Неотделимые улучшения при досрочном расторжении договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения при досрочном расторжении договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 252 "Расходы. Группировка расходов" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В связи с введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик досрочно расторг договоры аренды и передал арендодателю капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, включив в состав внереализационных расходов их остаточную стоимость. Налоговый орган счел, что произведенные налогоплательщиком улучшения переданы арендодателю безвозмездно, доначислил налог на прибыль и НДС. Поскольку неотделимые улучшения, являющиеся модернизацией, обладают экономической ценностью не только для самого арендатора, но и для собственника, суд признал решение налогового органа законным и указал, что при передаче арендодателю неотделимых улучшений без получения встречного предоставления расходы налогоплательщика в части, оставшейся не списанной через амортизационные отчисления в течение срока аренды, по общему правилу не учитываются на основании ст. 252 НК РФ, а уплаченные суммы НДС подлежат восстановлению на основании подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что прекращение договоров аренды было вызвано разумными экономическими причинами, поскольку окончание срока аренды в данном случае обусловлено исключительно субъективным фактором, находящимся в сфере контроля налогоплательщика. Указание общества на отсутствие у собственника экономического интереса в переданных неотделимых улучшениях суд не принял во внимание ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о демонтаже собственником переданных неотделимых улучшений. Сам по себе факт неиспользования площадей и неотделимых улучшений собственником в производственной деятельности не свидетельствует о том, что улучшения не имеют для него экономической ценности.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")В связи с введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик досрочно расторг договоры аренды и передал арендодателю капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, включив в состав внереализационных расходов их остаточную стоимость. Налоговый орган счел, что произведенные налогоплательщиком улучшения переданы арендодателю безвозмездно, доначислил налог на прибыль и НДС. Поскольку неотделимые улучшения, являющиеся модернизацией, обладают экономической ценностью не только для самого арендатора, но и для собственника, суд признал решение налогового органа законным и указал, что при передаче арендодателю неотделимых улучшений без получения встречного предоставления расходы налогоплательщика в части, оставшейся не списанной через амортизационные отчисления в течение срока аренды, по общему правилу не учитываются на основании ст. 252 НК РФ, а уплаченные суммы НДС подлежат восстановлению на основании подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что прекращение договоров аренды было вызвано разумными экономическими причинами, поскольку окончание срока аренды в данном случае обусловлено исключительно субъективным фактором, находящимся в сфере контроля налогоплательщика. Указание общества на отсутствие у собственника экономического интереса в переданных неотделимых улучшениях суд не принял во внимание ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о демонтаже собственником переданных неотделимых улучшений. Сам по себе факт неиспользования площадей и неотделимых улучшений собственником в производственной деятельности не свидетельствует о том, что улучшения не имеют для него экономической ценности.
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 258 "Амортизационные группы (подгруппы). Особенности включения амортизируемого имущества в состав амортизационных групп (подгрупп)" главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налогоплательщик арендовал производственные помещения, в период действия договоров аренды произвел в арендуемых объектах ряд неотделимых улучшений, включая обустройство вентиляции, водопровода и ливневой канализации, системы отопления, реконструкцию шахты лифта, установку оконных блоков и отделку корпуса. Произведенные в арендованных объектах улучшения были учтены налогоплательщиком в составе амортизируемого имущества. Амортизация начислялась в течение срока действия договоров аренды исходя из срока полезного использования, определенного для арендованных объектов основных средств, и включалась в состав расходов при исчислении налога на прибыль. В связи с окончанием строительства и введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик расторг договоры аренды досрочно и возвратил арендованные объекты арендодателю, одновременно в связи с расторжением договоров аренды налогоплательщик списал остаточную стоимость неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль. Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном включении остаточной стоимости неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, поскольку произведенные налогоплательщиком улучшения в арендованном имуществе были переданы арендодателю безвозмездно (без получения компенсации от арендодателя). Кроме того, передача неотделимых улучшений исключает дальнейшее использование неотделимых улучшений в облагаемой НДС деятельности, поэтому принятый к вычету при их приобретении НДС подлежит восстановлению пропорционально остаточной (балансовой) стоимости капитальных вложений на момент прекращения аренды. Суды двух инстанций признали обоснованным доначисление НДС и налога на прибыль, суд кассационной инстанции признал решение налогового органа недействительным. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, отменив решения всех нижестоящих судов. ВС РФ отметил, что понесенные налогоплательщиком расходы на недоамортизированные неотделимые улучшения могут быть учтены им при исчислении налога на прибыль, если налогоплательщиком будут представлены доказательства, подтверждающие необходимость осуществления капитальных вложений, прежде всего для ведения его собственной деятельности через арендуемый объект (например, обустройства торгового объекта в уникальном фирменном стиле, обустройства коммуникаций, необходимых в первую очередь для эксплуатации оборудования налогоплательщика), наличие у налогоплательщика на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость капитальных вложений за счет использования арендованного имущества в течение предполагаемого срока аренды, существование разумных экономических причин прекращения аренды до истечения срока полезного использования улучшений, произведенных в арендованном объекте, в том числе если это связано с объективным изменением внешних условий ведения деятельности. Суд также вправе учесть доказательства, свидетельствующие о наличии или отсутствии экономической ценности произведенных улучшений для собственника на момент прекращения аренды, в том числе сведения о дальнейшей судьбе улучшенного имущества (производился ли собственником имущества или последующим арендатором демонтаж улучшений и т.п.). Вопрос с восстановлением ранее принятого к вычету НДС со стоимости переданных арендодателю неотделимых улучшений решается аналогичным образом, в зависимости от ценности и необходимости данных неотделимых улучшений как для арендатора, так и для арендодателя.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налогоплательщик арендовал производственные помещения, в период действия договоров аренды произвел в арендуемых объектах ряд неотделимых улучшений, включая обустройство вентиляции, водопровода и ливневой канализации, системы отопления, реконструкцию шахты лифта, установку оконных блоков и отделку корпуса. Произведенные в арендованных объектах улучшения были учтены налогоплательщиком в составе амортизируемого имущества. Амортизация начислялась в течение срока действия договоров аренды исходя из срока полезного использования, определенного для арендованных объектов основных средств, и включалась в состав расходов при исчислении налога на прибыль. В связи с окончанием строительства и введением в эксплуатацию собственного производственного корпуса налогоплательщик расторг договоры аренды досрочно и возвратил арендованные объекты арендодателю, одновременно в связи с расторжением договоров аренды налогоплательщик списал остаточную стоимость неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль. Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном включении остаточной стоимости неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов, поскольку произведенные налогоплательщиком улучшения в арендованном имуществе были переданы арендодателю безвозмездно (без получения компенсации от арендодателя). Кроме того, передача неотделимых улучшений исключает дальнейшее использование неотделимых улучшений в облагаемой НДС деятельности, поэтому принятый к вычету при их приобретении НДС подлежит восстановлению пропорционально остаточной (балансовой) стоимости капитальных вложений на момент прекращения аренды. Суды двух инстанций признали обоснованным доначисление НДС и налога на прибыль, суд кассационной инстанции признал решение налогового органа недействительным. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение, отменив решения всех нижестоящих судов. ВС РФ отметил, что понесенные налогоплательщиком расходы на недоамортизированные неотделимые улучшения могут быть учтены им при исчислении налога на прибыль, если налогоплательщиком будут представлены доказательства, подтверждающие необходимость осуществления капитальных вложений, прежде всего для ведения его собственной деятельности через арендуемый объект (например, обустройства торгового объекта в уникальном фирменном стиле, обустройства коммуникаций, необходимых в первую очередь для эксплуатации оборудования налогоплательщика), наличие у налогоплательщика на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость капитальных вложений за счет использования арендованного имущества в течение предполагаемого срока аренды, существование разумных экономических причин прекращения аренды до истечения срока полезного использования улучшений, произведенных в арендованном объекте, в том числе если это связано с объективным изменением внешних условий ведения деятельности. Суд также вправе учесть доказательства, свидетельствующие о наличии или отсутствии экономической ценности произведенных улучшений для собственника на момент прекращения аренды, в том числе сведения о дальнейшей судьбе улучшенного имущества (производился ли собственником имущества или последующим арендатором демонтаж улучшений и т.п.). Вопрос с восстановлением ранее принятого к вычету НДС со стоимости переданных арендодателю неотделимых улучшений решается аналогичным образом, в зависимости от ценности и необходимости данных неотделимых улучшений как для арендатора, так и для арендодателя.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)2. Если на основании договора аренды объекта культурного наследия арендатор осуществил ремонтно-реставрационные работы, то он имеет право на компенсацию затрат в виде предоставления льготной ставки арендной платы на период действия договора на основании ст. 14 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Положения этой нормы являются специальными по отношению к ст. 616 и 623 ГК РФ. По смыслу Закона N 73-ФЗ выполненные ремонтно-реставрационные работы не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора. В связи с этим в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий, нарушений условий договора аренды) при условии, что до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)2. Если на основании договора аренды объекта культурного наследия арендатор осуществил ремонтно-реставрационные работы, то он имеет право на компенсацию затрат в виде предоставления льготной ставки арендной платы на период действия договора на основании ст. 14 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Положения этой нормы являются специальными по отношению к ст. 616 и 623 ГК РФ. По смыслу Закона N 73-ФЗ выполненные ремонтно-реставрационные работы не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора. В связи с этим в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий, нарушений условий договора аренды) при условии, что до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.
Статья: Не возмещаемые арендодателем неотделимые улучшения и налог на прибыль
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2022, N 6)В течение какого периода арендатор может начислять амортизацию по капвложениям в виде неотделимых улучшений арендованного имущества? Есть ли у арендатора право на применение амортизационной премии? Обязан ли арендодатель учитывать стоимость таких капвложений в составе налогооблагаемых доходов, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды? Ответы на эти и другие вопросы - в данном материале.
(Соловьева А.А.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2022, N 6)В течение какого периода арендатор может начислять амортизацию по капвложениям в виде неотделимых улучшений арендованного имущества? Есть ли у арендатора право на применение амортизационной премии? Обязан ли арендодатель учитывать стоимость таких капвложений в составе налогооблагаемых доходов, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды? Ответы на эти и другие вопросы - в данном материале.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)По смыслу статьи 14 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023)По смыслу статьи 14 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.
<Письмо> ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@
<О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения>В проверяемом периоде договоры аренды были сторонами досрочно расторгнуты и Общество возвратило арендованные производственные помещения, включающие вышеназванные улучшения, на безвозмездной основе арендодателю. При этом остаточная стоимость неотделимых улучшений (недоамортизированная их часть) была единовременно включена обществом во внереализационные расходы по налогу на прибыль организаций.
<О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения>В проверяемом периоде договоры аренды были сторонами досрочно расторгнуты и Общество возвратило арендованные производственные помещения, включающие вышеназванные улучшения, на безвозмездной основе арендодателю. При этом остаточная стоимость неотделимых улучшений (недоамортизированная их часть) была единовременно включена обществом во внереализационные расходы по налогу на прибыль организаций.