I. Вопросы, возникающие при осуществлении ГКУ <1> и ГРП <2> на основании РВЭ <3>

1.

Управление Росреестра по Челябинской области

Пределы правовой экспертизы при ГКУ и ГРП на основании РВЭ.

РВЭ выдано органом местного самоуправления на объект, не являющийся объектом недвижимости. Отказ в ГКУ и ГРП судом был признан законным (дело N А76-49914/2020).

Суд указал, что факт выдачи РВЭ "автоматически" не является основанием для признания построенного объекта - объектом недвижимого имущества, ГКУ которого осуществляется в соответствии с Законом N 218-ФЗ <4>, сослался на правовую позицию, выраженную в постановлении Президиума Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13: термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. В этой связи возникает вопрос о пределах правовой экспертизы в том числе в случае, если разрешение на ввод в эксплуатацию выдано уполномоченным органом в отношении объекта, который не является объектом недвижимости.

Части 13, 14 статьи 40 Закона N 218-ФЗ ограничивают пределы правовой экспертизы исключительно в части проверки РВЭ, акта приемочной комиссии, на соответствие их формы и (или) содержания требованиям законодательства Российской Федерации (основание приостановления, предусмотренное пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 40 Закона N 218-ФЗ не установлены какие-либо особенности осуществления правовой экспертизы документов (ее пределы) на предмет наличия оснований для приостановления ГКУ и (или) ГРП, предусмотренных пунктом 19 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ (объект, о ГКУ и (или) ГРП которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, ГКУ которого и (или) ГРП на который осуществляются в соответствии с Законом N 218-ФЗ).

2

Управление Росреестра по Челябинской области

Статья 79 ЗК <5> устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Конкретный вид разрешенного использования устанавливается градостроительным регламентом, который, в свою очередь, не устанавливается для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (часть 6 статьи 36 ГрК <6>), что в целом исключает возможность их использования для застройки и последующей эксплуатации.

Однако в соответствии с пунктом 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020) государственный регистратор прав наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком. В этой связи, с учетом изменений, внесенных в статью 40 Закона N 218-ФЗ, должен ли быть осуществлен ГКУ объекта недвижимости, созданного на сельскохозяйственных угодьях, на основании РВЭ.

Согласно части 15 статьи 40 Закона N 218-ФЗ при проведении правовой экспертизы в случаях, указанных в части 13 статьи 40 Закона N 218-ФЗ (на предмет наличия оснований предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ), и в иных случаях, предусмотренных Законом N 218-ФЗ, проверка законности выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство, РВЭ, актов приемочной комиссии, законности направления уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (что подтверждается направлением таким органом в орган регистрации прав заявления о ГКУ и ГРП на объект индивидуального жилищного строительства или садового дома), в том числе проверка наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, введенные в эксплуатацию, а также соответствия таких введенных в эксплуатацию здания или сооружения виду разрешенного использования данного земельного участка и установленным применительно к данному земельному участку ограничениям прав на землю, государственным регистратором прав не осуществляется.

Таким образом, при наличии выданного уполномоченным органом власти (организацией) РВЭ проверка на предмет наличия основания для приостановления ГКУ и (или) ГРП, предусмотренного пунктом 22 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, органом регистрации прав не осуществляется.

3.

Управления Росреестра по Самарской, Свердловской областям

Согласно части 15 статьи 40 Закона N 218-ФЗ при проведении правовой экспертизы в случаях, указанных в части 13 данной статьи, и в иных случаях, предусмотренных Законом N 218-ФЗ, проверка наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, введенные в эксплуатацию государственным регистратором прав не осуществляется. Вместе с тем в соответствии с частью 10 указанной статьи ГКУ и ГРП на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании РВЭ и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Таким образом, закон сохраняет требование об осуществлении ГКУ и ГРП на основании в том числе правоустанавливающего документа на земельный участок (то есть по существу о необходимости его представления с заявлением о ГКУ и/или ГРП), при этом дополняется указанием на то, что проверка наличия такого правоустанавливающего документа государственным регистратором прав не осуществляется.

Согласно части 7 статьи 51 ГрК к заявлению о выдаче разрешения на строительство в обязательном порядке прилагаются документы в соответствии с установленным перечнем, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

Органы, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 ГрК.

Аналогичные положения применяются при рассмотрении заявления о выдаче РВЭ (пункт 1 части 3, пункт 1 части 6 статьи 51 ГрК).

Учитывая вышеизложенное, при проведении правовой экспертизы органом регистрации прав документов, представленных для осуществления ГКУ и ГРП, проверка наличия правоустанавливающего документа на земельный участок осуществляется только в случае, если для создания объекта капитального строительства не требует получение разрешения на строительство и РВЭ. В случае если законодательством Российской Федерации предусмотрена выдача разрешительной документации в отношении объектов капитального строительства, то проверка наличия правоустанавливающих документов на земельный участок не осуществляется, указанные документы проверяются соответствующими органами, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство, при рассмотрении заявлений о выдаче разрешения на строительство и РВЭ.

4.

-

В соответствии с частью 2 статьи 15 Закона N 218-ФЗ (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 N 408-ФЗ, вступающей в силу с 01.09.2022) ГКУ осуществляется по заявлению:

собственника объекта недвижимости - при ГКУ в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, за исключением случая, установленного пунктом 4.5 названной части;

органа государственной власти, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос", выдавших РВЭ, - при ГКУ в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Часть 21 статьи 40 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что в случае осуществления реконструкции объекта капитального строительства, в том числе в случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта, ГКУ в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению указанных в части 1 статьи 19 Закона N 218-ФЗ органа государственной власти, органа местного самоуправления, организации (если реконструкция объекта капитального строительства в соответствии с федеральными законами осуществляется на основании разрешения на строительство) либо собственника объекта недвижимости (если для реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство) и на основании документов, указанных в части 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ.

Если за ГКУ в связи с изменением основных характеристик объекта на основании РВЭ обращается собственник такого объекта (как до 01.09.2022, так и после указанной даты), является ли данное обстоятельство основанием для приостановления учетных действий по пункту 2 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ?

Принимая во внимание положения Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности его статьи 209, полагаем, что представление собственником объекта недвижимости заявления об осуществлении ГКУ в связи с реконструкцией такого объекта (не органов, выдавшим соответствующее РВЭ) не должно являться единственным основанием для приостановления/отказа в ГКУ.