Договор коммерческого найма нежилого помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор коммерческого найма нежилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Правоотношения по передаче жилых помещений в пользование: проблемы квалификации
(Рыбина Н.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 7)Думается, что в этом случае следует отталкиваться от характеристики объекта. Исходя из особого статуса жилого помещения как объекта, который предназначен для использования именно в личных нуждах, его сдача по договору найма жилого помещения не является предпринимательской деятельностью. Однако если речь идет о передаче в пользование нежилого помещения коммерческого назначения, то именно характеристика объекта позволяет отнести такую деятельностью к предпринимательской. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. Так, Верховный Суд Российской Федерации в одном из определений отметил, что "суды пришли к обоснованному выводу о доказанности обстоятельств осуществления гражданином предпринимательской деятельности по сдаче в аренду принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений и продаже помещений без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, учитывая цели и особенности действий гражданина, коммерческое предназначение предоставляемой ею в аренду, а также проданной впоследствии недвижимости" <13>. В научной литературе последнее время также поднимается вопрос о необходимости учитывать при квалификации правоотношений характер объекта, по поводу которого такие правоотношения складываются <14>.
(Рыбина Н.М.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 7)Думается, что в этом случае следует отталкиваться от характеристики объекта. Исходя из особого статуса жилого помещения как объекта, который предназначен для использования именно в личных нуждах, его сдача по договору найма жилого помещения не является предпринимательской деятельностью. Однако если речь идет о передаче в пользование нежилого помещения коммерческого назначения, то именно характеристика объекта позволяет отнести такую деятельностью к предпринимательской. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. Так, Верховный Суд Российской Федерации в одном из определений отметил, что "суды пришли к обоснованному выводу о доказанности обстоятельств осуществления гражданином предпринимательской деятельности по сдаче в аренду принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений и продаже помещений без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, учитывая цели и особенности действий гражданина, коммерческое предназначение предоставляемой ею в аренду, а также проданной впоследствии недвижимости" <13>. В научной литературе последнее время также поднимается вопрос о необходимости учитывать при квалификации правоотношений характер объекта, по поводу которого такие правоотношения складываются <14>.
"Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в многоквартирных домах: Учебное пособие"
(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
("Юстицинформ", 2019)Если жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, то в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в период действия договора помещение не может быть переведено в нежилое. Решение о переводе жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, в нежилое может быть принято при отсутствии препятствий, предусмотренных в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Такими препятствиями в числе прочих являются использование жилого помещения гражданином в качестве места постоянного проживания, обременение права собственности на жилое помещение правами каких-либо лиц. Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое допускается только после расторжения договора коммерческого найма. На наш взгляд, прекращение обязательств по договору коммерческого найма по основанию юридической невозможности исполнения договора в связи с принятием акта государственного или муниципального органа о переводе жилого помещения в нежилое наступает не всегда, поскольку принятый акт может быть оспорен как противоречащий ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Собственник жилого помещения, желающий перевести его в нежилое, имеет возможность прийти с нанимателем и проживающими с ним гражданами к соглашению о расторжении договора. Полагаем, что договор коммерческого найма в связи с намерением перевести жилое помещение в нежилое может быть расторгнут по соглашению сторон. Решение о переводе жилого помещения в нежилое, принятое до расторжения договора найма жилого помещения, противоречит законодательству (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
("Юстицинформ", 2019)Если жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, то в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в период действия договора помещение не может быть переведено в нежилое. Решение о переводе жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, в нежилое может быть принято при отсутствии препятствий, предусмотренных в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Такими препятствиями в числе прочих являются использование жилого помещения гражданином в качестве места постоянного проживания, обременение права собственности на жилое помещение правами каких-либо лиц. Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое допускается только после расторжения договора коммерческого найма. На наш взгляд, прекращение обязательств по договору коммерческого найма по основанию юридической невозможности исполнения договора в связи с принятием акта государственного или муниципального органа о переводе жилого помещения в нежилое наступает не всегда, поскольку принятый акт может быть оспорен как противоречащий ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Собственник жилого помещения, желающий перевести его в нежилое, имеет возможность прийти с нанимателем и проживающими с ним гражданами к соглашению о расторжении договора. Полагаем, что договор коммерческого найма в связи с намерением перевести жилое помещение в нежилое может быть расторгнут по соглашению сторон. Решение о переводе жилого помещения в нежилое, принятое до расторжения договора найма жилого помещения, противоречит законодательству (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
Нормативные акты
Приказ Госстроя РФ от 26.06.1998 N 17-125/1
"Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации"6. Договор социального (или коммерческого) найма жилого помещения (с указанием собственников, указать исполнителей муниципального заказа).
"Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации"6. Договор социального (или коммерческого) найма жилого помещения (с указанием собственников, указать исполнителей муниципального заказа).
Разъяснение ФАС России от 29.09.2022 N 22
"Об особенностях осуществления государственного антимонопольного контроля за предоставлением государственных или муниципальных преференций"
(утв. протоколом Президиума ФАС России от 29.09.2022 N 6)<67> Так, например, проведенной прокуратурой Ленинского района г. Саранска проверкой с привлечением специалиста Мордовского УФАС России путем выхода по месту расположения офиса МРОЭКФ "Миграционное содействие" установлено, что в предоставленном Госкомимуществом Республики Мордовия для социального обслуживания граждан нежилом помещении Фондом с момента получения спорного помещения осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению услуг всем без исключения гражданам вне зависимости от признания их нуждающимися в получении таких услуг. Данные услуги включают в себя оформление различных документов, в том числе необходимых для получения заграничного паспорта, гражданства, патента, а также составление договоров подряда, аренды, найма и др., то есть не относятся к социальным услугам согласно Перечню социальных услуг по видам социальных услуг, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2014 N 1236. Таким образом, по мнению прокурора государственная преференция, предоставленная Фонду на основании пункта 10 части 1 статьи 19 Закона о защите конкуренции для социального обеспечения населения используется не в целях социального обеспечения населения, поскольку деятельность Фонда в спорных нежилых помещениях не связана с оказанием предусмотренных вышеназванным перечнем услуг лицам, признанным нуждающимися в их получении, чем нарушена часть 2 статьи 19 Закона о защите конкуренции (см.: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 N 01АП-7004/2018 по делу N А39-7924/2017).
"Об особенностях осуществления государственного антимонопольного контроля за предоставлением государственных или муниципальных преференций"
(утв. протоколом Президиума ФАС России от 29.09.2022 N 6)<67> Так, например, проведенной прокуратурой Ленинского района г. Саранска проверкой с привлечением специалиста Мордовского УФАС России путем выхода по месту расположения офиса МРОЭКФ "Миграционное содействие" установлено, что в предоставленном Госкомимуществом Республики Мордовия для социального обслуживания граждан нежилом помещении Фондом с момента получения спорного помещения осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению услуг всем без исключения гражданам вне зависимости от признания их нуждающимися в получении таких услуг. Данные услуги включают в себя оформление различных документов, в том числе необходимых для получения заграничного паспорта, гражданства, патента, а также составление договоров подряда, аренды, найма и др., то есть не относятся к социальным услугам согласно Перечню социальных услуг по видам социальных услуг, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2014 N 1236. Таким образом, по мнению прокурора государственная преференция, предоставленная Фонду на основании пункта 10 части 1 статьи 19 Закона о защите конкуренции для социального обеспечения населения используется не в целях социального обеспечения населения, поскольку деятельность Фонда в спорных нежилых помещениях не связана с оказанием предусмотренных вышеназванным перечнем услуг лицам, признанным нуждающимися в их получении, чем нарушена часть 2 статьи 19 Закона о защите конкуренции (см.: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 N 01АП-7004/2018 по делу N А39-7924/2017).