаже дома. Истица передала ответчику денежные средства в качестве задатка. Приобретение дома планировалось с привлечением кредитных средств, однако в связи с повышением ставки Центральным банком РФ истице было отказано в предоставлении ипотечного кредитования по прежней ставке. Истица полагает, что сделка купли-продажи не состоялась по независящим от сторон обстоятельствам, в связи с чем задаток должен быть возвращен.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - отказано.Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленной в материалы дела распиской не подтверждается заключение между сторонами предварительного договора купли-продажи, поскольку стороны в расписке не указали все существенные условия заключенного договора, в том числе порядок и условия оплаты с учетом ипотеки, не установлен срок заключения предварительного и основанного договора купли-продажи недвижимости, и пришел к выводу о том, что переданные истцом ответчику денежные средства в размере 300 000 рублей являются авансом, в связи с чем, руководствуясь пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял решение об удовлетворении исковых требований.
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.01.2023 по делу N 88-2926/2023
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования покупателя: Об обязании заключить договор.
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Истцом в адрес ответчика направлено предложение по заключению основного договора купли-продажи, однако ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора, направив покупателю предложение о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору с изменением стоимости объекта.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, отменяя решения и отказывая в иске пришел к выводу, что существенным условием заключения основного договора является оформление покупателем ФИО1 военной ипотеки, а также использование материнского капитала и сертификата военных накоплений. Между тем, истец не представил относимых, допустимых и достаточных доказательств наличия денежных средств для исполнения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи с ипотекой, что свидетельствует о невозможности исполнения покупателем условий договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества с условием об ипотеке.
Категория спора: Купля-продажа земли.
Требования покупателя: Об обязании заключить договор.
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Истцом в адрес ответчика направлено предложение по заключению основного договора купли-продажи, однако ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора, направив покупателю предложение о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору с изменением стоимости объекта.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, отменяя решения и отказывая в иске пришел к выводу, что существенным условием заключения основного договора является оформление покупателем ФИО1 военной ипотеки, а также использование материнского капитала и сертификата военных накоплений. Между тем, истец не представил относимых, допустимых и достаточных доказательств наличия денежных средств для исполнения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи с ипотекой, что свидетельствует о невозможности исполнения покупателем условий договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества с условием об ипотеке.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики арбитражных судов
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 9)Между тем арбитражная практика высших судов о непоименованных формах обеспечительной передачи весьма немногочисленна. Ни ВАС РФ, ни Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее - СКЭС) подробно не рассматривали данную проблему, если, конечно, не считать нескольких отказных определений. Например, в Определениях от 24 августа 2018 года N 310-ЭС18-12247 и от 13 марта 2019 года N 310-ЭС19-994 СКЭС поддержала выводы нижестоящих судов о притворности договоров купли-продажи недвижимого имущества как прикрывающих договор залога (п. 2 ст. 170 ГК РФ). В Определении от 21 июня 2019 года N 304-ЭС19-8471 СКЭС согласилась с правовой оценкой нижестоящих судов, которая состояла в том, что акции были переданы в качестве обеспечения исполнения обществом обязательств по договорам займов. СКЭС также подтвердила вывод, что прикрываемый договор залога является незаключенным из-за того, что стороны не согласовали его существенные условия. Напротив, в Определении от 8 июля 2021 года N 305-ЭС21-9876 СКЭС поддержала решение нижестоящих судов о том, что посредством покупки акций кредитор получил право собственности на них "в качестве титульного обеспечения обязательств компании". Перечисленные определения не способны привести арбитражную практику к единообразию.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 9)Между тем арбитражная практика высших судов о непоименованных формах обеспечительной передачи весьма немногочисленна. Ни ВАС РФ, ни Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее - СКЭС) подробно не рассматривали данную проблему, если, конечно, не считать нескольких отказных определений. Например, в Определениях от 24 августа 2018 года N 310-ЭС18-12247 и от 13 марта 2019 года N 310-ЭС19-994 СКЭС поддержала выводы нижестоящих судов о притворности договоров купли-продажи недвижимого имущества как прикрывающих договор залога (п. 2 ст. 170 ГК РФ). В Определении от 21 июня 2019 года N 304-ЭС19-8471 СКЭС согласилась с правовой оценкой нижестоящих судов, которая состояла в том, что акции были переданы в качестве обеспечения исполнения обществом обязательств по договорам займов. СКЭС также подтвердила вывод, что прикрываемый договор залога является незаключенным из-за того, что стороны не согласовали его существенные условия. Напротив, в Определении от 8 июля 2021 года N 305-ЭС21-9876 СКЭС поддержала решение нижестоящих судов о том, что посредством покупки акций кредитор получил право собственности на них "в качестве титульного обеспечения обязательств компании". Перечисленные определения не способны привести арбитражную практику к единообразию.
"Юридический справочник: долевая собственность"
(выпуск 20)
("Редакция "Российской газеты", 2020)В вашем случае рекомендуем, помимо документов на приобретаемое и уже имеющееся жилье, предоставить предварительный договор купли-продажи дома, в котором одним из существенных условий является стоимость объекта и она согласована сторонами договора.
(выпуск 20)
("Редакция "Российской газеты", 2020)В вашем случае рекомендуем, помимо документов на приобретаемое и уже имеющееся жилье, предоставить предварительный договор купли-продажи дома, в котором одним из существенных условий является стоимость объекта и она согласована сторонами договора.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П
"По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева"В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
"По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева"В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").