Проектное финансирование застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Проектное финансирование застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Счета эскроу как механизм защиты прав участников долевого строительства в условиях банкротства застройщика
(Борисова Л.В.)
("Право и экономика", 2020, N 1)Ключевые слова: счет эскроу, проектное финансирование, застройщик, участники строительства, банк, строительные сберегательные кассы.
(Борисова Л.В.)
("Право и экономика", 2020, N 1)Ключевые слова: счет эскроу, проектное финансирование, застройщик, участники строительства, банк, строительные сберегательные кассы.
Статья: Обеспечение стабильности рынка жилищного строительства в России: перспективы новой законодательной реформы
(Лескова Ю.Г.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2019, N 5)Все сказанное не лучшим образом отражается на состоянии перехода в строительной отрасли от прежней схемы долевого строительства к проектному финансированию, которое планируется к реализации в полной мере с 1 июля 2019 г. В этой связи нельзя не заметить "сопротивления" всех участников долевого строительства многоквартирных домов к переходу на новые законодательные правила. Так, например, в январе 2019 г. в Москве зарегистрировано 5 394 договоров участия в долевом строительстве. Как указала заместитель руководителя Управления Росреестра по г. Москве Мария Макарова, этот показатель на 12,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года (4 790) <10>. Увеличение числа заключенных договоров участия в долевом строительстве вполне понятно, участники не хотят и (или) не готовы к новой системе финансирования строительства (как известно, до 1 июля 2019 г. заключенные договоры на долевое строительство не предполагают переход к проектному финансированию). Другой пример ухода от проектного финансирования - попытки застройщиков получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., с которыми законодатель ранее (до 25 декабря 2018 г.) связывал отсутствие обязанности застройщика переходить на проектное финансирование, был воспринят как обход закона, и в конце 2018 г. был принят очередной новый Закон, который внес иные правила, связанные с моментом перехода на проектное финансирование и открытием счетов эскроу. С 1 июля 2019 г. все застройщики переходят на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых ими проектов строительства многоквартирных домов вне зависимости от времени получения разрешения на строительство, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 1 июля 2019 г., за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Следует отметить, такие критерии стали обсуждаться только в феврале 2019 г. (предложения о степени готовности объектов звучат от 30% до 15%) <11>. Кроме того, со стороны крупных застройщиков Минстрою и законодателю предлагается учитывать возможность дополнительных критериев к подобным застройщикам - например, их рейтинг по шкале Аналитического кредитного рейтингового агентства, аккредитованного при ЦБ РФ. Таким образом, до определения указанных критериев становится очевидным, что исключить привлечение денежных средств на договор участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) через счета-эскроу получится пока только для случаев, когда застройщик заключает ДДУ в период между датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановкой объекта на кадастровый учет, т.е. тогда, когда строительные работы по созданию многоквартирного дома прекращены в связи с его полной готовностью.
(Лескова Ю.Г.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2019, N 5)Все сказанное не лучшим образом отражается на состоянии перехода в строительной отрасли от прежней схемы долевого строительства к проектному финансированию, которое планируется к реализации в полной мере с 1 июля 2019 г. В этой связи нельзя не заметить "сопротивления" всех участников долевого строительства многоквартирных домов к переходу на новые законодательные правила. Так, например, в январе 2019 г. в Москве зарегистрировано 5 394 договоров участия в долевом строительстве. Как указала заместитель руководителя Управления Росреестра по г. Москве Мария Макарова, этот показатель на 12,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года (4 790) <10>. Увеличение числа заключенных договоров участия в долевом строительстве вполне понятно, участники не хотят и (или) не готовы к новой системе финансирования строительства (как известно, до 1 июля 2019 г. заключенные договоры на долевое строительство не предполагают переход к проектному финансированию). Другой пример ухода от проектного финансирования - попытки застройщиков получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., с которыми законодатель ранее (до 25 декабря 2018 г.) связывал отсутствие обязанности застройщика переходить на проектное финансирование, был воспринят как обход закона, и в конце 2018 г. был принят очередной новый Закон, который внес иные правила, связанные с моментом перехода на проектное финансирование и открытием счетов эскроу. С 1 июля 2019 г. все застройщики переходят на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых ими проектов строительства многоквартирных домов вне зависимости от времени получения разрешения на строительство, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 1 июля 2019 г., за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Следует отметить, такие критерии стали обсуждаться только в феврале 2019 г. (предложения о степени готовности объектов звучат от 30% до 15%) <11>. Кроме того, со стороны крупных застройщиков Минстрою и законодателю предлагается учитывать возможность дополнительных критериев к подобным застройщикам - например, их рейтинг по шкале Аналитического кредитного рейтингового агентства, аккредитованного при ЦБ РФ. Таким образом, до определения указанных критериев становится очевидным, что исключить привлечение денежных средств на договор участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) через счета-эскроу получится пока только для случаев, когда застройщик заключает ДДУ в период между датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановкой объекта на кадастровый учет, т.е. тогда, когда строительные работы по созданию многоквартирного дома прекращены в связи с его полной готовностью.
Нормативные акты
Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 01.03.2018
"Послание Президента Федеральному Собранию"Люди, которые вкладывают свои деньги в строительство жилья, должны быть надежно защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане.
"Послание Президента Федеральному Собранию"Люди, которые вкладывают свои деньги в строительство жилья, должны быть надежно защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане.