Преимущественное право покупки комнаты
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки комнаты (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2023 N 88-2355/2023
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: О переводе прав по договору купли-продажи.
Обстоятельства: Представленные почтовой организацией сведения указывают на подделку календарного почтового штемпеля, фальсификацию уведомления и имеющейся на нем информации, соответственно, данное почтовое уведомление не может подтверждать выполнение продавцом обязанности по направлению письменного извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире собственникам второй комнаты в такой квартире. Истцы не уведомлялись о продаже спорной комнаты, тем самым было нарушено право истцов на ее преимущественную покупку.
Решение: Удовлетворено.Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое об удовлетворении исковых требований М-вых, оценив дополнительные доказательства (ответ Магнитогорского почтамта от 29.09.2022), исходил из того, что почтовое уведомление и имеющаяся в нем информация сфальсифицированы, соответственно, данное почтовое уведомление выполнение обязанности продавца по направлению письменного извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире собственникам второй комнаты в такой квартире не подтверждает. Отметив непредставление ответчиками иных доказательств письменного извещения о продаже комнаты, руководствуясь статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда пришла к выводу о нарушении преимущественного права покупки комнаты и обоснованности исковых требований М-вых о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: О переводе прав по договору купли-продажи.
Обстоятельства: Представленные почтовой организацией сведения указывают на подделку календарного почтового штемпеля, фальсификацию уведомления и имеющейся на нем информации, соответственно, данное почтовое уведомление не может подтверждать выполнение продавцом обязанности по направлению письменного извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире собственникам второй комнаты в такой квартире. Истцы не уведомлялись о продаже спорной комнаты, тем самым было нарушено право истцов на ее преимущественную покупку.
Решение: Удовлетворено.Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое об удовлетворении исковых требований М-вых, оценив дополнительные доказательства (ответ Магнитогорского почтамта от 29.09.2022), исходил из того, что почтовое уведомление и имеющаяся в нем информация сфальсифицированы, соответственно, данное почтовое уведомление выполнение обязанности продавца по направлению письменного извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире собственникам второй комнаты в такой квартире не подтверждает. Отметив непредставление ответчиками иных доказательств письменного извещения о продаже комнаты, руководствуясь статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда пришла к выводу о нарушении преимущественного права покупки комнаты и обоснованности исковых требований М-вых о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как продать комнату в коммунальной квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2024)Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Статья: Понятие коммунальной квартиры: спорные вопросы в правоприменительной практике
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 2)Наиболее часто вопрос о том, может ли занимаемая как собственниками, так и нанимателями квартира рассматриваться как коммунальная, становится актуальным при постановке граждан на учет для улучшения жилищных условий и предоставления жилых помещений по договору социального найма, поскольку во всех регионах, где имеются коммунальные квартиры, учетные нормы для отдельных и коммунальных квартир разные <1>. Вопрос о статусе квартиры как коммунальной встает также при определении возможности предоставления освободившейся комнаты соседям в порядке ст. 59 ЖК РФ, а также желании соседей реализовать преимущественное право покупки комнаты в порядке ч. 6 ст. 42 ЖК РФ. Весьма часто указанный вопрос возникает при определении, могут ли государственные служащие различных видов государственной службы быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий при постановке их на учет для получения соответствующих социальных выплат для приобретения жилья. Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством госслужащие и их семьи, проживающие в коммунальных квартирах, уже в силу этого без учета метража занимаемого жилого помещения, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий <2>. Соответственно, после определенного периода службы (как правило, после десяти лет) они могут претендовать на предоставление квартиры или соответствующей выплаты на ее приобретение. В этих ситуациях нередко возникают споры, в какой квартире проживает госслужащий, претендующий на улучшение жилищных условий <3>. Однако ни в Жилищном кодексе РФ, ни в другом федеральном законодательстве определения коммунальной квартиры нет <4>. Раскрывается это понятие только в законах субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 11 Закона города Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" от 27 января 2010 г. N 2 под коммунальной квартирой понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящей из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты). Несколько отличается определение коммунальной квартиры, данное в Законе Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" от 5 мая 2006 г. N 221-32. В соответствии с ним коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством. Но следует отметить, что эти определения могут быть использованы при регулировании жилищных правоотношений в рамках полномочий субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в частности, при постановке на учет граждан в качестве нуждающихся для получения жилых помещений по договору социального найма. Но они не являются основанием для постановки на учет в целях улучшения жилищных условий государственных служащих, так как в указанных случаях федеральные ведомства должны действовать на основе федерального законодательства. Получается странная ситуация, что в действующем федеральном законодательстве об улучшении жилищного законодательства госслужащие могут претендовать на улучшение жилищных условий преимущественно путем получения соответствующих выплат (субсидий) на приобретения жилья, если они проживают в коммунальных квартирах, а точного определения, что же считается коммунальной квартирой на федеральном уровне, не имеется. По существу правоприменительная практика исходит из того, что коммунальная квартира - эта та, которая зарегистрирована как таковая в соответствии с нормами административного (регистрационного) законодательства.
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 2)Наиболее часто вопрос о том, может ли занимаемая как собственниками, так и нанимателями квартира рассматриваться как коммунальная, становится актуальным при постановке граждан на учет для улучшения жилищных условий и предоставления жилых помещений по договору социального найма, поскольку во всех регионах, где имеются коммунальные квартиры, учетные нормы для отдельных и коммунальных квартир разные <1>. Вопрос о статусе квартиры как коммунальной встает также при определении возможности предоставления освободившейся комнаты соседям в порядке ст. 59 ЖК РФ, а также желании соседей реализовать преимущественное право покупки комнаты в порядке ч. 6 ст. 42 ЖК РФ. Весьма часто указанный вопрос возникает при определении, могут ли государственные служащие различных видов государственной службы быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий при постановке их на учет для получения соответствующих социальных выплат для приобретения жилья. Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством госслужащие и их семьи, проживающие в коммунальных квартирах, уже в силу этого без учета метража занимаемого жилого помещения, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий <2>. Соответственно, после определенного периода службы (как правило, после десяти лет) они могут претендовать на предоставление квартиры или соответствующей выплаты на ее приобретение. В этих ситуациях нередко возникают споры, в какой квартире проживает госслужащий, претендующий на улучшение жилищных условий <3>. Однако ни в Жилищном кодексе РФ, ни в другом федеральном законодательстве определения коммунальной квартиры нет <4>. Раскрывается это понятие только в законах субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 11 Закона города Москвы "Основы жилищной политики города Москвы" от 27 января 2010 г. N 2 под коммунальной квартирой понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящей из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты). Несколько отличается определение коммунальной квартиры, данное в Законе Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" от 5 мая 2006 г. N 221-32. В соответствии с ним коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством. Но следует отметить, что эти определения могут быть использованы при регулировании жилищных правоотношений в рамках полномочий субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, в частности, при постановке на учет граждан в качестве нуждающихся для получения жилых помещений по договору социального найма. Но они не являются основанием для постановки на учет в целях улучшения жилищных условий государственных служащих, так как в указанных случаях федеральные ведомства должны действовать на основе федерального законодательства. Получается странная ситуация, что в действующем федеральном законодательстве об улучшении жилищного законодательства госслужащие могут претендовать на улучшение жилищных условий преимущественно путем получения соответствующих выплат (субсидий) на приобретения жилья, если они проживают в коммунальных квартирах, а точного определения, что же считается коммунальной квартирой на федеральном уровне, не имеется. По существу правоприменительная практика исходит из того, что коммунальная квартира - эта та, которая зарегистрирована как таковая в соответствии с нормами административного (регистрационного) законодательства.
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
(ред. от 25.12.2023)6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты N 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты N 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)В обоснование исковых требований истец указал, что является собственником комнаты N 2 в коммунальной квартире. Собственником комнаты N 1 в этой же коммунальной квартире являлся Б., который продал эту комнату С., а предложение о преимущественном праве покупки истцу направил уже после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Б. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи спорной комнаты с дополнительными условиями покупки жилого помещения, а также направил заявление в орган кадастрового учета о том, что он не отказывается от покупки этой комнаты. Вместе с тем переход права собственности от Б. к С. был зарегистрирован. Т. полагал, что Б. фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.