Глава 2. Классификация договоров аренды

2.1. Для целей бухгалтерского учета договор аренды классифицируется некредитной финансовой организацией в качестве финансовой аренды или операционной аренды в зависимости от того, переходят ли существенные риски и выгоды, связанные с объектом аренды, к арендатору или остаются у арендодателя.

При классификации договора аренды следует рассматривать только те риски и выгоды, которые связаны с правом собственности на объект аренды в течение срока аренды.

Если договор аренды заключен в отношении нескольких объектов аренды, то такой договор аренды рассматривается для целей данной классификации по каждому объекту аренды в отдельности.

Риск снижения стоимости объекта аренды, увеличение стоимости объекта аренды, реализация его по остаточной стоимости в конце срока аренды являются примерами рисков и выгод, связанных с объектом аренды.

Классификация договора аренды в качестве финансовой или операционной осуществляется на дату заключения договора аренды и впоследствии не пересматривается (за исключением случаев изменения условий договора аренды).

2.2. Признаком финансовой аренды в том числе является следующее:

условиями договора аренды предусмотрено, что право собственности на объект аренды переходит к арендатору в конце срока аренды;

на дату заключения договора аренды имеется обоснованная уверенность в том, что арендатором будет реализовано право выкупа объекта аренды в силу того, что цена покупки будет существенно ниже справедливой стоимости, либо арендатор будет вынужден в силу экономических причин приобрести объект аренды;

абзац утратил силу с 1 января 2017 года. - Указание Банка России от 07.11.2016 N 4182-У;

срок аренды составляет основную часть экономического срока службы объекта аренды;

на наиболее раннюю из дат: дату заключения договора аренды или дату начала аренды приведенная стоимость минимальных арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью объекта аренды;

объект аренды является специализированным, только арендатор может использовать его без проведения значительной реконструкции;

арендатор имеет возможность досрочно расторгнуть договор аренды, и убытки арендодателя в связи с прекращением договора аренды берет на себя арендатор;

прибыли и убытки от изменений справедливой остаточной стоимости объекта аренды относятся на счет арендатора (возврат арендных платежей);

влияние выбора между арендой и приобретением объекта аренды на экономическое состояние некредитной финансовой организацией незначительно (выбор приводит к равнозначным для арендатора экономическим последствиям);

арендатор может продлить срок аренды на условиях арендных платежей по ставке значительно ниже рыночной ставки.

Указанные выше признаки не всегда позволяют сделать однозначный вывод о классификации договора аренды. Если прочие факторы явно свидетельствуют об отсутствии передачи практически всех рисков и выгод, связанных с правом собственности на объект аренды, то договор аренды классифицируется как договор операционной аренды.

2.3. При классификации договора аренды здания и земельного участка некредитная финансовая организация классифицирует каждый элемент аренды как финансовую или операционную аренду. При классификации элемента "земля" некредитная финансовая организация учитывает, что земельные участки обычно имеют неограниченный срок экономического использования.

Минимальные арендные платежи распределяются между земельными участками и зданиями пропорционально справедливой стоимости арендных прав, заключенных в элементах аренды "земельные участки" и "здания", на наиболее раннюю из дат: дату заключения договора аренды или дату начала аренды. Если отсутствует возможность распределить арендные платежи между указанными элементами аренды, договор аренды классифицируется как финансовая аренда. Если оба элемента аренды представляют собой операционную аренду, договор аренды классифицируется как операционная аренда.

Если объекты аренды и обязательства, первоначально признаваемые элементом аренды "земельные участки", являются несущественными, земельные участки и здания могут рассматриваться в качестве одного объекта в целях классификации аренды и классифицироваться либо как финансовая аренда, либо как операционная аренда. В этом случае срок экономической службы зданий рассматривается в качестве срока экономической службы всего объекта аренды.

Отдельная оценка элементов аренды "земельные участки" и "здания" не требуется, если доля арендатора как в земельных участках, так и в зданиях классифицируется как инвестиционное имущество в соответствии с МСФО (IAS) 40, и используется модель учета по справедливой стоимости.

Если арендатор классифицирует объект аренды как инвестиционное имущество в соответствии с МСФО (IAS) 40, то ему следует учитывать его так, как если бы он был получен на условиях финансовой аренды.

Арендатор продолжает учитывать такую аренду как финансовую аренду, даже если объект аренды прекращает быть инвестиционным имуществом.

2.4. В случае изменения условий договора аренды для определения классификации договора с учетом измененных условий необходимо определить, приводят ли внесенные в договор изменения к возникновению нового договора аренды.

Если измененные условия, например изменение арендных платежей, привели бы к тому, что договор аренды классифицировался бы иначе, с учетом первоначальных оценок и обстоятельств, то измененный договор рассматривается как новый договор аренды с даты начала действия новых условий.

В случае увеличения сроков аренды в связи с продлением договора аренды, изменения расчетных оценок (например, ожидаемого экономического срока службы или остаточной стоимости объекта аренды), в связи с изменением обстоятельств (например, неисполнение арендатором своих обязательств) договор аренды не подлежит реклассификации.